无锡土拍零距离（1/22）：五拍凉意依旧，联合拿地占比仍较高

2022年12月03日 无锡土拍零距离（1/22）：五拍凉意依旧，联合拿地占比仍较高 固定收益主题报告 证券研究报告 11月29日，无锡完成2022年五轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 无锡本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例维持在20%，个别提升至50%；与前四轮土拍不同，本轮土拍未实行预申请制度，土地直接挂牌出让，除经开区89号地块限价为1%，其他地块限价8%-15%。拿地 中、拿地后规则基本不变。 无锡2022年五轮土拍平均溢价率延续较低水平，全部地块底价 成交，土拍凉意依旧。无锡2022年五轮土拍合计推地14宗，供 地数量与今年第四轮基本持平；无地块流拍、撤销，成交14宗， 成交金额224.1亿，全部地块均以底价成交，平均溢价率延续今年第三、四轮的低溢价率水平，土拍凉意依旧。从区位来看，无锡本轮土拍地块质量尚可，下辖五区均有供地，梁溪区、惠山区、 锡山区、新吴区、滨湖区分别供地3宗、3宗、3宗、2宗、2宗，经开区供地1宗。部分地块区位较优、周边配套成熟，如经开89号地块，位于热点板块奥体，周边配套成熟，紧邻地标性项目奥体中心（规划）；新吴区94号地块波士顿国际学校北地块教育资源较优，配套无锡高新区（新吴区）太科城实验学校等。但各板块热度不高，本轮土拍地块均底价成交。当前无锡楼市销售端仍未回暖，截至2022年10月，无锡商品房销成交积累计同比跌至 -37.1%，房企参拍仍较谨慎。 联合拿地下，无锡本轮土拍国、民企拿地占比均有所上升。2022年第三轮土拍以来，无锡联合拿地占比（地块数量占比）大幅提 升，占比均在70%以上，在联合拿地的提升下，国、民企拿地占比均有不同程度的提升。具体来看，本轮土拍国企拿地占比明显提升，全口径拿地金额134.6亿，拿地金额占比60.1%，较今年第四轮的48.2%明显提升。主流国企绿城中国40.3亿拍得1宗地， 锡山文商旅、无锡惠盛投资、惠科城发分别拿地38.1亿、31.6 亿、17.9亿，浙江隐轩置业、无锡恒聚源投资等也均有拿地。本轮土拍国企参与拿地7宗，仅2宗为单独拿地，其余均为联合拿 地。民企拿地占比小幅提升，全口径拿地金额58.2亿，拿地金额占比25.9%，较今年第四轮的22.6%小幅提升。无锡宸瑞置业、上海南港地产分别拿地41.7亿、16.5亿，均为与城投或国企合作 拿地，未见主流民企拿地。在国、民企拿地占比提升下，土拍城 投拿地占比下降，全口径拿地金额129.9亿，拿地金额占比57.9%， 较今年第三、四轮的90%左右有所下降。无锡太湖新城、滨湖城投、食品科技园公司分别拿地40.3亿、25.8亿、22.8亿，无锡山水产投、无锡地铁集团等也均有拿地，其中仅2宗为单独拿地。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 相关报告金融资源盘点与省内城投支持（11）：重庆篇 2022-12-01 疫情扰动叠加需求不足，PMI 2022-11-30 加速回落——11月PMI点评解码钢铁行业（四）：产业链 2022-11-29 全解之废钢地产放松政策：两个质变与 2022-11-28 三个方面政策发力，地产链转债知多 2022-11-27 少——可转债市场周报（7） gaowj@essence.com.cn 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 固定收益主题报告 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变3 2.土拍凉意依旧，全部地块底价成交3 3.联合拿地下，国、民企拿地占比提升4 图表目录 图1.无锡2022年五轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2.全部地块均底价成交（%）3 图3.2022年以来无锡商品房累计成交面积持续负增长（%）4 图4.无锡2022年五轮土拍基本情况（宗，亿）5 图5.今年第三轮以来联合拿地占比较高（地块数量占比，%）5 表1：无锡本轮土拍规则基本不变3 表2：无锡2022年四轮土拍明细（元/方，万元）4 固定收益主题报告 11月29日，无锡完成2022年五轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变 无锡本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例维持在20%，个别提升至50%；与前四轮土拍不同，本轮土拍未实行预申请制度，土地直接挂牌出让，除经开区89号地块限价为1%，其他地块限价8%-15%。拿地中、拿地后规则基本不变。 表1：无锡本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规 则 房价要求 其他要求 22年首轮 22年二轮 22年三轮 限马甲；严控购地 20%，个别30%； 实行预申请制度20%，个别31%； 12宗地块实行预 申请制度 20%，所有地块实行预申请制度 2.6%-15%摇号 10.5%-15%竞自持+摇号 预申请人可通过“现金+保函”形式补齐保证金，在竞得地块后，预申请人可分期 -申领建设工程规划许 资金来源 22年四轮20%，实行预申请制度 20%，个别50%； 8%-15% 8%-15%；1 可证 竞安居房建面+摇 22年五轮 未实行预申请制 度，直接挂牌出让 宗地1% 号；摇号_ 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 2.土拍凉意依旧，全部地块底价成交 无锡2022年五轮土拍平均溢价率延续较低水平，全部地块底价成交，土拍凉意依旧。无锡 2022年五轮土拍合计推地14宗，供地数量与今年第四轮基本持平；无地块流拍、撤销，成 交14宗，成交金额224.1亿，全部地块均以底价成交，平均溢价率延续今年第三、四轮的低溢价率水平，土拍凉意依旧。 图1.无锡2022年五轮土拍基本情况（宗，亿）图2.全部地块均底价成交（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 25300 20250 15200 150 10100 550 2022 2022 2022 2022 2022 2021 2021 2021 00 20% 15% 10% 5% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮2022年五轮 年年年年年首二三首二轮轮轮轮轮 年年年 三四五 轮轮轮 0% 流拍率 广义流拍率 平均溢价率 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 各板块热度均不高，所有地块均底价成交。整体来看，无锡本轮土拍地块质量尚可，下辖五区均有供地，梁溪区、惠山区、锡山区、新吴区、滨湖区分别供地3宗、3宗、3宗、2宗、2宗，经开区供地1宗。部分地块区位较优、周边配套成熟，如经开89号地块，位于热点板 块奥体，周边配套成熟，紧邻地标性项目奥体中心（规划）；新吴区94号地块波士顿国际学 固定收益主题报告 校北地块教育资源较优，配套无锡高新区（新吴区）太科城实验学校等。但各板块热度不高，本轮土拍地块均底价成交。当前无锡楼市销售端仍未回暖，截至2022年10月，无锡商品房销成交积累计同比跌至-37.1%，房企参拍仍较谨慎。 锡山区 XDG-2022-96号地块 底价成交 12056.0 12056.0 0.0% 206592.0 上海南港地产锡山文商旅&锡山城市置业 锡山区 XDG-2022-97号地块 底价成交 12103.0 12103.0 0.0% 174876.0 锡山文商旅 惠山区 XDG-2022-41号地块 底价成交 11000.0 11000.0 0.0% 136983.0 无锡惠盛投资 表2：无锡2022年四轮土拍明细（元/方，万元） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 经开区 XDG-2022-89号地块 底价成交 20800.1 20800.1 0.0% 403329.0 绿城中国&无锡太湖新城 梁溪区 XDG-2022-24号地块 底价成交 10520.0 10520.0 0.0% 165628.0 食品科技园公司&无锡交产集团 锡山区 XDG-2022-90号地块 底价成交 13499.1 13499.1 0.0% 164755.0 浙江隐轩置业&无锡恒聚源投资& 惠山区 XDG-2022-67号地块 底价成交 7892.9 7892.9 0.0% 80733.0 惠山高新建设公司&惠山科创产业集团 惠山区 XDG-2022-91号地块 底价成交 12592.6 12592.6 0.0% 178799.0 惠科城发&惠盛投资 滨湖区 XDG-2022-77号地块 底价成交 16905.0 16905.0 0.0% 258362.0 滨湖城投&无锡宸瑞置业 滨湖区 XDG-2022-98号地块 底价成交 18000.0 18000.0 0.0% 158506.0 无锡山水产投&无锡宸瑞置业 新吴区 XDG-2022-95号地块 底价成交 10560.0 10560.0 0.0% 115915.0 无锡新发集团 梁溪区 XDG-2022-92号地块 底价成交 7811.3 7811.3 0.0% 23870.0 无锡地铁集团&食品科技园公司 梁溪区 XDG-2022-93号地块 底价成交 8209.3 8209.3 0.0% 38160.0 无锡地铁集团&食品科技园公司 新吴区 XDG-2022-94号地块 底价成交 12277.1 12277.1 0.0% 134894.0 无锡新发集团 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 图3.2022年以来无锡商品房累计成交面积持续负增长（%） 无锡:新建商品住宅价格指数:环比无锡:二手住宅价格指数:环比无锡:商品房成交面积:累计同比（右） 1.5% 1.2% 0.9% 0.6% 0.3% 0.0% -0.3% -0.6% -0.9% -1.2% -1.5% 2020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/10 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 资料来源：WIND，安信证券研究中心 3.联合拿地下，国、民企拿地占比提升 联合拿地下，无锡本轮土拍国、民企拿地占比均有所上升。2022年第三轮土拍以来，无锡联合拿地占比（地块数量占比）大幅提升，占比均在70%以上，在联合拿地的提升下，国、民企拿地占比均有不同程度的提升。 具体来看，本轮土拍国企拿地占比明显提升，全口径拿地金额134.6亿，拿地金额占比60.1%，较今年第四轮的48.2%明显提升。主流国企绿城中国40.3亿拍得1宗地，锡山文商旅、无锡 惠盛投资、惠科城发分别拿地38.1亿、31.6亿、17.9亿，浙江隐轩置业、无锡恒聚源投资等也均有拿地。本轮土拍国企参与拿地7宗，仅2宗为单独拿地，其余均为联合拿地。 固定收益主题报告 民企拿地占比小幅提升，全口径拿地金额58.2亿，拿地金额占比25.9%，较今年第四轮的22.6%小幅提升。无锡宸瑞置业、上海南港地产分别拿地41.7亿、16.5亿，均为与城投或国企合作拿地，未见主流民企拿地。 在国、民企拿地占比提升下，土拍城投拿地占比下降，全口径拿地金额129.9亿，拿地金额占比57.9%，较今年第三、四轮的90%左右有所下降。无锡太湖新城、滨湖城投、食品科技园公司分别拿地40.3亿、25.8亿、22.8亿，无锡山水产投、无锡地铁集团等也均有拿地，其中仅2宗为单独拿地。 图4.无锡2022年五轮土拍基本情况（宗，亿）图5.今年第三轮以来联合拿地占比较高（地块数量占比，%） 2021年首轮 2022年首轮 2021年二轮 2022年二轮 2021年三轮 2022年三轮 联合拿地占比 100% 80% 60% 40% 20% 0% 城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额 90