如何看待首套房贷款利率动态调整常态化？

2023年1月5日晚，人民银行、银保监会发布《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》，对于新建商品住宅 销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。同日，住建部部长倪虹指出，对于购买第一套住房的要大力支持；首付比、首套利率该降的都要降下来；对于购买第二套住房的，要合理支持；以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持；对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。 （一）首套住房贷款利率政策动态调整机制是央行9月底政策的常态化延续，符合条件的城市范围显著扩大 根据通知，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对 于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首 套住房商业性个人住房贷款利率下限。事实上，“阶段性维持、下调或取消首套住房贷款利率政策下限”的表述早在9月底央行、银保监会发布的《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》中就提到过，政策宽松力度没有变化，而9月底政策已于2022年底到期，本次政策正是彼时政策的常态化延续。受四季度房价持续下行影响，本轮符合条件的 城市范围显著扩大。相比于9月底，70个大中城市中，符合条件的城市数量由23个增加至38个，新增了太原、沈阳、 郑州、福州和厦门等22个城市，退出了贵阳、昆明和包头等7个城市。 （二）放宽首套房贷款利率后，部分城市商品房销售有所改善 央行9月底政策实施以来，根据公开信息整理，23个符合条件的城市中至少有19个城市下调了首套住房贷款利率，调整幅度普遍在15-30bp之间，其中石家庄、兰州、秦皇岛、温州和泉州调整幅度较大达到30bp，而哈尔滨和北海并未调整首套房利率。在有销售统计数据的19个城市中，11个城市Q4商品住宅销售面积同比增速改善，10个城市Q4销售面积环比实现正增长，其中昆明、泉州、泸州和大理4个城市新建商品住宅价格已于11月止跌，表明政策放松效果有所显现，但多数城市房价仍在下跌，政策改善力度有限。 （三）关注政策落地效果，需求侧宽松或持续可期 全国层面来看，近期供给侧调控全面放松，需求侧“因城施策”向高能级城市迈进，截止11月末，全国首套住房平均商贷利率为4.17%，距离4.1%的利率下限仅高7个bp。尽管政策不断优化，但市场情绪仍然低迷，销售持续承压。2022年11月，全国商品房销售面积同比下滑32.5%，70个大中城市中51个城市房价持续下跌。后续需聚焦首套住房贷款利率政策动态调整机制的落地效果，若基本面恢复仍不及预期，房贷利率下限或进一步打开，MLF/LPR利率或再度调降，这也是近期市场关注的交易主线。此外，结合倪虹部长的发言，未来或有需求侧宽松政策持续出台，如一线城市限购限贷放松、首二套房首付调降等，或造成对债市的承压。 地产销售恢复不及预期，房企债务违约超预期 图表1：70个大中城市中共38个城市符合调降条件 城市省份 是否本轮新增 新建商品住宅价格同比（%）新建商品住宅价格环比（%） 2022-092022-102022-112022-092022-102022-11 天津石家庄太原沈阳大连长春 天津否-4.3-4.1-4.0-0.2-0.3-0.6 河北否-4.4-4.1-3.2-0.3-0.7-0.2 山西是-4.5-4.7-4.9-0.6-0.4-0.7 辽宁是-4.5-4.8-5.1-0.3-0.6-0.7 辽宁否-3.7-4.6-4.9-0.5-1.2-0.5 吉林是-2.3-3.1-3.5-0.7-0.7-0.8 哈尔滨福州厦门郑州武汉南宁兰州唐山秦皇岛丹东锦州吉林牡丹江无锡扬州徐州温州金华蚌埠九江济宁洛阳平顶山宜昌襄阳岳阳常德惠州湛江韶关桂林北海 黑龙江福建福建河南湖北广西甘肃河北河北辽宁辽宁吉林黑龙江江苏江苏江苏浙江浙江安徽江西山东河南河南湖北湖北湖南湖南广东广东广东广西广西 否-7.5-7.8-8.0-0.8-0.6-0.9 是-1.8-2.1-2.0-0.7-0.5-0.3 是-3.0-3.9-3.6-0.3-0.7-0.2 是-3.8-3.8-3.6-0.3-0.5-0.4 否-6.1-6.4-5.8-0.9-0.6-0.2 是-2.5-3.0-3.5-0.6-1.0-0.6 否-5.5-5.8-5.5-0.9-0.4-0.1 是-1.4-0.8-1.3-0.4-0.2-0.7 否-6.5-6.4-6.3-0.7-0.7-0.3 是-4.8-5.0-4.9-0.5-0.1-0.1 是-2.4-3.6-3.3-0.3-0.9-0.2 是-3.2-3.2-3.3-0.6-0.3-0.5 是-2.3-2.9-3.3-0.1-1.1-1.0 是-0.4-1.2-1.2-0.4-0.8-0.3 是-4.4-4.4-3.9-0.5-0.4-0.2 是-0.5-0.8-1.1-0.1-0.5-0.5 否-4.4-5.1-5.8-0.9-0.7-0.8 是-1.3-1.7-1.9-0.6-0.6-0.5 是-2.6-2.5-2.8-0.2-0.1-0.6 是-3.1-3.2-3.1-0.1-0.4-0.3 否-3.7-4.2-4.9-0.1-0.6-1.1 是-4.0-4.8-5.0-0.4-0.7-0.4 是-2.4-3.0-2.9-0.2-0.3-0.2 否-4.5-5.1-5.1-0.7-0.9-0.2 否-5.5-5.4-5.3-0.2-0.1-0.5 否-7.3-7.4-8.0-0.7-0.8-0.4 否-5.7-5.6-5.7-0.4-0.5-0.3 是-2.0-2.1-2.4-0.3-0.7-0.2 否-8.8-8.7-8.8-0.9-0.6-0.5 是-3.7-3.0-3.5-0.4-0.3-0.7 否-3.9-3.5-3.8-0.4-0.3-0.8 否-10.3-10.7-10.6-0.6-0.7-0.4 来源：Wind，国金证券研究所 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 商品房销售面积:住宅:当月同比 商品房销售额:住宅:当月同比 70 60 70个大中城市新建商品住宅价格:环比:下跌城市数 70个大中城市新建商品住宅价格:当月同比:下跌城市数 50 40 30 20 10 0 图表2：23个符合条件的城市四季度利率调整及销售情况1 城市 本轮是否可调降 最新首套房贷利率下限（%） 利率调整幅度（bp） 销量同比 销量环比 2022Q4 2022Q3 变动 2022Q4 2022Q3 变动 天津 是 3.9 20 -26% -32% 6% 1% 0% 1% 石家庄 是 3.8 30 -21% -31% 10% -23% -19% -5% 大连 是 3.95 15 -15% -41% 26% -11% -10% -1% 哈尔滨 是 4.1 0 27% -17% 43% -4% 106% -111% 武汉 是 3.9 20 -40% -30% -10% 4% 3% 1% 贵阳 否 3.9 20 0% -35% 35% 83% 7% 76% 昆明 否 3.95 15 -20% -13% -7% -6% 15% -21% 兰州 是 3.8 30 -50% -69% 19% 30% -46% 77% 秦皇岛 是 3.8 30 - - - - - - 包头 否 3.9 20 - - - - - - 温州 是 3.8 30 -52% 9% -61% -52% 13% -64% 安庆 否 3.95 15 -48% -31% -17% -13% 12% -25% 泉州 否 3.8 30 -21% -71% 50% 83% -49% 133% 济宁 是 3.95 15 - 5% - 60% 7% 54% 宜昌 是 3.9 20 - -19% - - -7% - 襄阳 是 3.9 20 -39% -44% 5% -17% 11% -28% 岳阳 是 - - 77% 8% 69% 5% 91% -86% 常德 是 - - -73% -45% -27% -49% -19% -30% 湛江 是 3.9 20 70% -14% 84% 14% 10% 4% 桂林 是 3.9 20 - - - - - - 北海 是 4.3 0 -42% -43% 1% 35% -37% 72% 泸州 否 3.9 20 -28% -2% -26% -21% -4% -18% 大理 否 3.95 15 - - - - - - 全国 - 4.1 - -28% -24% -5% 4% -13% 17% 来源：Wind，国金证券研究所 图表3：全国首套平均房贷利率已贴近利率下限 5.8首套平均房贷利率（%）利率下限（%） 5.6 5.4 5.2 5 4.8 4.6 4.4 4.2 4 来源：Wind，国金证券研究所 图表4：全国商品房销售增速仍深度为负图表5：主要城市房价下跌数量处于高位 1由于部分城市12月销售数据未统计，全国及部分城市Q4数据以10和11月同比、环比替代。 来源：Wind，国金证券研究所来源：Wind，国金证券研究所 地产销售恢复不及预期，房企债务违约超预期。 特别声明： 国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 形式的复制、转发、转载、引用、修改、仿制、刊发，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。经过书面授权的引用、刊发，需注明出处为“国金证券股份有限公司”，且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改。 本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告反映撰写研究人员的不同设想、见解及分析方法，故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致，国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任。且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，在不作事先通知的情况下，可能会随时调整，亦可因使用不同假设和标准、采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。 本报告仅为参考之用，在任何地区均不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险，可能不易变卖以及不适合所有投资者。本报告所提及的证券或金融工具的价格、价值及收益可能会受汇率影响而波动。过往的业绩并不能代表未来的表现。 客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突，而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品，使用时必须经专业人士进行解读。国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。报告本身、报告中的信息或所表达意见也不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。 在法律允许的情况下，国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务。本报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布该研究报告的人员。国金证券并不因收件人收到本报告而视其为国金证券的客户。 本报告对于收件人而言属高度机密，只有符合条件的收件人才能使用。根据《证券期货投资者适当性管理办法》，本报告仅供国金证券股份有限公司客户中风险评级高于C3级(含C3级）的投资者使用；本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略。对于本报告中提及的任