银行业首套房利率动态调整机制点评：销售侧刺激常态化，住建部表示首付比例及利率“该降要降”

首套房利率动态调整机制点评： 销售侧刺激常态化，住建部表示首付比例及利率“该降要降”2023年01月06日 事件：1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制（以下简称“房贷动态调整机制”）。 房贷动态调整机制是此前政策的延续。回溯来看，自2019年LPR改革以来，首套房贷利率下限已迎来四次调整：1）2019年8月，利率下限为对应期限LPR；2）2022年5月，调降为对应期限LPR-20BP；3）2022年9月，对于2022年6-8月新建商品住宅销售价格同比、环比均下降的城市，阶段性放开贷款利率下限（截至2022年底）；4）2023年1月，建立长效调整机制，对于连续3个月新建商品住宅销售价格同比、环比均下降的城市，阶段性放开贷款利率下限。因此，此次动态调整机制可以理解为9月政策内容的延续，并突破了时间限制，表明政策的连续性和稳定性。 动态调整机制或更精准刺激住房需求，且对银行净息差影响相对有限。一方面，此次动态调整机制常态化挂钩房价走势，对于地产销售低迷地区可以形成精准刺激，助力按揭贷款需求的恢复，也有利于“保交楼”顺利推进，从而改善银行涉房资产质量，此外房价连续上涨后利率下限约束回归，使政策长效性得到保障。另一方面，该机制针对新发放首套房贷利率，相比较直接调降LPR进而带来的存量、增量房贷利率调整，对于银行净息差收窄的影响相对更小。 融资、销售两端政策发力，有望助力地产链修复，提振银行估值。2022年11月，地产融资政策显著走向积极，且传导效率较高，12月以来地产销售政策也再度加码，主要体现在诸如武汉、佛山、南京、重庆等强二线或人口密集城市陆续取消限购（或部分取消，详见表2）。2023年1月5日，住建部部长接受央行专访时表示，对于购买首套房要大力支持，首付比、首套利率该降则降，这或许表明更多地产销售政策仍在路上。 房企融资环境改善可以直接缓解现金流压力，销售政策加码叠加2022年居民储蓄显著多增，房企内生增长动力也有望增强，共同助推地产链加速修复以及经济预期好转，进而利好银行板块估值。 投资建议：地产链有望加速修复，利好银行板块估值 首套住房贷款利率政策动态调整机制是此前政策内容的延续，并突破了时间限制，表明政策的连续性和稳定性。此次动态调整机制可以更精准刺激购房需求，且对于银行净息差影响相对有限。政策支撑下，地产链有望加速修复，利好经济预期改善及银行资产质量。继续看好银行板块，维持“推荐”评级。 代码简称股价EPS（元）PE（倍）评级 （元）2021A2022E2023E2021A2022E2023E 601166.SH 兴业银行 18.10 3.98 4.50 5.19 5 4 3 推荐 600036.SH 招商银行 38.38 4.69 5.39 6.26 8 7 6 推荐 000001.SZ 平安银行 14.62 1.87 2.36 2.99 8 6 5 推荐 002966.SZ 苏州银行 7.98 0.93 1.08 1.34 8 7 6 推荐 601838.SH 成都银行 15.13 2.17 2.58 3.32 7 6 5 推荐 002142.SZ 宁波银行 32.63 2.96 3.58 4.35 11 9 8 推荐 601128.SH 常熟银行 7.63 0.80 1.00 1.22 10 8 6 推荐 风险提示：宏观经济增速下滑；货币政策转向；政策效果不及预期。重点公司盈利预测、估值与评级 资料来源：Wind，民生证券研究院预测;（注：股价为2023年1月6日收盘价） 推荐维持评级 分析师余金鑫 执业证书：S0100521120003 邮箱：yujinxin@mszq.com 研究助理于博文 执业证书：S0100122020008 邮箱：yubowen@mszq.com 相关研究 1.银行视角看2022年中央经济工作会议：大力提振市场信心，“房住不炒”后置，内需或托起个贷-2022/12/18 2.银行2023年度策略：重估之路-2022/12/ 08 3.银行可转债研究手册：寻找“转债景气”-2 022/12/05 4.地产融资转向积极，银行修复由此催化-20 22/11/28 5.“大财富”系列专题之三：现金管理类理财 22Q3：过渡期将满，变化与展望-2022/11/2 3 图1：央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制 资料来源：央行，民生证券研究院 图2：住建部部长指出“首付比、首套利率该降的都要降下来” 资料来源：中国小康网，民生证券研究院 图3：LRP改革以来首套房贷利率调整回溯 2019.8 •央行规定首套商业性个人住房贷款利率下限为LPR（对应期限，下同）二套房贷款利率下限为LPR+60BP。 2022.5 •央行、银保监会规定首套商业性个人住房贷款利二套房不变。 •央行、银保监会决定阶段性月份新建商品住宅销售 2022.9前，阶段性放宽首 •央行 2023.1 资料来源：央行、银保监会，民生证券研究院整理 表1：首套住房贷款利率政策动态调整机制主要内容梳理 自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本 季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态 评估。 评估期 主要内容 项目 房贷利率下限调整机制 对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住 房贷款利率下限。 资料来源：央行，银保监会，民生证券研究院 日期省市主要内容 表2：2022年10月以来各地地产销售政策 2023年 1/5 六安 公积金贷款购房最低贷款额度上浮20% 1/4 荥阳 暂停执行住房限购政策，首套住房首付比例最低两成 2022年 12/31 郑州 适度调整限购区域，开展购房补贴 12/30 成都 父母投靠成年子女入户的，可以作为单独家庭在户籍对应的限购区域购买一套住房 12/28 重庆 居民在中心城区以外区县新购住房的，个人住房商业贷款仅将所在区县的住房纳入套数核查范围。自有长租房不计入套数。 12/26 东莞 东莞全域32个镇街取消住房限购。 12/21 南京 对有60岁及以上成员的本市户籍家庭可增购1套住房；对长期工作在南京但社保或个保缴纳在外地的居民，提供半年及以上居住证明可在南京购买1套住房；产业聚集区可在现行购房政策基础上增购1套。 12/9 佛山 佛山全域取消限购。 12/8 武汉 12月8日至31日二环以外解除新房限购。 12/6 厦门 12月5日起，岛外限购政策调整为在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房，岛内限购政策不变。 11/25 南京六合区 给予购房补贴、推行房票安置、提供入学需求、降低贷款成本等。符合相应条件者可获购房金额1%补贴。 11/24 荆门 住房公积金最高贷款额度提高至70万元。首套住房公积金贷款最低首付比例降低至20%。 11/23 成都 成都、攀枝花公积金一体化：异地购房可回缴存地申请公积金贷款。 11/21 淮安 自住房商贷未结清且拥有不超两套房，可申请“商转公”贷款 11/11 杭州 取消“认房又认贷”，二套房首付由六成降至四成，首套房贷利率最低调整为4.15%，二套房贷款利率最低调整为4.9%。 11/9 涿州 首套房最低首付比例20%，二套房首付比例30% 11/2 南京浦口区 对于持房票购房者，相关部门将给予被征收人房票面额使用部分5.4%的购房奖励。 10/27 北海 公积金二套房贷款首付比例下调至30% 10/27 自贡 实行“认贷不认房”，公积金贷款首付比例降至20% 10/14 天津武汉 下调首套房贷利率下限为3.9% 10/12 柳州 住房公积金贷款额度上限最高可达70万元 10/9 武汉 武汉调整公积金贷款最高额度，首套房最高可贷90万元，此前为70万元 资料来源：财联社，民生证券研究院整理注：以上非全量政策，仅为有限信息源的政策筛选 图4：截至2023年1月1日30个大中城市商品房成交面积（周；万平方米） 2018 2019 2020 20212022 600 500 400 300 200 100 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 资料来源：wind，民生证券研究院 图5：30个大中城市中一线城市商品房成交面积（周；万平方米） 2018 2019 2020 20212022 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 资料来源：wind，民生证券研究院（注：截至2023年1月1日，下同） 图6：30个大中城市中二线城市商品房成交面积（周；万平方米） 2018 2019 2020 20212022 350 300 250 200 150 100 50 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 资料来源：wind，民生证券研究院 图7：6个二线城市二手房成交面积（周；平方米） 2018 2019 2020 20212022 160 140 120 100 80 60 40 20 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 资料来源：wind，民生证券研究院注：六个二线城市分别为南京、杭州、青岛、成都、苏州和厦门 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师，基于认真审慎的工作态度、专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点，结论不受任何第三方的授意、影响，研究人员不曾因、不因、也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 评级说明 投资建议评级标准评级说明 以报告发布日后的12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的涨跌幅为基准。其中：A股以沪深300指数为基准；新三板以三板成指或三板做市指数为基准；港股以恒生指数为基准；美股以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准。 免责声明 公司评级行业评级 推荐相对基准指数涨幅15%以上 谨慎推荐相对基准指数涨幅5%～15%之间中性相对基准指数涨幅-5%～5%之间 回避相对基准指数跌幅5%以上 推荐相对基准指数涨幅5%以上 中性相对基准指数涨幅-5%～5%之间 回避相对基准指数跌幅5%以上 民生证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。 本报告仅供本公司境内客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告仅为参考之用，并不构成对客户的投资建议，不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，客户应当充分考虑自身特定状况，不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容而导致的任何可能的损失负任何责任。 本报告是基于已公开信息撰写，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，且预测方法及结果存在一定程度局限性。在不同时期，本公司可发出与本报告所刊载的意见、预测不一致的报告，但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户。 在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问、咨询服务等相关服务，本公司的员工可能担任本报告所提及的公司的董事。客户应充分考虑可能存在的利益冲突，勿将