房地产开发2023W7：新房销售面积同比-4.9%，70城新房价格指数近1年首次止跌

70城新房价格指数环比自去年2月以来首次止跌。国家统计局数据显示，2023年1月，70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比上涨36城，较上月增加21城。同比上涨15城，较上月减少1城。其中，上海、合肥环比+0.7%领跑全国，宁波、成都环比+0.6%紧随其后，北京环比+0.4%；广州、深圳环比-0.2%。全国环比自2022年2月以来首次止跌，部分一二线城市新房销售出现小幅复苏，三线城市环比降幅缩窄，主要受益于疫情管控放松后，近期各地接连出台刺激经济、提振信心等政策。随着3月“小阳春”临近，我们认为新房二手房将维持小幅回暖的趋势。但整体看新房销售量能依然不足，本周30个样本城市成交接近300万方，但也仅是去年10-11月平均水平。真正扭转下行趋势仍需要需求端政策继续加码，特别是核心城市的限购限贷放松，包括首付比例及二套房认定标准等。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.2%，落后大盘1.50个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第27名。本周上涨个股共13支，较上周减少74支，下跌股数为121支。 新房：本周30个城市新房成交面积为298.6万平方米，环比提升13.3%，同比下降4.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为62.6万方，环比3.5%，同比-20.8%；样本二线城市为170.7万方，环比14.8%，同比2.1%；样本三线城市为65.3万方，环比20.0%，同比-3.6%。从今年累计7周新房成交面积同比看，样本30城共计1653.7万方，同比-13.4%；一线城市为381.9万方，同比-16.1%；二线城市为914.7万方，同比-16.0%；三线城市为357.1万方，同比-2.0%。 二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计115.0万方，环比增长19.4%，同比增长81.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为39.0万方，环比23.4%；样本二线城市为50.8万方，环比14.8%；样本三线城市为25.2万方，环比23.1%。年初至今累计二手房成交面积为576.3万方，同比变动为25.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为176.9万方，同比7.9%；样本二线城市为269.3万方，同比29.7%；样本三线城市为130.1万方，同比29.7%。 信用债：根据wind统计数据，本周（2.13-2.19）共发行房企信用债12只，环比增加2只；发行规模共计155.20亿元，环比增加91.2亿元，总偿还量23.77亿元，环比减少64亿元，净融资额为131.43亿元，环比增加155.2亿元。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间，地产的仓位会比个股本身更重要。择股的主要逻辑方向将侧重于需求侧政策利好的基本面股票，主要包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.70城新房价格指数环比自去年2月以来首次止跌 70城新房价格指数环比自去年2月以来首次止跌。国家统计局数据显示，2023年1月，70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比上涨36城，较上月增加21城。同比上涨15城，较上月减少1城。其中，上海、合肥环比+0.7%领跑全国，宁波、成都环比+0.6%紧随其后，北京环比+0.4%；广州、深圳环比-0.2%。全国环比自2022年2月以来首次止跌，部分一二线城市新房销售出现小幅复苏，三线城市环比降幅缩窄，主要受益于疫情管控放松后，近期各地接连出台刺激经济、提振信心等政策。随着3月“小阳春”临近，我们认为新房二手房将维持小幅回暖的趋势。但整体看新房销售量能依然不足，本周30个样本城市成交接近300万方，但也仅是去年10-11月平均水平。真正扭转下行趋势仍需要需求端政策继续加码，特别是核心城市的限购限贷放松，包括首付比例及二套房认定标准等。 央行会议要求精准加强重点领域和薄弱环节金融支持。央行于2月10日召开2023年金融市场工作会议。会议指出，要切实落实“两个毫不动摇”，拓展民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持范围，推动金融机构增加民营企业信贷投放。动态监测分析房地产市场边际变化，因城施策实施好差别化住房信贷政策，落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措施，积极做好保交楼金融服务，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数同环比（一二线，%） 图表2：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数同环比（三线，%） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.2%，落后大盘1.50个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第27名。本周上涨个股共13支，较上周减少74支，下跌股数为121支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为天润数娱、世荣兆业、鲁商置业、*ST宏盛、中洲控股，涨幅分别为9.2%、5.6%、5.5%、5.4%、4.6%。跌幅前五为*ST松江、深振业A、新城控股、大港股份、万方发展，跌幅分别为-12.8%、-8.5%、-8.3%、-8.2%、-7.1%。 本周48家重点房企中共计上涨4支，较上周减少14支，涨幅位居前四的为我爱我家、绿景中国地产、建发国际集团、华发股份，涨幅分别为7.4%、5.1%、0.6%、0.5%。 跌幅前五为建业地产、中梁控股、融信中国、佳源集团、正荣地产，跌幅分别为-14.3%、-12.5%、-11.7%、-10.3%、-9.3%。 图表3：本周各行业涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股代码 图表7：本周跌幅前五个股代码 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅情况 图表10：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为298.6万平方米，环比提升13.3%，同比下降4.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为62.6万方，环比3.5%，同比-20.8%；样本二线城市为170.7万方，环比14.8%，同比2.1%；样本三线城市为65.3万方，环比20.0%，同比-3.6%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计7周新房成交面积同比看，样本30城共计1653.7万方，同比-13.4%；一线城市为381.9万方，同比-16.1%；二线城市为914.7万方，同比-16.0%；三线城市为357.1万方，同比-2.0%。其中一线城市中，北京（5.4%）、上海（-18.5%）、广州（-16.3%）、深圳（-38.7%）。二三线城市中大连（231.8%）、温州（120.5%）、江门（49.6%）等总计9城同比均为正，南平（-52.4%）、莆田（-51.9%）、南京（-45.0%）等总计15城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪（2023W1起始日为2022.12.31） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计115.0万方，环比增长19.4%，同比增长81.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为39.0万方，环比23.4%； 样本二线城市为50.8万方，环比14.8%；样本三线城市为25.2万方，环比23.1%。 年初至今累计二手房成交面积为576.3万方，同比变动为25.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为176.9万方，同比7.9%；样本二线城市为269.3万方，同比29.7%；样本三线城市为130.1万方，同比29.7%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪（2023W1起始日为2022.12.31） 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（2.13-2.19）共发行房企信用债12只，环比增加2只；发行规模共计155.20亿元，环比增加91.2亿元，总偿还量23.77亿元，环比减少64亿元，净融资额为131.43亿元，环比增加155.2亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（94.7%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（48.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（38.0%）及0-1年（31.6%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所上行。其中，联发集团中期票据（+138bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率上升。 图表25：房企每周融资汇总（2.13-2.19） 5.本周政策回顾 图表26：中央政策及消息（2.12-2.18） 图表27：地方性政策及消息（2.12-2.18） 6.投资建议 我们继续坚定地看多政策，我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。当前PE、PB并未真实反应企业现状，只有考虑了潜在增长/萎缩预期后的估值才具备可比价值。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间，地产的仓位会比个股本身更重要。择股的主要逻辑方向将侧重于需求侧政策利好的基本面股票，主要包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司； 3、受益于竣工链复苏及防疫放松的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。