2023年10月房地产行业市场跟踪：利好政策带动行业迈入缓慢复苏进程，关注行业舆情对市场信心的影响

政府债与城投行业022年第9期 监测周报2 性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险” 地方 隐 市场跟踪 房地产行业 利好政策带动行业迈入缓慢复苏进 程，关注行业舆情对市场信心的影响 作者 中诚信国际企业评级部 侯一甲027-87339288 yjhou@ccxi.com.cn 熊攀027-87339288 pxiong@ccxi.com.cn ——2023年10月房地产市场跟踪 本期观点 www.ccxi.com.cn 曹文龙027-87339288 wlcao@ccxi.com.cn 其他联络人 龚天璇027-87339288 txgong@ccxi.com.cn www.ccxi.com.cn 9月以来，房地产政策密集出台，对购房者信心带来一定提振。中诚信国际认为，随着利好政策逐步落地，部分刚性及改善性需求有所释放， 政策效果初步显现。其中高能级城市市场活跃度提升，需求边际改善， 而低能级城市仍处于库存去化过程中，政策刺激作用仍待释放；期待后续地产政策进一步出台和落实，并结合一揽子经济政策，在促进地方经济恢复的同时亦能提振地方投资信心，助力房地产投资和居民购房信心的恢复。此外，城中村改造相关政策亦持续推进落地，或对地产投资形成补充，但资金来源、各城市政策细则及实际效果仍需进一步观察。 9月房地产市场供需两端整体降幅均有所收窄。中诚信国际认为，频繁出台的利好政策叠加传统销售旺季，9月销售有所改善，预计10月将延续复苏态势，未来随着经济逐渐复苏，行业亦将缓慢筑底恢复。从区域 分化来看，一线及核心二线城市销售修复明显，但低能级城市仍面临较大的去化压力，一定程度上抑制了房地产市场的整体回暖速度。投资方面，新开工面积降幅收窄，但房企拿地及开工意愿依然不足，民营房企参与度更是显著下降，一线城市仍是房企投资重点，整体投资仍有待回升。从竞争格局来看，在行业修复的市场环境下，头部央国企成为行业销售及投资主力的行业竞争格局短期不会改变。 中诚信国际观察到，9月中资房企境内外债券一级市场仍较为冷清，其中境外发行仍处于停滞状态；境内债券市场房企融资同环比均大幅下 降，一级市场参与者仍以央国企为主。二级市场交投活跃度有所下降，但部分高收益债价格有所回升。中诚信国际认为，政策密集落地有利于行业逐步回归常态化运营，但9月以来房企负面舆情仍持续发酵，并对 市场信心的恢复产生不利影响。中诚信国际认为，当前行业整体流动性依然承压，在行业缓慢复苏进程中，仍需加大政策支持力度，不断提振市场信心，尤其需关注和防范重要房企舆情信息对行业信心及债券市场的负面影响。 一、重要政策 （一）降低存量首套住房贷款利率稳步推进 《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》宣布，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或协商变更合同约定的利率 水平的方式来降低贷款利率。央行数据显示，9月25日到10月1日实施的首周有 98.5%符合条件的首套房贷利率完成下调，合计4,973万笔，21.7万亿元，调整后的 加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73个百分点。9月末，存量住房贷款加权平均利 率4.29%，环比降低42个基点，取得了显著下降幅度。 （二）各地政府响应中央要求纷纷出台利好政策 解除限购政策方面，一线城市中广州针对部分行政区取消限购，二线城市中南京、合肥、济南、郑州、青岛、武汉等超过10城已全面取消限购政策，此外，杭州除主城四区外均放开限购。 “认房不认贷”政策方面，一线城市北京、上海、广州、深圳已执行并落实“认房不认贷”政策，其他大部分城市均已落实。多地对个人住房贷款中住房套数认定标准进一步细化，保障“认房不认贷”政策全面落实。 此外，部分城市如上海、成都、武汉等出台围绕人才引进施行的购房补贴政策；厦门、南京、沈阳等城市积极落实国家调整优化差别化住房信贷政策和降低存量首套住房贷款利率政策；上海、深圳、福州等城市优化住房公积金贷款政策。 （三）积极推动超大特大城市城中村改造 根据媒体消息，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分为三类推进实施，一类是符合条件的实施拆除新建，第二类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者 之间的实施拆整结合。坚持多渠道筹措改造资金，既可以由城市政府筹措资金，也可以引入社会资金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作，住房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。 9月以来，房地产政策密集出台，需求端利好持续释放，随着降低存量首套住房 贷款利率及逐步放宽或取消限购、限贷政策的推进，保障中央政策全面落实，对购房者信心带来一定提振。中诚信国际认为，随着利好政策逐步落地，部分刚性及改善性 需求短期内集中释放，政策效果初步显现。其中一线及核心二线城市市场活跃度提升，需求边际改善，普通二线城市市场效果一般，而低能级城市库存去化压力较大，政策刺激作用有限；期待后续地产政策进一步出台和落实，并结合一揽子经济政策，在促进地方经济恢复的同时亦能提振地方投资信心，助力房地产投资和居民购房信心的恢复。此外，超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的重要举措，相关政策亦持续推进落地，或对地产投资形成补充，但资金来源、各城市政策细则及实际效果仍需进一步观察。 二、行业经营 （一）需求端 9月，70个大中城市商品住宅销售价格环比下跌幅度略微扩大，房价下行压力仍存，且多集中在二线城市以下。一线城市中北京、上海的新建商品住宅价格指数均实现环比增长，且增幅有所扩大，广州、深圳环比下降，其中深圳跌幅略有收窄，广州跌幅则持续扩大；二线城市新建商品住宅价格指数环比普遍下跌，仅杭州、成都、长 沙、重庆、沈阳、宁波实现增长，其余城市均呈下跌趋势。 受利好政策叠加传统销售旺季影响，9月商品房销售面积和金额环比实现40%以上的增长，同比降幅亦有所收窄，市场筑底回暖。分区域来看，9月，以高能级城市为主的东部地区销售面积降幅收窄明显，中部地区略有收窄，西部及东北地区则加速 下滑。 从二手房市场来看，在利好政策落地后，二手房市场部分积压需求得以释放，卖一买一置换群体入市积极性提升。根据克而瑞数据，北京、上海成交回升显著，9月 环比保持增长，1~9月累计同比实现转正；二线城市表现分化，南京、青岛等城市单月均实现同环比双增长，杭州、苏州等城市虽挂牌量增加，但成交量环比下滑。 从新房市场来看，受二手房市场冲击及新房成交未达预期影响，9月新房库存量 有所增加。新房成交方面，各能级城市分化明显，一线城市单月新房成交面积环比上涨，同比降幅收窄，1~9月累计同比保持增长，北京、上海仍为热点城市；二线城市 单月环比上升，但同比降幅扩大，1~9月累计同比下降，其中以杭州为代表的核心二线城市有所复苏；低能级城市新房成交表现偏弱。 图1：70大中城市新建商品房住宅价格指数 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 -2.00 -4.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00 -0.20 -0.40 -0.60 70个大中城市:新建商品住宅价格指数:当月同比%70个大中城市:新建商品住宅价格指数:环比% 数据来源：国家统计局，ifind，中诚信国际整理 图2：商品房销售情况变化 200,000 180,000 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 150 100 50 0 2020-04 2020-05 2020-06 2020-07 2020-08 2020-09 2020-10 2020-11 2020-12 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 -50 商品房销售面积:累计值月万平方米商品房销售额:累计值月亿元 商品房销售面积:累计同比月%商品房销售额:累计同比月% 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 9月，逾六成百强房企实现单月业绩环比增长，但单月业绩同比下滑的房企占比仍然较高，行业内的市场竞争格局仍主要以信用质量高、区域布局好的房企占优。克 而瑞数据显示，1~9月，销售业绩排名前五的房企全部为央企及具有国有背景的企业，实现增长的房企亦绝大多数为央国企。 （二）供给端 由于前期待交付规模较大以及“保交楼”政策助力，1~9月全国房屋竣工面积同 比持续增长。新开工方面，9月新开工面积同比降幅收窄，整体边际改善，但房企拿地及开工意愿依然较弱。 10,000.00 8,000.00 6,000.00 4,000.00 2,000.00 0.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 100大中城市:成交土地总价:当月值亿元 100大中城市:成交土地溢价率:当月值% 房屋新开工面积:累计值万平方米房屋竣工面积:累计值万平方米 房屋新开工面积:累计同比% 房屋竣工面积:累计同比% 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 图4：房屋新开工、竣工面积及同比增速 图3：百城土地成交额及土地溢价率 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-02 2023-04 2023-06 2023-08 土地市场方面，百城土地成交额于9月份环比转跌，整体溢价率仍处低位，当前土地投资仍较弱。因杭州、南京、武汉等热点二线城市于9月末集中供地，一线城市 9月土地成交额下滑幅度较二线城市偏高，但一线城市溢价率仍居首位，二线城市溢价率已连续两月小幅上升。土地市场分化依然明显，拥有较高溢价率的地块基本分布 于一线城市及重点二线城市的核心区域，三线城市或一二线城市非核心区域地块基本低溢价或底价成交甚至流拍。在土拍市场参与主体方面，克尔瑞数据显示，9月土拍 图5：房地产开发投资规模及增速 市场参与主体仍主要以央国企为主，其中9月上海土拍无一家民营房企主体参与。 160,000.00 140,000.00 120,000.00 100,000.00 80,000.00 60,000.00 40,000.00 20,000.00 0.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 -10.00 -20.00 房地产开发投资:累计值亿元房地产开发投资:累计同比% 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 房企新开工及拿地减少导致房地产开发投资规模持续下降，且累计同比降幅持续扩大。与此