房地产开发2022W48：新房销售面积同比-33.8%，金融口三箭齐发已处于历史宽松阶段

本周金融口再迎重磅政策，信贷、债券、股权“三箭齐发”，“保主体、保项目”并行。11月28日，证监会发布支持房企股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企及涉房上市公司再融资等。政策出台后多家房企发布定向增发或配股公告。此前交易商协会“第二支箭”延期并扩容，目前已经带动8家房企申请或提出意向发行中债增全额担保债券。央行“第一支箭”向商业银行提供2000亿元免息再贷款、央行银保监会“金融16条”，已经带动国有大行、股份行等累计向房企提供意向性授信额度超2万亿元。整体看信贷、债券、股权已“三箭齐发”，中央自上而下全力推进“保主体、保项目”，房企金融口政策已处于较为宽松的阶段。 后续应重点关注各细节落地情况，包括再融资真正落实的情况。 本周新房成交同比跌幅扩大，需要需求侧打出政策配合。本周269万方的成交面积难掩销售颓势。考虑到疫情拐点政策效果显现需要时间，我们预计12月销售难有大的起色。需求侧信心很难仅通过房企金融口的宽松而有所恢复，更需要需求侧打出政策配合，我们继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、降低二套商贷利率等。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为3.5%，领先大盘0.98个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第9名。本周上涨个股共113支，较上周增长24支，下跌股数为22支。 新房：本周30个城市新房成交面积为268.7万平方米，环比提升0.6%，同比下降33.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为70.3万方，环比2.7%，同比-27.1%；样本二线城市为150.0万方，环比9.4%，同比-38.6%；样本三线城市为48.3万方，环比-21.2%，同比-25.8%。从今年累计48周新房成交面积同比看，样本30城共计14025.2万方，同比下降-31.6%；一线城市为3055.0万方，同比-23.7%；二线城市为7921.8万方，同比-30.5%；三线城市为3048.3万方，同比-40.2%。 二手房：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计82.2万方，环比下降10.5%，同比下降3.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为21.5万方，环比-14.9%；样本二线城市为42.3万方，环比-6.9%；样本三线城市为18.4万方，环比-12.8%。年初至今累计二手房成交面积为4222.9万方，同比变动为-26.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1396.0万方，同比-28.3%；样本二线城市为1905.9万方，同比-30.0%；样本三线城市为921.0万方，同比-30.0%。 信用债 ：发行量增加 ， 发行利率有所下降 。根据wind统计数据 ， 本周（11.28-12.4）共发行房企信用债13只，环比增加6只；发行规模共计99.06亿元，环比增加10.46亿元，总偿还量115.49亿元，环比增加61.52亿元，净融资额为-16.43亿元，环比减少51.06亿元。本周中债增“第二支箭”延期扩容后首批三支债券发行落地，中债增以不可撤销连带责任担保龙湖集团、美的臵业、金辉集团分别发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。 投资建议：地产政策放松从前期的“自下而上因城施策”向“自上而下组合拳”逐步切换，除了等待近期金融口政策的进一步落实外，仍可期待需求侧的进一步加码。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润臵地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.金融口三箭齐发已处于历史宽松阶段，需求侧静待政策进一步加码 本周金融口再迎重磅政策，信贷、债券、股权“三箭齐发”，“保主体、保项目”并行。 11月28日，证监会发布支持房企股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企及涉房上市公司再融资等。政策出台后，包括世茂股份、建发国际在内的多家房企发布定向增发或配股公告。此前交易商协会“第二支箭”延期并扩容，目前已经带动8家房企申请或提出意向发行中债增全额担保债券。 央行“第一支箭”向商业银行提供2000亿元免息再贷款、“金融16条”，目前已经带动国有大行、股份行等累计向房企提供意向性授信额度超2万亿元。整体看信贷、债券、股权已“三箭齐发”，中央自上而下全力推进“保主体、保项目”，房企金融口政策已处于较为宽松的阶段。后续应重点关注各细节落地情况，包括再融资真正落实的情况。 图表1：11.28证监会发布支持房企股权融资方面调整优化5项措施 图表2：近期房企公告股权融资情况 本周新房成交同比跌幅扩大，需要需求侧打出政策配合。本周新房成交环比微增，但同比跌幅扩大，单周269万方的成交面积难掩销售颓势。考虑到疫情拐点政策效果显现需要时间，我们预计12月销售难有大的起色。需求侧信心很难仅通过房企金融口的宽松而有所恢复，更需要需求侧打出政策配合，我们继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、降低二套商贷利率等。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为3.5%，领先大盘0.98个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第9名。本周上涨个股共113支，较上周增长24支，下跌股数为22支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为深振业A、北京城建、中国武夷、中交地产、南国臵业，涨幅分别为54.2%、42.7%、32.2%、31.8%、27.5%。跌幅前五为广宇集团、滨江集团、保利地产、首开股份、招商蛇口，跌幅分别为-9.5%、-7.6%、-4.1%、-3.5%、-3.4%。 本周48家重点房企中共计上涨22支，较上周减少14支，涨幅位居前五的为泰禾集团、绿景中国地产、华侨城A、中梁控股、华夏幸福，涨幅分别为27.4%、16.4%、13.4%、11.7%、8.8%。跌幅前五为旭辉控股集团、碧桂园、滨江集团、建发国际集团、禹洲集团，跌幅分别为-19.9%、-8.1%、-7.6%、-7.1%、-5.6%。 图表3：各行业涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周（11.28-12.2）涨幅前五个股 图表7：本周（11.28-12.2）跌幅前五个股 图表8：重点房企涨跌幅排名 图表9：本周（11.28-12.2）重点房企涨幅前五个股 图表10：本周（11.28-12.2）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为268.7万平方米，环比提升0.6%，同比下降33.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为70.3万方，环比2.7%，同比-27.1%；样本二线城市为150.0万方，环比9.4%，同比-38.6%；样本三线城市为48.3万方，环比-21.2%，同比-25.8%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计48周新房成交面积同比看，样本30城共计14025.2万方，同比下降-31.6%；一线城市为3055.0万方，同比-23.7%；二线城市为7921.8万方，同比-30.5%；三线城市为3048.3万方，同比-40.2%。其中一线城市中，北京（-24.1%）、上海（-15.1%）、广州（-34.7%）、深圳（-25.4%）同比均为负。二三线城市中仅江门（7.0%）1城同比为正，盐城（-70.3%）、莆田（-62.6%）、芜湖（-60.2%）等总计25城同比为均为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪（11.26-12.2） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计82.2万方，环比下降10.5%，同比下降3.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为21.5万方，环比-14.9%； 样本二线城市为42.3万方，环比-6.9%；样本三线城市为18.4万方，环比-12.8%。 年初至今累计二手房成交面积为4222.9万方，同比变动为-26.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1396.0万方，同比-28.3%；样本二线城市为1905.9万方，同比-30.0%；样本三线城市为921.0万方，同比-30.0%。 图表16：本周12城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：12样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（11.28-12.4）共发行房企信用债13只，环比增加6只；发行规模共计99.06亿元，环比增加10.46亿元，总偿还量115.49亿元，环比增加61.52亿元，净融资额为-16.43亿元，环比减少51.06亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（71.7%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（分别为72.7%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（72.7%）的债券为主。 图表21：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中保利发展5年中期票据（-58bp）及保利发展3年期中期票据（-45bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。本周中债增“第二支箭”延期扩容后首批三支债券发行落地，中债增以不可撤销连带责任担保龙湖集团、美的臵业、金辉集团分别发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。 图表25：房企每周融资汇总（11.28-12.4） 5.本周相关政策回顾 图表26：全国性政策及消息（11.27-12.3） 图表27：地方性政策及消息（11.27-12.3） 6.投资建议 地产政策放松从前期的“自下而上因城施策”向“自上而下组合拳”逐步切换，除了等待近期金融口政策的进一步落实外，仍可期待需求侧的进一步加码。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润臵地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。