REITs周报：产业园REITs添新成员

(2022.11.28-2022.12.3) 华夏杭州和达高科产园REIT即将询价 华夏杭州和达高科产园发布询价公告，又一只园区基础设施类公募REIT即将上市。 根据招募说明书，华夏杭州和达高科产园REIT的基金管理人为华夏基金，基金托管人为兴业银行，资产支持证券管理人为中信证券。基金共发售5亿份，初始战略配售份额占发售份额总数的比例为63%，其中原始权益人或其同一控制下的管理方拟认购2.55亿份，占发售份额总数的比例为51%。网下发售的初始基金份额数量占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的70%。公众投资和认购份额数量占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30%。基金底层资产包括和达药谷一期项目和孵化器项目，均位于杭州市钱塘区，项目总建面分别为134467平方米、123912.74平方米，用地性质分别为工业、科教用地。项目权属剩余年限分别为42.16年、31.60年。仲量联行基于和达药谷一期项目和孵化器项目的评估价分别为5.7662亿元、8.4748亿元，合计14.24亿元。根据预测，基金2022年11-12月、2023年的可供分配金额分别为965.48万元、5925.98万元。按照12.761亿元的募集规模计算，2022年11-12月、2023年的年化分派率分别为4.53%、4.64%。 基金的主要原始权益人为杭州和达高科技发展集团有限公司，同时是项目的运营管理统筹机构。和达高科前身是杭州和达高科技发展有限公司，于2016年7月成立，是杭州钱塘新区管委会直属杭州钱塘产业发展集团下属企业，负责科技产业园区建设、运营和服务工作。截至2022年6月30日，和达高科的100%控股股东为钱塘新区产业集团，实控人为杭州钱塘新区管理委员会。和达高科是专业的园区建设和运营管理者，基金底层资产和达药谷一期项目、孵化器项目维持较高的出租率。和达药谷一期项目2021年、2022年1-6月的出租率分别为93%、99.5%；孵化器项目2021年、2022年1-6月的出租率为90%、89.46%。 山东龙岗旅游集团旗下峡谷旅游区拟发行公募REITs。中航基金管理有限公司同山东龙冈旅游集团签署合作协议，双方拟以龙冈旅游集团旗下5A级景区“山东地下大峡谷和沂水萤火虫水洞旅游区”作为底层基础设施项目资产申请发行公募REITs。山东龙冈旅游集团是以开发和运营旅游景区为主的民营股份制企业，在旅游细分市场领域成为专业旅游洞穴运营商，是临沂市旅游龙头企业。目前集团拥有总资产40亿元，5A级景区2家，4A级景区2家。目前已上市和待上市的基础设施公募REITs的底层资产分类有交通基础设施、生态环保、能源基础设 施、园区基础设施、仓储物流、保障性租赁住房等。旅游景区有望成为基础设施公募REITs的又一底层资产类型，同时助力盘活存量资产。 本周REITs跑输上证综指 本周，REITs上涨0.59%，上证综指上涨1.76%，国债指数下跌0.03%。滚动4周，REITs指数下跌3.33%，上证综指上涨2.78%，国债指数下跌0.17%。根据我们的统计测算，截至2022年12月2日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.38；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.64。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类REITs上涨0.87%，特许经营权类REITs上涨0.41%。滚动4周，产权类REITs下跌3.45%，特许经营权类REITs下跌3.26%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。 交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2022年12月2日，REITs估值收益率最高的是华夏中国交建高速REIT，达到8.63%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT，仅1.42%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，并且普遍在5%以上；保障性租赁住房REITs的估值收益率均在5%以内。 投资建议：央行和银保监会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知，其中提到稳步推进房地产信托基金（REITs）。REITs有望成为租赁住房的融资渠道，同时助力盘活存量资产。租赁住房REITs整体规模有望进一步扩大。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 1.华夏杭州和达高科产园REIT即将上市 华夏杭州和达高科产园发布询价公告，又一只园区基础设施类公募REIT即将上市。 根据招募说明书，华夏杭州和达高科产园REIT的基金管理人为华夏基金，基金托管人为兴业银行，资产支持证券管理人为中信证券。基金共发售5亿份，其中初始战略配售份额为3.15亿份，占发售份额总数的比例为63%，其中原始权益人或其同一控制下的管理方拟认购2.55亿份，占发售份额总数的比例为51%。网下发售的初始基金份额数量占发售份额总数的比例为25.90%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的70%。公众投资和认购份额数量占比为11.1%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30%。 基金底层资产包括和达药谷一期项目和孵化器项目，均位于杭州市钱塘区，项目总建面分别为134467平方米、123912.74平方米，用地性质分别为工业、科教用地。项目权属剩余年限分别为42.16年、31.60年。仲量联行基于和达药谷一期项目和孵化器项目的评估价分别为5.7662亿元、8.4748亿元，合计14.24亿元。根据预测，基金2022年11-12月、2023年的可供分配金额分别为965.48万元、5925.98万元。按照12.761亿元的募集规模计算，2022年11-12月、2023年的年化分派率分别为4.53%、4.64%。 基金的主要原始权益人为杭州和达高科技发展集团有限公司，同时是项目的运营管理统筹机构。和达高科前身是杭州和达高科技发展有限公司，于2016年7月成立，是杭州钱塘新区管委会直属杭州钱塘产业发展集团下属企业，负责科技产业园区建设、运营和服务工作。截至2022年6月30日，和达高科的100%控股股东为钱塘新区产业集团，实控人为杭州钱塘新区管理委员会。和达高科是专业的园区建设和运营管理者，基金底层资产和达药谷一期项目、孵化器项目维持较高的出租率。和达药谷一期项目2021年、2022年1-6月的出租率分别为93%、99.5%；孵化器项目2021年、2022年1-6月的出租率为90%、89.46%。 表1：华夏杭州和达高科产园REIT底层资产基础信息 山东龙岗旅游集团旗下峡谷旅游区拟发行公募REITs。中航基金管理有限公司同山东龙冈旅游集团签署合作协议，双方拟以龙冈旅游集团旗下5A级景区“山东地下大峡谷和沂水萤火虫水洞旅游区”作为底层基础设施项目资产申请发行公募REITs。山东龙冈旅游集团是以开发和运营旅游景区为主的民营股份制企业，在旅游细分市场领域成为专业旅游洞穴运营商，是临沂市旅游龙头企业。目前集团拥有总资产40亿元，5A级景区2家，4A级景区2家。目前已上市和待上市的基础设施公募REITs的底层资产分类有交通基础设施、生态环保、能源基础设施、园区基础设施、仓储物流、保障性租赁住房等。旅游景区有望成为基础设施公募REITs的又一底层资产类型，同时助力盘活存量资产。 2.本周REITs跑输上证综指 2.1.本周产权类REITs表现强于特许经营类REITs 本周，REITs上涨0.59%，上证综指上涨1.76%，国债指数下跌0.03%。滚动4周，REITs指数下跌3.33%，上证综指上涨2.78%，国债指数下跌0.17%。根据我们的统计测算，截至2022年12月2日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.38；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.64。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。 图1：REITs指数、上证综指、国债指数的表现 将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs上涨0.87%，特许经营权类REITs上涨0.41%。滚动4周，产权类REITs下跌3.45%，特许经营权类REITs下跌3.26%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。 图2：产权类REITs指数和特许经营权类REITs指数表现 分具体基金看，本周沪杭甬杭徽REIT单周涨幅最大为2.11%，华安张江光大园REIT单周跌幅最大为1.16%；IPO以来华安张江光大园REIT涨幅最大为39.87%，华夏中国交建高速REIT、平安广交投广河高速REIT、中金安徽交控REIT、华泰江苏交控REIT为四支IPO以来下跌的基金，跌幅分别为11.84%、11.61%、5.72%、0.04%；IPO以来产权类REITs普遍表现优于特许经营权类REITs。 图3：公募REITs表现 2.2.仓储物流类REITs日均换手率普遍偏低 本周，日均换手率最高的是国泰君安临港创新产业园REIT，日均换手率达到4.16%，日均换手率最低的是博时招商蛇口产业园REIT，日均换手率为0.30%。周换手率较上周上升最明显的是华安张江光大园REIT，换手率提高0.78pct，换手率下降最多的是中金安徽交控REIT，换手率下降1.88pct。 图4：本周公募REITs成交量和换手率 根据资产类型分类看，本周成交额占REITs整体成交额比例最大的是交通基础设施REITs，所占比例达到43.99%，成交额占比最小的是保障性租赁住房REITs，所占比例为4.065%。 本周日均换手率最高的是园区基础设施REITs，日均换手率为1.281%；日均换手率最低的是仓储物流类REITs，日均换手率为0.37%。 图5：本周各类资产REITs成交和换手 3.交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2022年12月2日，REITs估值收益率最高的是华夏中国交建高速REIT，达到8.63%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT，仅1.42%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，并且普遍在5%以上；保障性租赁住房REITs的估值收益率均在5%以内。 图6：公募REITs的估值列表 4.本周REITs审批进度 表2：本周REITs项目受理进度 5.本周公募REITs主要公告 表3：本周REITs重要公告 6.风险提示 1）政策实施不及预期：若政策实施不及预期，REITs的推进或受影响，REITs上市的数量或受影响。 2）宏观经济不及预期：若宏观经济不及预期，REITs底层资产的运营或受到影响，REITs底层资产的净利润或不及预期，REITs的现金分派或受波及。 3）项目运营不及预期：若项目运营不及预期，REITs的底层净利润或不及预期，现金流分派或受到影响。