2023年房地产展望报告

年房地产展望报告 2023 2022年12月 2023年大中华区商业地产热点趋势 大中华区研究部 目录 01摘要 02介绍 03宏观趋势 04热门趋势 05房地产热门赛道 06写字楼板块 07零售物业板块 08工业物流板块 09大宗交易市场 10城市市场 11要点总结 摘要 •宏观经济–随着中国对疫情防控政策的逐步调整优化，经济有望在2023年复苏； •房地产市场–随着市场信心恢复，经济复苏将提振大中华地区所有类型物业的租赁需求和投资需求。大中华地区房地产市场将重点聚焦高品质项目开发、智慧楼宇发展以及可持续发展； •大宗交易–写字楼在中国内地投资市场中的份额仍然保持领先地位。物流和公寓类的投资则将继续保持强劲。投资者对生命科学产业园、冷链物流等另类资产的兴趣日益浓厚； •写字楼–2023年一线城市的净吸纳量预计将维持正数，部分原因是新项目即将入市； •零售物业–2023年中国消费者消费信心指数将触底反弹。位于非核心区域的社区型购物中心吸引了周边消费者前往游憩与消费。未来三年中国16个城市的零售新增项目，社区型购物中心占比约32%； •工业物流–2023年工业物流将在强劲需求中继续增长。消费者消费能力提高、消费习惯改变以及疫情下保供物资储存需求增长，未来将建立更多冷藏设施和仓库来满足此类需求。 介绍 焦以下几点： 许近多些因年素房影地响产着市中场国的商发业展地情产况的，发并展探，讨尤了其一是些新可冠能疫影情响反未复来以市及场相发关展防机控遇措的施各。个基方于面此。，具本体篇而报言告，考报察告了聚 •宏观趋势； •热门趋势； •大宗交易市场； •工业物流板块； •房地产热门赛道； •写字楼板块； •零售物业板块； •北城京市、市上场海，、包深括圳：、广州、成都、武汉、香港、台北 GDP增长 步调整优化，经济有望在 虽增然速下仍半无年法经达济到活预力期有。所随回着升中，国但对预疫情计2防0控22政年策G的D逐P 就业率 17.9%，比2021年上升3.7个百分点。展望2023 2业0率22年10月，城镇失业率5.5%，其中，16-24岁失 货币政策与人民币走势 如取果稳就健业的率货能币够政保策持来稳支定持，经中济国高可质能量会发在展。20人23民年币采对 的增长率。 2023年复苏，并达到4.3% 年面，临在较疫大情压防力控。和需求疲软的压力下，整体就业仍将 美元的汇率有望保持稳定。 图1：中国GDP增速及预测（2019年第四季度–2023年第二季度）图2：中国失业率趋势 20% 穆迪预测 Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q22019202020202020202020212021202120212022202220222022F2023F2023F 6.3% 15% 10% 5% 0% 5.9% 5.5% 5.1% -5% -10% 4.7% 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 2019202020212022 资料来源：国家统计局，穆迪分析，戴德梁行研究部资料来源：国家统计局，穆迪分析，戴德梁行研究部 戴德梁行|2023房地产展望4 基础设施建设 快速发展期。 “国二”十，大预”期报将告为指仓出储建物设流“领制域造带强来国更”大，的“投交资通机强会；此保外障，性科租技赁创住新房将作为办政公府室工和作产的业重园点带，来也发将展迎机来遇一。个 房企债务 行业信用预期。 业陆的续债出务台压的力金，融帮支助持房政企策拓有展望融缓资解渠20道23，年提房升地房产地企产 高质量发展 行业发展的主旋律。2023年 在消用生费，产，进领在一域发步发展推展新动绿能房色源地的产行同碳业时产低提业碳高，转旧型能，源将的是域清倡洁导高绿效色利 图3：仓储物流固定资产投资（2020年–2022年8月） 40 30 20 10 2020年2月 2020年4月 2020年6月 2020年8月 2020年10月 2020年12月 2021年2月 2021年4月 2021年6月 2021年8月 2021年10月 2021年12月 0 -10 -20 图4：中国百强房企的融资方式（2016年–2022年上半年） 100% 80% 60% 40% 2022年8月 20% 0% 2022年2月 2022年4月 2022年6月 -30 仓储业固定资产投资额同比累积增长（%）年度平均累积增长（%） 2016201720182019202020212022H1 境内债权融资境外债权融资股权融资永续债资产证券化 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部资料来源：中指数据，戴德梁行研究部 戴德梁行|2023房地产展望5 城市更新与存量利用 经资建过源转多紧为年缺存高的量速矛开的盾发经日利济益用增突为长出主及，。城市更建设新逐，成渐核为由心获城大取市规优土模质地新地 块利用重率要及渠价道值之也一将，成通为过未改来造重、点活发化展来方提向高。存量资产的 基建–TOD 以源的公集同共约时交利创通用造为水紧导平凑向，型城的在提城市市升空发轨间展道促交模进通城式网提市络高实整了现城体精市服明土务增地水长平资。 方面的压力。 此发外，凭一借定其程高度效缓解的了公地共方交财通政运在行基效础率设和施区建域设的投综融合资开 房企融资渠道优化 随续化着收为“紧流三。动道资性红产强线证的”券有价等化是相证关将券政流的策动重性限要较模制低，式的房；房企房发地债产渠项私道目募转持股 权为主基的金方是式未是来中市长场期热趋点势；。从债权融资转向以股权融资 功能改变 综合整治 城市更新 拆除重建 图5：房地产企业土地开发路径图6：中国城市轨道交通运营线路长度占比（2021年） 其他 存量土地 新增土地 轻轨2% 土地开发路径 有轨电车5% 其他 土地整备 利益统筹 市域快轨11% 跨座式单轨2% 磁浮交通1% 其他1% 地铁78% 资料来源：戴德梁行研究部资料来源：中国城市轨道交通协会，戴德梁行研究部 戴德梁行|2023房地产展望6 “大资管”模式 当资的房本运地市营产场管逐关理渐注经走并验向加，存速以量扩轻张资市。场产，依模物托式管于输受成出熟到商管面服，务专亦业成的为资市产场运趋营势有。助在于投项资目管持理续方获 得造品较牌高价收值益。从而产生资产溢价，同时塑 房地产科技化 的安全、环保、成本等问题，实现标准 通地过产将建机筑器行人业等，人有工助智于优能化领域行设业备施引工中入 业实现高效管理提供了便利，有助于房 化复制。另一方面，智慧楼宇系统为物地产行业节省成本，实现集约化操作。 房企的多元化布局与发展 出于对身心健康的关注度日益增强，文 中市国场即需将求步也入将老成龄为化房社地产会新，由的此关带注来点。的 造、消费、科技等行业繁荣，物流需求 旅地产或将迎来发展机遇。基于国内制稳健增长，带动冷链等物流设施发展。 可持续发展–EOD 理项目和关联产业，在保护生 随新着高生度态，文生明态建导设向上综升合至开国发家模发式展（战EO略D）以联可合持经续营发、展组为合目开标发，等方采式取有产业效融链延合伸生、 态环境的同时解决环保项目资金问题。 图7：科技化在房地产领域的应用图8：EOD模式试点项目个数按区域分布 个 第二批试点 第一批试点 8 6 施工运维规划4 2 0 新疆 湖南 湖北 安徽 内蒙古 四川 河南 山东 浙江 陕西 重庆 河北 福建 吉林 江苏 甘肃 广西 云南 贵州 江西 辽宁 青海 宁夏 广东 山西 天津 上海 设计生产 资料来源：戴德梁行研究部资料来源：生态环境部，戴德梁行研究部 戴德梁行|2023房地产展望7 生物科技商业地产 在来的主，要生驱命动科力学，产改业变将地逐产步“成下基为，因中”国。科各学大板城市块崛经起济。发未展 体验式购物中心 购公物共中文心化和、商时业尚街商不业仅、是艺消术费展购演物、的休场闲所娱，乐也等是功具能备和特费色需的求体。验空间，同时能够满足中国消费者的精神消 冷库物流 未应类医，药以的满储足藏生诉鲜求商。库品市的场储存将和迎来分更销多需优求质，亦仓储迎空合间易供腐 图9：中国生物医药市场规模（2020年和2022年）图10：中国社会消费品零售总额（2008年–2022年10月） 人民币万亿元 人民币 3.57万亿元 5040 30 人民币 20 0 4+万亿元10 资料来源：askci.com，戴德梁行研究部资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 戴德梁行|2023房地产展望8 数据中心 中之对这激些增数。据大服规务模的数刚据性处需理求、展亦存，将储强和势传上输涨量。增架需加求，量市随场 长租公寓 未国来健几康年发，展政的策两扶大持重和要可因负素担。性将成为长租公寓在中 酒店 场涌现的商业机遇。 追验求的，渴健望康、安全和清洁意识的提高，以及对独特体 人口结构变化，旅游消费行为变化，对便利性的更高言，关注些.对关于键酒因店素投的资变者化、有开利发于商及以时及抓运住营酒商店而市 图11：中国数据中心机柜数量（2016年–2021年10月）图12：中国一线城市：星级酒店数量和酒店总数（2022年） 百万注：星级酒店包括挂牌的星级酒店和符合市场星级标准的酒店。酒店总数包括了非星级酒店，如宾馆、民宿、 5 4.15 3.16 2.10 2.27 1.66 1.24 4 3 2 1 0 2021年10月 201620172018201920202021年10月 公寓、旅社等。 10,596 10,746 9,592 7,462 2,463 982 1,215 2,723 12,000 9,000 6,000 3,000 0 北京上海广州深圳星级酒店数酒店总数 资料来源：CDCC，戴德梁行研究部资料来源：迈点研究院，戴德梁行研究部 戴德梁行|2023房地产展望9 新供应带动正吸纳量 2原0因23是年因一为线新城供市应的将净刺吸激纳企量业预的计搬将迁维活持动正，数其，中部以分金融跃业。、专业服务和TMT（科技、媒体和电讯）最为活 租金继续调整 新加冠上疫一情线的城不市确的定新性供影应响陆了续企推业出的市运场作，和而商且业空活置动情，况仍间维。持在高水平，这些都限制了写字楼租金回升的空 具实力的租户寻求优质写字楼 财核新写心字地楼段项的目优将质更写能字吸楼引楼优面极质，在租预户料。金设环计境和设下承备租完位善处的 图13：一线城市甲级写字楼市场净吸纳量（2020年–2023年）图14：一线城市甲级写字楼市场租金变化（2021年–2024年） 百万平方米 1.6 1.2 0.8 租金变化（同比增长率） 2021 2022F 2023F 2024F 1% 0% -1% -2% 0.4 0.0 北京 上海 广州 深圳 2020 2021 2022F 2023F -3% -4% -5% Beijing Shanghai Guangzhou Shenzhen 北京上海广州深圳 资料来源：戴德梁行研究部资料来源：戴德梁行研究部 戴德梁行|2023房地产展望10 回到办公室 健康议题日益受关注，促使企业新审评视办公室的设策 略聚集，在采同取一分个散工性作的地卫方星。办公室，而不只是把所有员工 共享工作空间的需求 在环球市场不确定性下，企业营运成本上升，促使更用 租公室赁或条服款务更式具办弹公性室和。提供更多符合成本效益的共享办 环境、社会及管治（ESG）要求提高 GRESB和LEED。 全和球设对立ESG的要求提高，中国一向亦是提倡绿色建筑 业的发展ES商G和目资标产的管领理导者最之常一选。择其的中绿，色拥认有证写有字楼物 图15：一线城市甲级写字楼空置率（2020年–2023年）图16：中国主要城市共享工作空间存量（2022年） 空置率（%） 30 20 10 0 202020212022F2023F 北京上海广州深圳 万平方米 70 60 50 40 30 2