公司信息更新报告：销售拿地规模下滑，拟发行租赁房REITs盘活资产

招商蛇口（001979.SZ） 2024年06月12日 投资评级：买入（维持） 销售拿地规模下滑，拟发行租赁房REITs盘活资产 ——公司信息更新报告 齐东（分析师）胡耀文（联系人） 日期2024/6/11 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790122080101 当前股价(元)10.04 一年最高最低(元)15.16/7.45 总市值(亿元)909.71 流通市值(亿元)835.58 总股本(亿股)90.61 流通股本(亿股)83.23 近3个月换手率(%)69.58 股价走势图 销售拿地规模下滑，拟发行租赁房REITs盘活资产，维持“买入”评级 招商蛇口发布2024年5月经营简报，受销售市场低迷影响，公司前五月销售规 模下降。公司拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，拟发行租赁住房REITs盘活资产，看好未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为80.4、94.8、108.3亿元，EPS为0.89、1.05、1.20元，当前股价对应PE为11.3、9.6、8.4倍，维持“买入”评级。 单月销售降幅收窄，销售排名位居第五 2024年5月公司实现签约销售面积79.3万平方米，同比下降29.1%；实现签约 销售金额190.2亿元，同比下降28.6%，环比提升2.1%，销售降幅有所收窄。1-5 月公司累计实现签约销售面积336.9万平方米，同比下降39.1%；累计实现签约 16% 0% -16% -32% -48% 招商蛇口沪深300 销售金额778.5亿元，同比下降43.1%，在克而瑞全口径销售榜单排名第五；累计销售均价23106元/平米，同比下降6.5%。 单月拿地2宗，投资强度下降 公司2024年投资策略是区域聚焦和城市深耕，关注强心30城，进一步聚焦核心 10城。2024年5月公司获取广州黄埔区项目和三亚深海科技城项目，总计容建 面21.7万方，总地价43.4亿元，权益地价13.6亿元，权益比例31.4%。1-5月 2023-062023-102024-02 数据来源：聚源 相关研究报告 《业绩稳健增长，销售期间费率明显压降—公司信息更新报告》-2024.4.30 《销售同比下降环比回暖，一季度拿地节奏增强—公司信息更新报告》 -2024.4.10 《销售增长投资稳健，归母净利润同比高增—公司信息更新报告》 -2024.3.19 公司获取7宗地块，分别位于上海、广州、成都等一二线城市，计容建面80.1万方，总地价146.1亿元，同比下降53.5%，拿地金额权益比68.4%（2023全年76.5%），拿地强度18.8%（2023全年38.6%）。 融资渠道畅通，拟发行租赁住房REITs 公司2023全年新增公开市场融资324.3亿元，全年综合资金成本3.47%，较2023 年初降低42BP。2024年1-5月公司发行4笔超短融共47亿元，票面利率不超过2.52%，融资渠道畅通。公司响应“租售并举”战略，拟通过子公司招商公寓申报发行租赁住房REITs，两个底层资产为深圳南山蛇口自贸区内的壹栈项目，已分别投入运营超4年和8年，2023年度平均出租率达92%和98%。我们认为本次REITs申报有利于盘活公司资产，进一步拓宽融资渠道，增强持续经营能力。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。财务摘要和估值指标 指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 183,003 175,008 214,734 222,114 229,791 YOY(%) 13.9 -4.4 22.7 3.4 3.5 归母净利润(百万元) 4,264 6,319 8,042 9,475 10,834 YOY(%) -58.9 48.2 27.3 17.8 14.3 毛利率(%) 19.3 15.9 17.3 18.1 19.5 净利率(%) 5.0 5.2 5.4 6.1 6.7 ROE(%) 3.2 3.1 3.8 4.2 4.7 EPS(摊薄/元) 0.47 0.70 0.89 1.05 1.20 P/E(倍) 21.3 14.4 11.3 9.6 8.4 P/B(倍) 1.1 0.9 0.9 0.8 0.8 数据来源：聚源、开源证券研究所 公司研究 公司信息更新报告 开源证券 证券研究报 告 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E利润表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E 流动资产 655187 663960 779716 689167 770629 营业收入 183003 175008 214734 222114 229791 现金 86243 88290 116724 118427 119492 营业成本 147775 147204 177495 181903 184898 应收票据及应收账款 3913 3500 4794 3980 5194 营业税金及附加 7785 6155 8482 8885 9421 其他应收款 126778 118430 169058 131605 180796 营业费用 4081 4328 5690 5886 6204 预付账款 3952 8957 11607 9142 10722 管理费用 2313 2374 2943 2958 3058 存货 411549 416702 449126 396936 424832 研发费用 125 158 154 168 176 其他流动资产 22753 28080 28407 29078 29593 财务费用 1960 912 1320 1447 1528 非流动资产 231284 244549 261083 274980 287960 资产减值损失 -5045 -2276 -2577 -1555 -1609 长期投资 74644 80142 87489 95182 103435 其他收益 361 206 255 269 273 固定资产 10820 11618 12774 12584 12451 公允价值变动收益 472 38 169 209 222 无形资产 1473 1984 2178 2403 2679 投资净收益 2017 2481 2241 2075 2075 其他非流动资产 144348 150805 158642 164811 169394 资产处置收益 6 -0 2 4 3 资产总计 886471 908508 1040799 964148 1058589 营业利润 15360 14182 17881 21204 24551 流动负债 423910 426024 530756 459191 578167 营业外收入 575 278 301 340 373 短期借款 1509 1379 1379 1379 22187 营业外支出 118 472 206 228 256 应付票据及应付账款 56245 60662 86443 61858 86439 利润总额 15817 13989 17977 21316 24669 其他流动负债 366156 363983 442934 395954 469541 所得税 6719 4882 6322 7780 9192 非流动负债 178121 185794 201698 186270 148801 净利润 9098 9106 11655 13536 15477 长期借款 160823 170098 187408 170077 132932 少数股东损益 4834 2787 3613 4061 4643 其他非流动负债 17299 15697 14290 16193 15870 归属母公司净利润 4264 6319 8042 9475 10834 负债合计 602031 611818 732454 645461 726968 EBITDA 26457 25609 25844 29352 33000 少数股东权益 182729 176967 180580 184640 189284 EPS(元) 0.47 0.70 0.89 1.05 1.20 股本 7739 9061 9061 9061 9061 资本公积 10214 20448 20448 20448 20448 主要财务比率2022A2023A2024E2025E2026E 留存收益 65050 68608 76639 86314 97869 成长能力 归属母公司股东权益 101712 119723 127765 134046 142337 营业收入(%) 13.9 -4.4 22.7 3.4 3.5 负债和股东权益 886471 908508 1040799 964148 1058589 营业利润(%) -32.5 -7.7 26.1 18.6 15.8 归属于母公司净利润(%) -58.9 48.2 27.3 17.8 14.3 获利能力毛利率(%) 19.3 15.9 17.3 18.1 19.5 净利率(%) 5.0 5.2 5.4 6.1 6.7 现金流量表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E ROE(%) 3.2 3.1 3.8 4.2 4.7 经营活动现金流 22174 31431 21958 29108 32182 ROIC(%) 4.4 4.3 4.0 4.5 5.0 净利润 9098 9106 11655 13536 15477 偿债能力 折旧摊销 2521 2959 2682 3258 3816 资产负债率(%) 67.9 67.3 70.4 66.9 68.7 财务费用 1960 912 1320 1447 1528 净负债比率(%) 44.8 44.6 41.5 37.2 31.6 投资损失 -2017 -2481 -2241 -2075 -2075 流动比率 1.5 1.6 1.5 1.5 1.3 营运资金变动 3998 15196 8743 12750 12525 速动比率 0.5 0.5 0.5 0.6 0.5 其他经营现金流 6613 5738 -200 193 912 营运能力 投资活动现金流 -10014 -12241 -15868 -14834 -14469 总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 资本支出 6012 6591 9350 6858 5667 应收账款周转率 51.1 47.6 52.2 51.0 50.5 长期投资 -6590 -8556 -7348 -7692 -8254 应付账款周转率 2.6 2.5 2.4 2.5 2.5 其他投资现金流 2588 2905 829 -284 -549 每股指标（元） 筹资活动现金流 -5874 -17353 22345 -12571 -37455 每股收益(最新摊薄) 0.47 0.70 0.89 1.05 1.20 短期借款 -2119 -130 0 0 20808 每股经营现金流(最新摊薄) 2.45 3.47 2.42 3.21 3.55 长期借款 26938 9275 17311 -17331 -37145 每股净资产(最新摊薄) 9.22 10.89 11.77 12.47 13.38 普通股增加 -184 1322 0 0 0 估值比率 资本公积增加 -3975 10234 0 0 0 P/E 21.3 14.4 11.3 9.6 8.4 其他筹资现金流 -26534 -38054 5035 4760 -21118 P/B 1.1 0.9 0.9 0.8 0.8 现金净增加额 6472 1797 28435 1702 -19743 EV/EBITDA 15.2 15.6 15.4 13