房地产行业研究：多城放开限购，大力度宽松可期

本周地产、物业板块股价表现均偏弱。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-2.8%，在各板块中位列第28；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.2%，在各板块中位列第19。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.9%，沪深300指数涨跌幅为+1.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2%和-2.2%。 2022年集中土拍收官，全年热度较为低迷。本周全国300城宅地成交建面3653万㎡，单周环比-7%，单周同比+29%，平均溢价率3%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面61748万㎡，累计同比-31%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。 年底业绩冲刺，本周新房成交环比上升明显。本周（12.24-12.30）35个城市商品房成交合计579万平米，周环比+65%，周同比-24%。其中，一线城市周环比+75%，周同比-28%；二线城市周环比+72%，周同比-14%；三四线城市周环比-5%，周同比-68%。 二手房成交在上周低基数下环比上升，同比降幅较大。本周15个城市二手房成交合计117万平米，周环比+16%，周同比-27%。其中，一线城市周环比+48%，周同比-19%；二线城市周环比+6%，周同比-31%；三四线城市周环比+3%，周同比+35%。 多个二线城市放开限购，需求端放松政策加速落地。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍。近期佛山、东莞全面放开限购，郑州出台十二条政策涉及调整限购区域。二线城市正不断发力包含限购在内的一系列需求端放松政策。我们认为行业平稳发展的最终基石是销售复苏，预计未来高能级城市四限的适度宽松、房贷利率的持续下调、购房补贴契税减免等政策仍然可期，需求侧的宽松将支撑2023年市场销售复苏。 2022全年土拍市场低迷，地方国资为拿地主力。①从拿地金额来看，2022年TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9%。TOP100拿地门槛值为48亿元，较2021年下降24亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3%。②从拿地企业来看，在2022年22城集中供地中 ，地方国资大量托底， 拿地金额占比最高， 达到42.0%，央国企37.4%，民企仅15.8%、混合所有制企业4.8%。③从城市来看，北京、上海、深圳、杭州、厦门和合肥的土地市场仍能维持较高热度，而长春、沈阳等城市至今未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地计划完成率不足三成。 投资建议 首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 多个二线城市放开限购，2022全年土拍市场低迷 多个二线城市放开限购，需求端放松政策加速落地。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍。近期佛山、东莞全面放开限购，郑州出台十二条政策涉及调整限购区域。二线城市正不断发力包含限购在内的一系列需求端放松政策。我们认为行业平稳发展的最终基石是销售复苏，预计未来高能级城市四限的适度宽松、房贷利率的持续下调、购房补贴契税减免等政策仍然可期，需求侧的宽松将支撑2023年市场销售复苏。 图表1：近期多个二线城市放开限购 2022全年土拍市场低迷，地方国资为拿地主力。①从拿地金额来看，2022年TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9%。TOP100拿地门槛值为48亿元，较2021年下降24亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3%。②从拿地企业来看，在2022年22城集中供地中，地方国资大量托底，拿地金额占比最高，达到42.0%，央国企37.4%，民企仅15.8%、混合所有制企业4.8%。③从城市来看，北京、上海、深圳、杭州、厦门和合肥的土地市场仍能维持较高热度，而长春、沈阳等城市至今未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地计划完成率不足三成。 图表2：2022年22城集中供地不同性质企业拿地占比 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-2.8%，在各板块中位列第28；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.2%，在各板块中位列第19。本周地产涨跌幅前5名为卓朗科技、新华联、珠光控股、广宇发展、空港股份，涨跌幅分别为+32.7%、+26.9%、+26.8%、+11.5%、+6.7%；末5名为时代中国控股、宝龙地产、弘阳地产、中梁控股、禹洲集团，涨跌幅分别为-12.7%、-9.2%、-7.4%、-7.4%、-7.3%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.9%，沪深300指数涨跌幅为+1.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2%和-2.2%。本周物业涨跌幅前5名为佳兆业美好、星盛商业、正荣服务、和泓服务、 浦江中国， 涨跌幅分别为+24.7%、+9.3%、+7.8%、+6.7%、+5%；末5名为领悦服务集团、建业新生活、康桥悦生活、时代邻里、弘阳服务，涨跌幅分别为-14.1%、-12.6%、-11.2%、-9.6%、-9.1%。 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2023年第1周，全国300城宅地成交建面3653万㎡，单周环比-7%，单周同比29%，平均溢价率3%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面61748万㎡，累计同比-31%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五，分别为873、751、734、544、525亿元。 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表12：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（12月24日-12月30日）35个城市商品房成交合计579万平米，周环比+65%，周同比-24%，月度累计同比-36%，年度累计同比-30%。其中： 一线城市：周环比+75%，周同比-28%，月度累计同比-28%，年度累计同比-24%； 二线城市：周环比+72%，周同比-14%，月度累计同比-33%，年度累计同比-28%； 三四线城市：周环比-5%，周同比-68%，月度累计同比-64%，年度累计同比-47%。 图表13：40城新房成交面积及同比增速 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表16：35城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（12月24日-12月30日）15个城市二手房成交合计117万平米，周环比+16%，周同比-27%，月度累计同比-9%，年度累计同比-9%。其中： 一线城市：周环比+48%，周同比-19%，月度累计同比-31%，年度累计同比-26%； 二线城市：周环比+6%，周同比-31%，月度累计同比-4%，年度累计同比-1%； 三四线城市：周环比+3%，周同比+35%，月度累计同比+91%，年度累计同比-23%。 图表17：15城二手房成交面积及同比增速（周） 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表20：15城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.64亿平米，环比+0.1%，同比+4.1%。 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为22.4月，较上周+1.6个月，较去年同比+6.8个月。 图表21：12城商品房的库存和去化周期 图表22：12城各城市能级的库存去化周期 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表24：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表25：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表26：物管行业资讯 物管公司动态 图表27：物管公司动态 行业估值 图表28：A股地产PE- TTM 图表29：港股地产PE- TTM 图表30：港股物业股PE- TTM 图表31：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。