REITs周报：上市房企保障性租赁住房REITs有望加入新成员

(2023.1.2-2023.1.7) 上市房企的保障性租赁住房REITs发行有望再加速 1月4日，城投控股公司发布公告，董事会同意公司开展公开募集保障性租赁住房-基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的申报发行工作。 为积极响应国家租售并举的住房政策，以及2022年5月国务院办公厅发布的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》、扩大租赁住宅业务规模，城投控股拟选取上海市杨浦区新江湾社区A3-05地块（江湾社区）、E2-02B地块租赁住房项目（光华社区）作为首次发行资产。其中江湾社区可租赁建面82204平方米，其中租赁住宅和商业建面分别为80016平方米、2188平方米，总户数1719户；光华社区可租赁建面42168平方米，其中租赁住宅和商业建面分别为41251平方米、917平方米，总户数1234户；两个社区的产权期限均到2088年。资产初步估值预计为30-33亿元。 目前已有4支保障性租赁住房REITs上市，其中华夏基金华润有巢REIT为唯一一支上市房企旗下资产作为底层资产发行的保障性租赁住房REIT。城投控股是上海国企，有望成为第二个将旗下资产作为底层资产发行保障性租赁住房REIT的上市房企。根据公司公告，公司将搭建可持续扩充的权益资金融资通道，实现保障性租赁住房项目“投、建、管、退”全周期运营机制，提升公司租赁住宅的滚动投资能力。上市房企陆续发行保障性租赁住房REITs有助于盘活存量资产，同时增强房企的持续经营能力。 本周REITs跑输上证综指 我们在原有REITs指数基础上加入了中证REITs指数（收盘），二者不同在于成分数量不同，原有的REITs指数由上市的全部REITs组成，截至2023年1月6日共有24支基础设施公募REITs；中证REITs指数（收盘）选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的REITs作为指数样本，截至2023年1月6日收盘，成分数量为14支。由于中证REITs指数（收盘）的基日为2021年9月30日，我们因此将原有REITs指数的基日调整为2021年9月30日，使之具有可比性。 本周，中证REITs指数（收盘）下跌1.25%，REITs指数下跌0.92%，上证综指上涨2.21%，国债指数上涨0.10%。滚动4周，中证REITs指数（收盘）下跌1.25%，REITs指数下跌1.66%，上证综指上涨0.05%，国债指数上涨0.23%。将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs下跌1.88%，特许经营权类REITs下跌0.27%。滚动4周，产权类REITs下跌5.09%，特许经营权类REITs上涨0.72%。整体看本周产权类REITs指数表现弱于特许经营类REITs指数。 交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2023年1月6日，REITs估值收益率最高的是华夏中国交建高速REIT，达到8.61%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT，仅1.56%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，并且普遍在5%以上；保障性租赁住房REITs的估值收益率除华夏基金华润有巢REIT外均不高于5%。 投资建议：目前已有4支保障性租赁住房REITs上市，其中华夏基金华润有巢REIT为唯一一支上市房企旗下资产作为底层资产发行的保障性租赁住房REIT。城投控股有望成为第二个将旗下资产作为底层资产发行保障性租赁住房REIT的上市房企。 REITs一方面助力盘活存量资产，另一方面或为优质资产融资的渠道。未来，公募REITs的扩募或将继续提速。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 1.上市房企的保障性租赁住房REITs发行有望再加速 1月4日，城投控股公司发布公告，董事会同意公司开展公开募集保障性租赁住房-基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的申报发行工作。 为积极响应国家租售并举的住房政策，以及2022年5月国务院办公厅发布的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》、扩大租赁住宅业务规模，城投控股拟选取上海市杨浦区新江湾社区A3-05地块（江湾社区）、E2-02B地块租赁住房项目（光华社区）作为首次发行资产。其中江湾社区可租赁建面82204平方米，其中租赁住宅和商业建面分别为80016平方米、2188平方米，总户数1719户；光华社区可租赁建面42168平方米，其中租赁住宅和商业建面分别为41251平方米、917平方米，总户数1234户；两个社区的产权期限均到2088年。资产初步估值预计为30-33亿元。 表1：城投控股拟选取作为REITs首次发行资产的项目 目前已有4支保障性租赁住房REITs上市，其中华夏基金华润有巢REIT为唯一一支上市房企旗下资产作为底层资产发行的保障性租赁住房REIT。城投控股是上海国企，有望成为第二个将旗下资产作为底层资产发行保障性租赁住房REIT的上市房企。根据公司公告，公司将搭建可持续扩充的权益资金融资通道，实现保障性租赁住房项目“投、建、管、退”全周期运营机制，提升公司租赁住宅的滚动投资能力。上市房企陆续发行保障性租赁住房REITs有助于盘活存量资产，同时增强房企的持续经营能力。 2.本周REITs跑输上证综指 2.1.本周产权类REITs表现弱于特许经营类REITs 我们在原有REITs指数基础上加入了中证REITs指数（收盘），二者不同在于成分数量不同，原有的REITs指数由上市的全部REITs组成，截至2023年1月6日共有24支基础设施公募REITs；中证REITs指数（收盘）选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的REITs作为指数样本，截至2023年1月6日收盘，成分数量为14支。由于中证REITs指数（收盘）的基日为2021年9月30日，我们因此将原有REITs指数的基日调整为2021年9月30日，使之具有可比性。 本周，中证REITs指数（收盘）下跌1.25%，REITs指数下跌0.92%，上证综指上涨2.21%，国债指数上涨0.10%。滚动4周，中证REITs指数（收盘）下跌1.25%，REITs指数下跌1.66%，上证综指上涨0.05%，国债指数上涨0.23%。根据我们的统计测算，截至2023年1月6日，中证REITs指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为0.08；中证REITs指数（收盘）与中债-10年期国债全价指数呈现正相关，相关系数为0.29。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。 图1：REITs指数、上证综指、国债指数的表现 将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs下跌1.88%，特许经营权类REITs下跌0.27%。滚动4周，产权类REITs下跌5.09%，特许经营权类REITs上涨0.72%。整体看本周产权类REITs指数表现弱于特许经营类REITs指数。 图2：产权类REITs指数和特许经营权类REITs指数表现 分具体基金看，本周建信中关村产业园REIT单周涨幅最大为0.66%，中金普洛斯REIT单周跌幅最大为6.71%；IPO以来鹏华深圳能源REIT涨幅最大为37.28%，华夏中国交建高速REIT、平安广交投广河高速REIT、中金安徽交控REIT、华夏杭州和达高科产园REIT为四支IPO以来下跌的基金，跌幅分别为10.97%、8.49%、3.35%、0.29%；IPO以来产权类REITs普遍表现优于特许经营权类REITs。 图3：公募REITs表现 2.2.仓储物流类REITs日均换手率普遍偏低 本周，日均换手率最高的是国泰君安临港创新产业园REIT，日均换手率达到5.91%，日均换手率最低的是红土创新盐田港REIT，日均换手率为0.31%。周换手率较上周上升最明显的是国泰君安东久新经济REIT，换手率提高2.31pct，换手率下降最多的是华夏杭州和达高科产园REIT，换手率下降8.84pct。 图4：本周公募REITs成交量和换手率 根据资产类型分类看，本周成交额占REITs整体成交额比例最大的是园区基础设施REITs，所占比例达到36.70%，成交额占比最小的是能源基础设施REITs，所占比例为4.62%。本周日均换手率最高的是园区基础设施REITs，日均换手率为1.58%；日均换手率最低的是仓储物流类REITs，日均换手率为0.40%。 图5：本周各类资产REITs成交和换手 3.交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2023年1月6日，REITs估值收益率最高的是华夏中国交建高速REIT，达到8.61%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT，仅1.56%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，并且普遍在5%以上；保障性租赁住房REITs的估值收益率除华夏基金华润有巢REIT外均不高于5%。 图6：公募REITs的估值列表 4.本周REITs审批进度 表2：本周REITs项目受理进度 5.本周公募REITs主要公告 表3：本周REITs重要公告 6.风险提示 1）政策实施不及预期：若政策实施不及预期，REITs的推进或受影响，REITs上市的数量或受影响。 2）宏观经济不及预期：若宏观经济不及预期，REITs底层资产的运营或受到影响，REITs底层资产的净利润或不及预期，REITs的现金分派或受波及。 3）项目运营不及预期：若项目运营不及预期，REITs的底层净利润或不及预期，现金流分派或受到影响。