房地产开发2022W29：银保监会提稳妥化解地产风险，新房销售维持低迷，政策仍需加码

银保监会要求稳妥化解房地产领域风险，7月LPR维持不变。本周国务院召开常务会议，指出要因城施策促进房地产市场平稳健康发展。同日银保监会表态坚持“房住不炒”，因城施策实施差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，并稳妥化解房地产领域风险，将密切监测实体经济债务规模和偿付能力变化，有效防控债务风险。5年期LPR为4.45%，环比持平。 近期新房销售维持低迷，有以下几方面因素：（1）当下宏观经济面临较大压力，影响居民购房能力；同时居民对经济的信心偏弱，现阶段持有现金更具安全感；（2）停工停贷消息影响下，购房者对民企的接受度进一步降低，叠加“保交房”要求下对房屋质量的担忧，影响新房销售；（3）上半年地方政策放松效果尚未完全显现，同时核心一二线城市放松较为克制，对整体购房能力的提升、购房信心的提振略显不足。信心需求均承压的情况下，我们认为下半年政策放松仍需加码，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动福度为2.3%，领先大盘2.51个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第12名，本周上涨个股共118支，较上周增长97支，下跌股数为17支。（若无特殊说明，报告中本周指7.16-7.23当周）。 新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为304.1万平方米，环比提升1.1%，同比下降26.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为78.8万方，环比12.6%，同比30.6%；样本二线城市为167.3万方，环比-1.1%，同比-33.0%；样本三线城市为58.0万方，环比-6.0%，同比-45.0%。从今年累计29周新房成交面积同比看，样本30城共计8582.9万方，同比下降-37.3%；一线城市为1710.8万方，同比-31.0%；二线城市为5004.5万方，同比-34.3%；三线城市为1867.6万方，同比-48.1%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计140.5万方，环比下降4.6%，同比增长17.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为27.0万方，环比-14.9%；样本二线城市为93.0万方，环比-5.0%；样本三线城市为20.5万方，环比15.7%。年初至今累计二手房成交面积为3084.0万方，同比变动为-26.2%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为821.0万方，同比-39.7%；样本二线城市为1880.9万方，同比-16.9%；样本三线城市为382.1万方，同比-16.9%。 重点公司境内信用债情况：发行量减少，整体发债利率涨跌不一。根据Wind行业房地产指标统计，本周（7.18-7.24）共发行房企信用债15只，环比减少3只；发行规模共计133.0亿元，环比减少60.56亿元，总偿还量175.25亿元，环比减少7.74亿元，净融资额为-42.25亿元，环比减少52.82亿元 。 主体评级方面 ， 本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（85.0%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（54.1%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（51.1%）的债券为主。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情，我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A；H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.银保监会提稳妥化解地产风险，新房销售维持低迷 国务院、银保监会重提房住不炒、因城施策，并要求稳妥化解房地产领域风险。7月21日国务院召开常务会议，指出要因城施策促进房地产市场平稳健康发展。同日银保监会表态坚持“房住不炒”，因城施策实施差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，并稳妥化解房地产领域风险，支持地方更加有力地推进保交楼、保民生、保稳定工作。将密切监测实体经济债务规模和偿付能力变化，有效防控债务风险。 7月LPR维持不变，但多数城市房贷利率持续下降。7月1年期LPR为3.70%，5年期LPR为4.45%，环比均持平。虽然5年期LPR连续两月“按兵不动”，但近期主要城市首套、二套房贷主流利率环比均成下降态势。根据贝壳研究院数据，7月主流利率平均值首套为4.35%、二套为5.07%，环比分别回落7BP和2BP，较去年最高点分别回落139BP和93BP，为2019年以来新低。 图表1：5年期LPR走势 近期新房销售维持低迷，我们认为有以下几方面因素：（1）当下宏观经济面临较大压力，影响居民购房能力；同时居民对经济的信心偏弱，现阶段持有现金更具安全感； （2）停工停贷消息影响下，购房者对民企的接受度进一步降低，叠加“保交房”要求下对房屋质量的担忧，影响新房销售；（3）上半年地方政策放松效果尚未完全显现，同时核心一二线城市放松较为克制，对整体购房能力的提升、购房信心的提振略显不足。信心需求均承压的情况下，我们认为下半年政策放松仍需加码，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。 本周哈尔滨、青岛、长沙等二线城市出台“四限”放松政策，以下为政策摘要： 黑龙江哈尔滨限贷放松、购房补贴：1.具有哈尔滨户籍，生育第二、第三胎的家庭给予一次性购房补贴。在9区内购买新建商品房、二手房，给予契税补贴。2.符合市高层次人才相关政策规定，可申请住房公积金贷款，贷款最高额度按照住房公积金账户余额的40倍计算。3.单职工贷款最高额度由50万元提高至60万元，双职工贷款最高额度由70万元提高至80万元。 山东青岛限售放松：新房网签满5年、二手房取证满2年即可上市交易（原新房和二手房均需取证满5年）。 湖南长沙限贷放松：1、长沙公积金最高贷款额度从60万元提高至70万元，生育三孩的家庭住房公积金贷款最高贷款额度提高至80万元。2、购买二套房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例由60%调整至40%。3、首套自住房面积超过144平方米，二套房同样可以使用公积金贷款。4、已有公积金贷款结清后再次申请的，取消需结清满6个月的规定。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为2.3%，领先大盘2.51个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第12名。本周上涨个股共118支，较上周增长97支，下跌股数为17支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为大港股份、皇庭国际、广宇发展、中珠医疗、万业企业，涨幅分别为32.4%、31.6%、30.2%、22.9%、22.7%。跌幅前五为信达地产、南京高科、渝开发、浦东金桥、中天金融，跌幅分别为-4.2%、-4.1%、-3.5%、-2.5%、-2.2%。 本周48家重点房企中共计上涨25支，较上周增长24支，涨幅位居前五的为建业地产、蓝光发展、金科股份、绿景中国地产、富力地产，涨幅分别为10.0%、8.5%、6.3%、6.1%、6.0%。跌幅前五为旭辉控股集团、中梁控股、美的置业、碧桂园、龙湖集团，跌幅分别为-16.3%、-10.0%、-6.1%、-5.1%、-5.0%。 图表2：各行业涨跌幅排名 图表3：本周各交易日指数表现 图表4：近52周地产板块表现 图表5：本周（7.18-7.22）涨幅前五个股 图表6：本周（7.18-7.22）跌幅前五个股 图表7：重点房企涨跌幅排名 图表8：本周（7.18-7.22）重点房企上涨前五个股 图表9：本周（7.18-7.22）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为304.1万平方米，环比提升1.1%，同比下降26.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为78.8万方，环比12.6%，同比30.6%；样本二线城市为167.3万方，环比-1.1%，同比-33.0%；样本三线城市为58.0万方，环比-6.0%，同比-45.0%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计29周新房成交面积同比看，样本30城共计8582.9万方，同比下降-37.3%； 一线城市为1710.8万方，同比-31.0%；二线城市为5004.5万方，同比-34.3%；三线城市为1867.6万方，同比-48.1%。其中一线城市中，北京（-31.2%）、上海（-28.3%）、广州（-37.1%）、深圳（-22.8%）同比均为负。二三线城市中仅南平（1.7%）同比为正，盐城（-76.4%）、莆田（-69.7%）、扬州（-62.7%）等总计25城同比为负。 图表14：30城周度成交面积跟踪（7.16-7.22） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计140.5万方，环比下降4.6%，同比增长17.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为27.0万方，环比-14.9%； 样本二线城市为93.0万方，环比-5.0%；样本三线城市为20.5万方，环比15.7%。年初至今累计二手房成交面积为3084.0万方，同比变动为-26.2%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为821.0万方，同比-39.7%；样本二线城市为1880.9万方，同比-16.9%；样本三线城市为382.1万方，同比-16.9%。 图表15：本周12城二手房成交面积及同环比 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比 图表19：11样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据Wind行业房地产指标统计，本周（7.18-7.24）共发行房企信用债15只，环比减少3只；发行规模共计133.0亿元，环比减少60.56亿元，总偿还量175.25亿元，环比减少7.74亿元，净融资额为-42.25亿元，环比减少52.82亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（85.0%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（54.1%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（51.1%）的债券为主。 图表20：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表21：本周房企债券发行以债券评级划分 图表22：本周房企债券发行以债券类型划分 图表23：本周房企债券发行以期限划分 融资成本来看，苏州高技短期融资券（-27bp）、苏州高技短期融资券（-25bp），保利发展公司债（-12bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 图表24：房企每周融资汇总（7.18-7.22） 5.本周相关政策回顾 图表25：全国性政策（7.17-7.23） 图表26：地方性政策（7.17-7.23） 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。