房地产开发2022W50：新房销售面积同比-32.9%，量价维持低迷，继续看好需求端放松

新房成交量价维持低迷，整体信心依然偏弱，继续看好需求端政策放松。本周国家统计局发布的11月新房房价数据显示，70城新房房价指数单月同比-2.3%，较前值跌幅缩窄0.1pct；70城环比-0.2%。分能级看，一线、二线、三线城市10月单月同比分别+2.5%、-1.2%、-3.9%；环比分别-0.2%、-0.2%、-0.3%。按城市数量看，11月单月新房房价指数同比上涨的城市数量为18城（较前值-1，下同）；同比下降51城（+0）。11月环比上涨16城（+6），环比下降51城（-7）。新房成交量能方面，我们跟踪的30个样本城市近3周周均成交面积277万方，相较11月周均量能小幅提升，但在年末房企传统供销旺季下本周成交同比跌幅进一步扩大，需求端信心依然偏弱。 我们预计后续会有更多的需求端的政策出台去推动需求释放，包括但不限于一线核心区四限政策的打开、首付比例继续调降、房贷利率调降等；在供给端保交楼资金仍需加码。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.1%，落后大盘1.00个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第16名。本周上涨个股共35支，较上周减少28支，下跌股数为99支。 新房：本周30个城市新房成交面积为279.0万平方米，环比下降0.5%，同比下降32.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为70.1万方，环比5.5%，同比-18.8%；样本二线城市为145.9万方，环比-8.9%，同比-39.4%；样本三线城市为63.0万方，环比17.5%，同比-28.8%。从今年累计50周新房成交面积同比看，样本30城共计14588.1万方，同比下降-31.4%；一线城市为3191.6万方，同比-23.3%；二线城市为8228.6万方，同比-30.5%；三线城市为3167.8万方，同比-39.7%。 二手房：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计89.5万方，环比下降0.2%，同比增长8.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为19.2万方，环比-7.6%；样本二线城市为47.2万方，环比-2.4%；样本三线城市为23.1万方，环比12.5%。年初至今累计二手房成交面积为4402.9万方 ， 同比变动为-25.4%； 其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1436.0万方，同比-28.4%；样本二线城市为2002.2万方，同比-28.5%；样本三线城市为964.6万方，同比-28.5%。 信用债：发行量增加，本周发行利率有所上行。根据wind统计数据，本周（12.12-12.18）共发行房企信用债21只，环比增加2只；发行规模共计221.76亿元，环比增加80.65亿元，总偿还量51.93亿元，环比增加7.53亿元，净融资额为169.83亿元，环比增加73.12亿元。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，地产和物业继续有绝对+相对收益的空间。维持地产开发板块“增持”评级。择股逻辑：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.新房成交量价维持低迷，整体信心依然偏弱 新房成交量价维持低迷，整体信心依然偏弱，继续看好需求端政策放松。本周国家统计局发布的11月新房房价数据显示，70城新房房价指数单月同比-2.3%，较前值跌幅缩窄0.1pct；70城环比-0.2%。分能级看，一线、二线、三线城市10月单月同比分别+2.5%、-1.2%、-3.9%；环比分别-0.2%、-0.2%、-0.3%。按城市数量看，11月单月新房房价指数同比上涨的城市数量为18城（较前值-1，下同）；同比下降51城（+0）。 11月环比上涨16城（+6），环比下降51城（-7）。新房成交量能方面，我们跟踪的30个样本城市近3周周均成交面积277万方，相较11月周均量能小幅提升，但在年末房企传统供销旺季下本周成交同比跌幅进一步扩大，需求端信心依然偏弱。我们预计后续会有更多的需求端的政策出台去推动需求释放，包括但不限于一线核心区四限政策的打开、首付比例继续调降、房贷利率调降等；在供给端保交楼资金仍需加码。 图表1：70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比 图表2：70个大中城市新建商品住宅价格指数环比 图表3：近年中央经济工作会议涉房表述对比 图表4：近一年政治局会议涉房内容 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.1%，落后大盘1.00个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第16名。本周上涨个股共35支，较上周减少28支，下跌股数为99支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为格力地产、大港股份、乾景园林、陆家嘴、广汇物流，涨幅分别为61.2%、22.7%、12.9%、10.0%、9.1%。跌幅前五为万通地产、中粮地产、万方发展、泰禾集团、财信发展，跌幅分别为-20.6%、-15.4%、-12.6%、-11.1%、-10.1%。 本周48家重点房企中共计上涨5支，较上周减少28支，涨幅位居前五的为禹洲集团、美的置业、越秀地产、建发国际集团、华润置地，涨幅分别为13.4%、7.1%、2.7%、2.6%、1.3%。跌幅前五为龙光地产、旭辉控股集团、大悦城、融信中国、时代中国控股，跌幅分别为-18.3%、-15.9%、-15.4%、-15.0%、-13.7%。 图表5：各行业涨跌幅排名 图表6：本周各交易日指数表现 图表7：近52周地产板块表现 图表8：本周（12.12-12.16）涨幅前五个股代码简称 图表9：本周（12.12-12.16）跌幅前五个股 图表10：重点房企涨跌幅排名 图表11：本周（12.12-12.16）重点房企涨幅前五个股 图表12：本周（12.12-12.16）重点房企跌幅前五个股代码简称 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为279.0万平方米，环比下降0.5%，同比下降32.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为70.1万方，环比5.5%，同比-18.8%；样本二线城市为145.9万方，环比-8.9%，同比-39.4%；样本三线城市为63.0万方，环比17.5%，同比-28.8%。 图表13：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表15：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表16：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计50周新房成交面积同比看，样本30城共计14588.1万方，同比下降-31.4%； 一线城市为3191.6万方，同比-23.3%；二线城市为8228.6万方，同比-30.5%；三线城市为3167.8万方，同比-39.7%。其中一线城市中，北京（-24.1%）、上海（-13.6%）、广州（-35.2%）、深圳（-25.1%）同比均为负。二三线城市中仅江门（9.4%）1城同比为正，盐城（-70.7%）、莆田（-61.5%）、芜湖（-59.8%）等总计25城同比均为负。 图表17：30城周度成交面积跟踪（12.10-12.16） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计89.5万方，环比下降0.2%，同比增长8.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为19.2万方，环比-7.6%；样本二线城市为47.2万方，环比-2.4%；样本三线城市为23.1万方，环比12.5%。年初至今累计二手房成交面积为4402.9万方，同比变动为-25.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1436.0万方，同比-28.4%；样本二线城市为2002.2万方，同比-28.5%；样本三线城市为964.6万方，同比-28.5%。 图表18：本周12城二手房成交面积及同环比 图表19：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表20：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表21：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表22：12样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（12.12-12.18）共发行房企信用债21只，环比增加2只；发行规模共计221.76亿元，环比增加80.65亿元，总偿还量51.93亿元，环比增加7.53亿元，净融资额为169.83亿元，环比增加73.12亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（86.7%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（53.6%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年及1-3年（45.5%、39.0%）的债券为主。 图表23：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表24：本周房企债券发行以债券评级划分 图表25：本周房企债券发行以债券类型划分 图表26：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所上行。其中大悦城5年期公司债（+114bp）及首开股份3年期中期票据（+112bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所上升。 图表27：房企每周融资汇总（12.12-12.18） 5.本周相关政策回顾 图表28：中央政策及消息（12.11-12.17） 图表29：地方性政策及消息（12.11-12.17） 6.投资建议 投资建议：我们继续坚定地看多政策，地产和物业继续有绝对+相对收益的空间。维持地产开发板块“增持”评级。择股逻辑：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。