房地产REITs周报：园区基础设施类REITs再添新成员

(2022.09.04-2022.09.09) 园区基础设施类REITs再添新成员 本周，三支刚刚获批上市的公募REITs发布询价公告，三支基金均为园区基础设施类REITs.。 从底层资产看，国泰君安东久新经济REIT的底层资产为分别位于上海、昆山、无锡、常州的4个智造园项目，总建面28.39万方，评估价值为13.76亿元；国泰君安临港创新产业园REIT的底层资产为位于上海的临港奉贤智造园一期、三期两个资产，总建面为11.37万方，评估价值为7.3亿元；华夏合肥高新REIT的底层资产为合肥高新区的合肥创新产业园一期项目（分为两个项目运营），总建面35.68万方，评估价值为13.51亿元。三支REITs的底层资产规模较大，资产均位于高能级城市，所在城市经济发展前景良好。 从运营能力看：1）3支基金底层资产目前出租率水平较高，其中国泰君安东久新经济REIT的底层4个项目出租率均为100%（截至2022年6月30日）、国泰君安临港创新产业园REIT的底层2个项目出租率分别为100%、99%（截至2022年6月30日）、华夏合肥高新REIT的底层2个项目出租率分别为82.33%、93.25%（截至2022年3月31日），展现了较高的运营能力；2）项目的运营管理方均为原始权益人本身或原始权益人的同一控制下关联方，对项目资产本身较为熟悉，对运营管理具有丰富的经验。 从盈利能力看，国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、华夏合肥高新REIT的2022年下半年预计可供分配金额分别为3696.29万元、1730.79万元、3127.07万元，对应的年化分派率分别为5.33%、4.74%、4.42%，现金分派率均超过4%，并且超过刚上市的三支保障性质租赁住房REITs的年化分派率。 值得一提的是，华夏合肥高新REIT是首支资产位于安徽省的基础设施公募REITs，原始权益人合肥高新股份有限公司是安徽省内一流、国内领先的国控产业园区建设主体。REITs作为盘活存量资产的方式之一，将资产和金融市场有效的联接起来，REITs或有望为资产定价和基础设施建设起到锚定作用 本周REITs跑输上证综指 本周，REITs指数上涨0.92%，上证综指上涨2.37%，国债指数上涨0.10%。 滚动4周，REITs指数上涨3.46%，上证综指下跌-0.45%，国债指数上涨0.60%。 根据我们的统计测算，截至2022年9月2日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.37；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.72。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类REITs上涨1.72%，特许经营权类REITs上涨0.33%。滚动4周，产权类REITs上涨4.40%，特许经营权类REITs上涨2.75%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。 产权类REITs的ABS估值普遍低于特许经营权类REITs 截至2022年9月9日，ABS估值最高的是平安广交投广河高速REIT，达到15.06倍；估值最低的是华夏北京保障房REIT，ABS估值2.32倍。分资产类型看，产权类REITs的ABS估值在5倍以下；特许经营权类REITs普遍估值在5倍以上，仅富国首创水务封闭式REIT估值为3.4倍。 投资建议：6月以来，REITs上市提速明显，在上周三支保障性租赁住房REITs上市交易后，本周又有3支园区基础设施类REITs上市，整体规模有望进一步扩张。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs，如园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 1.园区基础设施类REITs再添新成员 本周，三支刚刚获批上市的公募REITs发布询价公告，三支基金分别是国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、华夏合肥高新REIT，均为园区基础设施类REITs。 从底层资产看，三支基金的底层资产均为园区基础设施，其中国泰君安东久新经济REIT的底层资产为分别位于上海、昆山、无锡、常州的4个智造园项目，总建面28.39万方，评估价值为13.76亿元；国泰君安临港创新产业园REIT的底层资产为位于上海的临港奉贤智造园一期、三期两个资产，总建面为11.37万方，评估价值为7.3亿元；华夏合肥高新REIT的底层资产为合肥高新区的合肥创新产业园一期项目（分为两个项目运营），总建面35.68万方，评估价值为13.51亿元。三支REITs的底层资产规模较大，资产均位于高能级城市，所在城市经济发展前景良好。 从运营能力看：1）3支基金底层资产目前出租率水平较高，其中国泰君安东久新经济REIT的底层4个项目出租率均为100%（截至2022年6月30日）、国泰君安临港创新产业园REIT的底层2个项目出租率分别为100%、99%（截至2022年6月30日）、华夏合肥高新REIT的底层2个项目出租率分别为82.33%、93.25%（截至2022年3月31日），展现了较高的运营能力；2）项目的运营管理方均为原始权益人本身或原始权益人的同一控制下关联方，对项目资产本身较为熟悉，对运营管理具有丰富的经验。 从盈利能力看，国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、华夏合肥高新REIT的2022年下半年预计可供分配金额分别为3696.29万元、1730.79万元、3127.07万元，对应的年化分派率分别为5.33%、4.74%、4.42%，现金分派率均超过4%，并且超过刚上市的三支保障性质租赁住房REITs的年化分派率。 值得一提的是，华夏合肥高新REIT是首支资产位于安徽省的基础设施公募REITs，原始权益人合肥高新股份有限公司是安徽省内一流、国内领先的国控产业园区建设主体。REITs作为盘活存量资产的方式之一，将资产和金融市场有效的联接起来，REITs或有望为资产定价和基础设施建设起到锚定作用。 表1：三支公募REITs底层资产基本信息 2.本周REITs跑输上证综指 2.1.产权类REITs和特许经营类REITs均上涨 本周，REITs指数上涨0.92%，上证综指上涨2.37%，国债指数上涨0.10%。滚动4周，REITs指数上涨3.46%，上证综指下跌-0.45%，国债指数上涨0.60%。根据我们的统计测算，截至2022年9月2日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.37；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.72。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。 图1：REITs指数、上证综指、国债指数的表现 将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs上涨1.72%，特许经营权类REITs上涨0.33%。滚动4周，产权类REITs上涨4.40%，特许经营权类REITs上涨2.75%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。 图2：产权类REITs指数和特许经营权类REITs指数表现 分具体基金看，本周普洛斯仓储REIT单周涨幅最大为4.86%，华夏越秀高速公路REIT单周降幅最大为1.26%；IPO以来红土创新盐田港REIT涨幅最大为51.48%，平安广交投广河高速REIT是唯一一支IPO以来下跌的基金，跌幅为4.17%；IPO以来产权类REITs普遍表现优于特许经营权类REITs。 图3：公募REITs表现 2.2.产业园区类REITs日均换手率偏高 本周，日均换手率最高的是红土深圳安居REIT，日均换手率达到2.19%，日均换手率最低的是沪杭甬杭徽REIT，日均换手率为0.25%；剔除新上市的保障性租赁住房REITs，本周换手率较上周上升最明显的是建信中关村REIT，换手率提高0.19pct，换手率下降最多的是国金中国铁建高速REIT，换手率下降0.63pct。 图4：本周公募REIT成交量和换手率 根据资产类型分类看，本周成交额占REITs整体成交额比例最大的是交通基础设施REITs，所占比例达到32.48%，成交额占比最小的是生态环保REITs，所占比例为9.244%。本周，日均换手率最高的是能源基础设施REITs，日均换手率为1.794%；日均换手率最低的是仓储物流类REITs，日均换手率为0.485%。 图5：本周各类资产REITs成交和换手 3.产权类REITs的ABS估值普遍低于特许经营权类REITs 我们选取中证估值的ABS估值和PV乘数作为衡量REITs基金估值的指标。截至2022年9月9日，ABS估值最高的是平安广交投广河高速REIT，达到15.06倍；估值最低的是华夏北京保障房REIT，ABS估值2.32倍。分资产类型看，产权类REITs的ABS估值在5倍以下； 特许经营权类REITs普遍估值在5倍以上，仅富国首创水务封闭式REIT估值为3.4倍。 图6：公募REITs的估值列表 4.本周REITs审批进度 表2：本周REITs项目受理进度 5.本周公募REITs主要公告 表3：本周REITs重要公告 6.风险提示 1）政策实施不及预期：若政策实施不及预期，REITs的推进或受影响，REITs上市的数量或受影响。 2）宏观经济不及预期：若宏观经济不及预期，REITs底层资产的运营或受到影响，REITs底层资产的净利润或不及预期，REITs的现金分派或受波及。 3）项目运营不及预期：若项目运营不及预期，REITs的底层净利润或不及预期，现金流分派或受到影响。