房地产行业周报：住房销售市场未见暖意，“一人购房全家帮”再添新成员

证券研究报告ResearchReport2022年9月13日 房地产行业周报 住房销售市场未见暖意，“一人购房全家帮”再添新成员 江宇辉地产行业首席分析师 编号：S1500522010002电话：+8618621759430 0 请务必阅读最后一页免责声明及信息披露HTTP://WWW.CINDASC.COM 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 内容摘要 上周核心观点：上周新房及二手房成交面积同环比双降，库存面积环比下降，去化周期缩短。土地市场方面，截止到上周末，还有沈阳、长春、郑州三城尚未完成第二轮集中供地，余下三城的土拍政策较第一轮集中供地并未发生明显变化，如在保证金比率上，除长春为20%或50%外，其余均只需20%，延续了前期较为宽松的政策。房企信用方面，2家企业出现评级下调，4家出现境内债展期。 重点政策解读：“一人购房全家帮”再添新成员。9月6日，石家庄住房公积金管理中心发布《关于进一步拓展住房公积金阶段性支持政策的通知》，其中明确，扩大偿还住房公积金贷款提取范围，未来使用住房公积金贷款购买石家庄市行政区域内自住住房的借款人，其父母可以申请作为共同还款人参与还款，职工配偶为房产共有人的，配偶父母也可以申请作为共同还款人参与还款，共同还款人最多为2人。此外，共同还款人可以申请提取住房公积金账户余额。今年以来，全国已有超20城发布“一人购房全家帮”公积金购房新政。目前已经实行的“全家帮”帮扶政策主要集中于帮助支付首付、帮助支付购房款以及作为共同借款人共同申请贷款等方面，形式相对灵活多样。加之多座城市已经放松首付比例、提高了住房公积金最高贷款额度，我们预计将有效降低购房者的还款压力。随着购房门槛进一步下降，政策配套执行后，有望不断提高消费者购买力，从需求端直接刺激房地产销售市场的复苏。当前房地产市场仍处于筑底阶段，行业修复不可“一蹴而就”，需要给市场恢复的时间和信心，前期政策放松的效果静待反馈。 一周行情回顾：上周（2022/09/05-2022/09/11)申万房地产指数上涨7.51%，跑赢上证综指5.14pct,在各类板块中位列第1/32，恒生地产建筑业指数上涨4.15%，跑赢恒生综指4.66pct。上周涨幅前3的地产公司分别为：粤宏远A（38.61%）、中交地产（28.57%）、滨江集团（27.60%）；上周跌幅前3的地产公司分别为：汇景控股（-31.08%）、建业地产（-18.95%）、绿地香港（-4.76%）。恒生物业服务及管理板块上涨6.06%，跑赢恒生综指6.57pct，在各类板块中位列第2/13。上周涨幅前3的物业公司分别为：融创服务（16.89%）、碧桂园服务（14.94%）、卓越商企服务（14.47%）；上周跌幅前3的地产公司分别为：正荣服务（-10.11%）、佳兆业美好（-5.02%）、佳源服务（-3.77%）。 地产市场监测：上周（2022/09/03-2022/09/09）30个大中城新房成交面积216.58万平方米，同比下降42.11%，环比下降31.09%。15城二手房成交面积103.56万平方米，同比下降28.75%，环比下降23.70%。监测16个重点城市库存面积18107.41万平方米，环比下降5.45%，去化周期76.60周，较上上周缩短6.05周。上上周（2022/08/29-2022/09/04）100大中城市土地供应建面4932.09万平方米，同比下降27.41%，环比上升8.96%；土地成交建面3499.72万平方米，同比上升45.64%，环比上升18.68%；供需比下降为1.41，溢价率为1.63%。 房企融资情况：上周（2022/09/03-2022/09/09)房企境内新发债总额为64.49亿元，同比下降52.64%，环比上升0.06%；债务总偿还量为86.73亿元，同比下降19.14%，环比下降50.97%；净融资额-22.24亿元。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。 1 日期 省份 城市 发布机构 类型 内容 9月5日 北京 北京 北京市住建委 保障性住房 北京市住建委发布关于印发《北京市“十四五”时期住房保障规划》的通知，提出“十四五”时期，北京市力争建设筹集保障性租赁住房40万套（间），公租房、共有产权住房各6万套，新增保障性租赁住房、公租房、共有产权住房供地占住房用地比重分别不低于15%、10%、15%。 9月5日 四川 宜宾 宜宾市高县人民政府 综合政策 四川省宜宾市高县人民政府发布《高县房地产市场调控协调机制办公室关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，指出在高县中心镇（来复镇、沙河镇、罗场镇）购买房地产开发企业出售新建商品住房的农民工，按照200元/平方米给予一次性补贴，每户最高不超过2万元；对具有中高级职称的农民工，在县城购买新建商品住房的，按照300元/平方米给予一次性补贴，每户最高不超过3万元 9月6日 广东 云浮 云浮市住房公积金 管理中心 公积金贷款 广东省云浮市发布《关于调整个人首套自住住房贷款最高额度的通知》，单个缴存职工在云浮市辖区内购建（含翻建、大修）首套自有产权住房首次申请个人住房公积金贷款，最高贷款额度由20万元提高到25万元。其余住房公积金贷款额度标准不变 9月6日 全国 - 中新经纬 公租房 住房和城乡建设部住房保障司副司长潘伟6日表示，鼓励一些地方结合当地实际，制定面向教师群体建设或配租公租房的优惠政策，截至去年底，全国有36万青年教师通过公租房解决了住房困难问题 9月7日 吉林 四平 双辽市人民政府 购房补贴 吉林省四平市双辽市人民政府发布《双辽市人民政府办公室关于印发鼓励农民进城购房补贴优惠政策实施意见（试行）的通知》。双辽市提出购房优惠、契税补贴、随迁子女入学、允许参加城镇企业职工养老保险等十条措施，鼓励农民进城买房。对于符合条件的农民在双辽市城区内购买商品住房，市区有意愿的房地产开发企业提供总房款减免优惠或1-3个点的折扣优惠。进城购房农民购买家庭唯一商品住房或二手住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），政府参照所缴纳契税的额度给予全额补贴。 9月7日 山东 德州 德州发布 公积金贷款 德州市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金使用政策的通知》（以下简称《通知》），购房提取住房公积金无房屋套数限制。购买德州市行政区域内自住住房提取公积金时，提取人及配偶名下不受房屋套数限制。购买期房，以购房合同备案时间为准；购买二手房，以过户发票时间为准。再次申请住房公积金贷款无间隔时间。公积金贷款人首次结清公积金贷款后，第二次申请使用无间隔时间。 9月7日 湖北 襄阳 襄阳市住房公积金中心 公积金贷款 襄阳市住房公积金中心制定出台了《关于明确高层次人才住房公积金贷款有关政策的通知》，明确了高层次人才住房公积金贷款的优惠政策。对于持“楚才卡”A卡和B卡的借款人分别可按襄阳市住房公积金贷款金额上限的3倍和2倍申请住房公积金贷款。“襄才卡”持卡人可按住房公积金贷款金额上限的1.2-1.5倍申请住房公积金贷款。 日期 省份 城市 发布机构 类型 内容 9月9日 湖南 - 湖南省委省政府 综合政策 湖南省委省政府出台《关于加快建设世界旅游目的地的意见》，其中提出，省财政每年专项安排1亿元支持湖南旅游发展大会承办市州。加大各类财政专项资金的支持力度。对已通过湖南证监局辅导验收的旅游企业，省金融发展专项资金给予200万元补助；对完成股改并在湖南股交所挂牌的旅游企业按照省金融发展专项资金管理办法的相关规定给予补助。 资料来源：信达证券研发中心整理3 “一人购房全家帮”再添新成员。 9月6日，石家庄住房公积金管理中心发布《关于进一步拓展住房公积金阶段性支持政策的通知》，其中明确，扩大偿还住房公积金贷款提取范围，自2022年10月1日起，使用住房公积金贷款购买石家庄市行政区域内自住住房的借款人，其父母可以申请作为共同还款人参与还款，职工配偶为房产共有人的，配偶父母也可以申请作为共同还款人参与还款，共同还款人最多为2人。共同还款人可以申请提取住房公积金账户余额，借款人本人及配偶、共同还款人的提取金额之和不得超过当期偿还贷款本息总额。 解读： “一人购房全家帮”政策主要是指子女购房可提取父母住房公积金账户余额，且父母可作为共同还款人参与还款。今年以来，全国已有超20城发布“一人购房全家帮”公积金购房新政。目前已经实行的“全家帮”帮扶政策主要集中于帮助支付首付、帮助支付购房款以及作为共同借款人共同申请贷款等方面，形式相对灵活多样。加之多座城市已经放松首付比例、提高了住房公积金最高贷款额度，我们预计将有效降低购房者的还款压力。随着购房门槛进一步下降，政策配套执行后，有望不断提高消费者购买力，从需求端直接刺激房地产销售市场的复苏。 行业修复不可“一蹴而就”，需要给市场恢复的时间和信心。当前房地产市场仍处于筑底阶段，1-8月百强房企累计销售金额同比下降47.6%，依旧延续下跌态势，折射出当前房地产市场的拐点并未完全明晰，具体出现的时机还需要持续观察后市表现。此外，行业修复政策从落地到传导皆需要时间，但实施的有效性只会迟到不会缺席，我们需要给地产市场信心以及修复的时间，前期放松的效果静待反馈。 城市 日期 文件 政策主要内容 珠海 2022/6/1 《发挥住房公积金作用支持服 务“产业第一”工作方案》 珠海市缴存职工可提取账户余额的90%帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）购房支付首付款，也可按还贷提取逐月提取公积金用于帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）偿还购房贷款 沧州 2022/5/25 《关于调整住房公积金政策的通知》 允许父母提取自己账户的住房公积金支持未婚子女新购首套住房和保障性住房。群众使用公积金贷款购买绿色建筑且为超低能耗建筑的自住住房，在不超过家庭还款能力的条件下，贷款额度在可贷额度基础上可上浮20%，最高贷款额度可达到96万元 天津 2022/4/11 《关于购买首套住房和保障性住房提取住房公积金有关问题的通知》 职工购房未使用住房贷款的，购房人中的一人及其配偶、双方父母可以就已全额支付的房款一次性提取住房公积金。提取金额不超过购房合同或协议签订当月之前(含当月)的住房公积金金额，且合计不超过购房的价款。其中，购买定向安置经济适用住房的，不超过所购住房价款扣除房屋补偿款后的金额 湖州 2022/8/14 《关于调整住房公积金使用有关政策的通知》 购买首套自住住房或者建造、翻建、大修自住住房及老旧小区加装电梯所需资金，提取本人及配偶住房公积金账户中缴存余额尚不足的，可以提取直系亲属（父母、子女）的住房公积金账户中的缴存余额，提取后直系亲属住房公积金账户上缴存余额不少于月缴存额的6倍 赣州 2022/5/31 《关于调整住房公积金部分政策的通知》 缴存职工除按原有政策规定就本人及配偶购买商品住房提取住房公积金外，不足部分可提取其父母或子女名下住房公积金账户余额。本人及配偶没有缴存住房公积金的，可提取其父母或子女名下住房公积金账户余额 实行“一人购房全家帮”的部分城市 资料来源：各政府网站，信达证券研发中心整理4 上周（2022/09/05-2022/09/11)申万房地产指数上涨7.51%，跑赢上证综指5.14pct,在各类板块中位列第1/32，恒生地产建筑业指数上涨4.15%，跑赢恒生综指4.66pct。上周涨幅前10的地产公司分别为：粤宏远A（38.61%）、中交地产（28.57%）、滨江集团（27.60%）、中国武夷（23.43%）、栖霞建设（23.03%）、新华联（22.48%）、华发股份（22.08%）、三湘印象（18.77%）、建发国际集团（18.46%）、碧桂园（18.43%）；上周跌幅前10的地产公司分别为：汇景控股（-31.08%）、建业地产（-18.95%）、绿地香港（-4.76%）、路劲（-3.11%）、龙光集团（-2.50%）、嘉里建设（-1.35%）、恒基地产（-