南京土拍零距离：五拍凉意依旧，国企拿地占比大幅提升

2022年12月24日 南京土拍零距离（4/22）：五拍凉意依旧，国企拿地占比大幅提升 固定收益主题报告 证券研究报告 12月20日，南京完成2022年五轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 南京本轮土拍规则基本不变，部分地块不允许联合竞买，仍未设商品房毛坯限价。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，5宗地块不允许联合竞买，保证金比例维持在20%。拿地中，地块溢价率限制为10%-15%，地价触顶后仍以摇号的方式确定竞得人。拿地后，南京本轮土拍延续今年第三轮土拍以来对商 品房售价限制的放松，所有地块仍均未设置商品房毛坯限价。此外，对于此前流拍或终止出让地块，南京通过降低起拍楼面价等 方式重新出让。 南京本轮土拍广义流拍率有所提升，平均溢价率延续较低水平，成交地块均为底价成交，土拍凉意依旧。南京2022年第五轮土 拍合计推地15宗，供地数量较今年第四轮的4宗大幅上升，但仍明显低于今年第二、三轮的40宗以上；1宗地块流拍，无地块撤销，广义流拍率6.7%，较今年第四轮有所上升；成交14宗，成交金额49.0亿，所有成交地块均为底价成交，平均溢价率延续较 低水平，土拍凉意明显。横向对比来看，在已完成五轮土拍的4 城中，南京广义流拍率低于4城平均水平，平均溢价率为4城最低水平。从区位来看，主城区仅栖霞区供地2宗，占比13.3%，虽较今年四轮有所改善，但仍低于今年前三轮的35%以上；六合 区、高淳区、溧水区分别供地6宗、4宗、3宗。各板块热度不高，主城区两宗地虽地理位置较优、周边配套成熟、教育资源较丰富，但栖霞区106地块底价成交，该宗地块要求地块内规划不允许设 置配套商业服务用房，栖霞区105地块流拍，该宗地为老年公寓 用地；其余13宗非主城区地块也均底价成交。当前南京楼市仍较低迷，商品房成交面积累计同比持续为负，新建商品住宅价格指数环比、二手房住宅价格指数环比也均处于较低水平，房企参拍态度仍较为谨慎。 国企拿地占比大幅提升，民企拿地意愿仍较低，国企全口径拿地金额24.5亿，拿地金额占比49.9%，较今年第四轮明显提升。南京高科12.8亿拍得1宗地，为本轮土拍拿地金额最大企业，龙 跃地产11.7亿拍得3宗地。本轮土拍暂未见到民企拿地，国企拿地占比提升下，城投拿地占比有所下降，城投全口径拿地金额 24.6亿，拿地金额占比50.1%，较今年第三轮的100.0%有所下降。六合新城8.2亿拍得3宗地，溧水城建6.9亿拍得3宗地，高淳经开、高淳建发集团等也均有拿地。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 相关报告国央企价值回归的思考与转 2022-12-23 债投资线索——主题看转债系列（二）金融资源盘点与省内城投支 2022-12-22 持（13）：江苏篇解码煤炭企业（五）：山东能 2022-12-21 源集团有限公司2022年煤炭债市场回顾：一 2022-12-19 条主线、四个阶段与四个特点广义基金大幅减持，商业银 2022-12-18 行全面增持——11月托管数据点评 gaowj@essence.com.cn 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变3 2.土拍凉意依旧，成交地块均为底价成交3 3.国企拿地占比大幅提升，民企拿地意愿仍较低6 图表目录 图1.南京2022年五轮土拍基本情况（宗，亿）4 图2.平均溢价率进一步下降，广义流拍率有所提升（%）4 图3.南京广义流拍率低于4城平均水平（%）4 图4.南京平均溢价率为4城最低水平（%）4 图5.南京商品房成交面积累计同比持续为负5 图6.国企拿地意愿有所提升，城投拿地占比大幅下降（%）6 表1：竞拍规则基本不变3 表2：南京2022年五轮土拍明细（元/方，万元）5 12月20日，南京完成2022年五轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变 南京本轮土拍规则基本不变，部分地块不允许联合竞买，仍未设商品房毛坯限价。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，5宗地块不允许联合竞买，保证金比例维持在20%。拿地中，地块溢价率限制为10%-15%，地价触顶后仍以摇号的方式确定竞得人。拿地后，南京本轮土拍延续今年第三轮土拍以来对商品房售价限制的放松，所有地块仍均未设置商品房毛坯限价。 此外，对于此前流拍或终止出让地块，南京通过降低起拍楼面价等方式重新出让，如栖霞区106地块、六合区110地块起拍楼面价分别下调7.3%、2.4%。 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限 价 达到限价后 竞拍规则 房价要求 其他要求 表1：竞拍规则基本不变 22年首轮限马甲；接受联合购买竞 买人；取消竞得地块数量 仅1宗要求最低配建租赁住房面积 限售价 22年二轮 22年三轮 限制 限马甲、严控购地资金来源；部分地块不允许联合竞买 20%10%-15%摇号 放松住宅售价，13宗未设住宅销售限价 无最低配建要求;放 宽摇号地块的商品住宅预售条件 年四轮22 22年五轮 限马甲、严控购地资金来源；均可联合竞买 限马甲、严控购地资金来源；部分地块不允许联合竞买 未设商品房毛 坯限价- 资料来源：南京政府官网，安信证券研究中心 2.土拍凉意依旧，成交地块均为底价成交 南京本轮土拍广义流拍率有所提升，平均溢价率延续较低水平，成交地块均为底价成交，土拍凉意依旧。南京2022年第五轮土拍合计推地15宗，供地数量较今年第四轮的4宗大幅上升，但仍明显低于今年第二、三轮的40宗以上；1宗地块流拍，无地块撤销，广义流拍率 6.7%，较今年第四轮有所上升；成交14宗，成交金额49.0亿，所有成交地块均为底价成交， 平均溢价率延续较低水平，土拍凉意明显。横向对比来看，在已完成五轮土拍的4城中，南 京广义流拍率低于4城平均水平，平均溢价率为4城最低水平。 35% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮2022年五轮 30% 25% 20% 15% 10% 5% 图1.南京2022年五轮土拍基本情况（宗，亿）图2.平均溢价率进一步下降，广义流拍率有所提升（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 701,200 601,000 50800 40 600 30 20400 10200 2022 2022 2022 2022 2022 2021 2021 2021 00 年年年年 首二三首 轮轮轮轮 年年年年 二三四五 轮轮轮轮 0% 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：南京政府官网，安信证券研究中心资料来源：南京政府官网，安信证券研究中心 图3.南京广义流拍率低于4城平均水平（%）图4.南京平均溢价率为4城最低水平（%） 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 4 0% 城平 广义流拍率 武南无苏 汉京锡州 平均溢价率 5% 4% 4% 3% 3% 2% 2% 1% 1% 4 苏 武 0% 州 汉 城无南 平锡京 均均 资料来源：南京政府官网，安信证券研究中心资料来源：南京政府官网，安信证券研究中心 各板块均为底价成交。整体来看，南京本轮土拍地块区位一般，主城区1仅栖霞区供地2宗，占比13.3%，虽较今年四轮有所改善，但仍低于今年前三轮的35%以上；六合区、高淳区、溧水区分别供地6宗、4宗、3宗。各板块热度不高，主城区两宗地虽地理位置较优、周边配套成熟、教育资源较丰富，但栖霞区106地块底价成交，该宗地块要求地块内规划不允许 设置配套商业服务用房，栖霞区105地块流拍，该宗地为老年公寓用地；其余13宗非主城区地块也均底价成交。当前南京楼市仍较低迷，商品房成交面积累计同比持续为负，新建商品住宅价格指数环比、二手房住宅价格指数环比也均处于较低水平，房企参拍态度仍较为谨慎。 1主城区：秦淮区、雨花台区、栖霞区、玄武区、鼓楼区、建邺区 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 栖霞区 NO.2022G106 底价成交 19173.2 19173.2 0.0% 128000.0 南京高科 六合区 NO.2022G107 底价成交 6414.9 6414.9 0.0% 24500.0 六合新城 六合区 NO.2022G108 底价成交 6508.6 6508.6 0.0% 23000.0 六合新城 六合区 NO.2022G109 底价成交 6482.5 6482.5 0.0% 34500.0 六合新城 六合区 NO.2022G110 底价成交 7983.8 7983.8 0.0% 41000.0 龙跃地产 六合区 NO.2022G111 底价成交 7961.8 7961.8 0.0% 34500.0 龙跃地产 六合区 NO.2022G112 底价成交 7968.7 7968.7 0.0% 41000.0 龙跃地产 溧水区 NO.溧水2022G14 底价成交 981.0 981.0 0.0% 4500.0 溧水城建 溧水区 NO.溧水2022G15 底价成交 5212.0 5212.0 0.0% 29600.0 溧水城建 溧水区 NO.溧水2022G16 底价成交 2099.3 2099.3 0.0% 34500.0 溧水城建 高淳区 NO.高淳2022G09 底价成交 3396.2 3396.2 0.0% 23720.0 高淳国资 高淳区 NO.高淳2022G10 底价成交 3494.4 3494.4 0.0% 24560.0 高淳建发集团 高淳区 NO.高淳2022G11 底价成交 3495.1 3495.1 0.0% 26870.0 高淳经开 高淳区 NO.高淳2022G12 底价成交 4084.6 4084.6 0.0% 20000.0 高淳文旅 栖霞区 NO.2022G105 流拍 16195.4 表2：南京2022年五轮土拍明细（元/方，万元） 资料来源：南京政府官网，安信证券研究中心 图5.南京商品房成交面积累计同比持续为负 南京:二手住宅价格指数:环比 南京:新建商品住宅价格指数:环比 南京：商品房成交面积：月：累计同比（右） 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% -1.5% -2.0% 2020/102021/22021/62021/102022/22022/62022/10 200.0% 150.0% 100.0% 50.0% 0.0% -50.0% -100.0% -150.0% -200.0% 资料来源：WIND，安信证券研究中心 3.国企拿地占比大幅提升，民企拿地意愿仍较低 南京本轮土拍国企拿地金额占比大幅提升，国企全口径拿地金额24.5亿，拿地金额占比 49.9%，较今年第四轮明显提升。南京高科12.8亿拍得1宗地，为本轮土拍拿地金额最大企 业，龙跃地产11.7亿拍得3宗地。 本轮土拍暂未见到民企拿地，国企拿地占比提升下，城投拿地占比有所下降，城投全口径拿地金额24.6亿，拿地金额占比50.1%，较今年第三轮的100.0%有所下降。六合新城8.2亿拍得3宗地，溧水城建6.9亿拍得3宗地，高淳经开、高淳建发集团等也均有拿地。 图6.国企拿地意愿有所提升，城投拿地占比大幅下降（%） 120% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮2022年五轮 100% 80% 60% 40% 20% 0% 城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额 资料来源：南京政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。