2022年房地产行业信用风险总结与展望

www.lhratings.com研究报告1 2022年房地产行业信用风险总结与展望 联合资信工商评级|卢瑞|蒋旭|高星|李想 2022年，在多重因素影响下，房地产市场运行低落，政策端持续优化但效果并不明显，行业供需仍处弱势，市场继续磨底；11月，融资端政策持续释放利好，但政策传导及落地效果有待观察，现阶段房企融资情况仍难言乐观，短期内房企偿债来源仍将依赖于销售回款或资产处置后的资金回笼。展望2023年，“房住不炒”主基调下，政策仍以托底为主，供需两端尤 其需求端政策仍有优化空间，疫情防控措施优化或将利好市场预期，但房企现金流压力尤在，短期内无法预见拿地及新开工的实质性回暖，市场信心提振仍需政策呵护。行业出清背景下，民营房企风险已基本暴露，但需关注部分缺乏核心竞争力、经营低效的弱资质国有房企经营风险。长期看，构建房地产行业良性循环将为行业主要发展方向，房企经营模式可能发生变化，但资源仍将向头部优质房企集中。 一、房地产行业分析 （一）政策端 受经济下行、疫情反弹及调控政策影响，2022年以来，房地产行业景气度继续下行，出险房企数量持续增加，“停工断贷潮”进一步打压市场信心。为防范行业出现系统性风险，中央多次释放维稳及政策宽松信号，并连续发布“地产行业三支箭”融资政策，供给端政策利好集中释放，需求端政策仍有宽松空间。 2022年，受宏观经济下行、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响，国内房地产市场景气度继续下行，房企销售低落；叠加融资端受阻，出险房企数量持续增加，大量项目烂尾引发的“停工断贷潮”进一步打压购房者信心。为保持房地产市场平稳健康发展、防范行业出现系统性风险，2022年以来中央多次释放维稳信号，发布设立“地产纾困基金”、参与问题楼盘盘活及困难房企救助，支持刚需和改善性住房需求、优化预售资金监管和放松限购限贷政策，派出督导组赴若干省份推动维稳政策落实等多项具体措施。10月，中共二十大报告明确坚持房住不炒，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；11月，央行、银保监会、证监会等关于“地产行业三支箭”融资政策陆续落地，行业供给端政策利好集中释放，有助于行业基本面恢复。12月，中央经济工作会议强调防范房地产行业风险，支持刚性和改善性住房需求，并重申房住不炒。 表12022年以来中央层面房地产行业主要政策汇总 时间 政策来源 主要内容 2022年2月 央行、银保监会 保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理 2022年3月 全国两会 继续保障好群众住房需求。坚持“房住不炒”定位，探索新发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，“稳地价、稳房价、稳预期”，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展 2022年3月 国务院金融委等 关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。随后央行表态要坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险；银保监会鼓励机构稳妥有序开展并购贷款、重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产行业良性循环和健康发展；证监会继续支持实体经济合理融资，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险 2022年3月 财政部 今年内不具备扩大房地产税改革试点城市条件 2022年4月 中央政治局会议 要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展 2022年4月 央行、外汇局 出台23条政策举措支持实体经济，金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放 2022年5月 银保监会 要督促银行保险机构坚持“房住不炒”的定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务 2022年5月 证监会 积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围 2022年6月 央行货币政策委员会 维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环 2022年7月 中央政治局会议 要稳定房地产市场，坚持“房住不炒、因城施策”，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生 2022年8月 国务院常务会议 支持刚性和改善性住房需求，地方要用好“一城一策”政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款 2022年9月 央行、银保监会 完善大型企业债务风险监测和处置，保证房地产融资平稳有序。允许部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限 2022年9月 国务院常务会议 依法盘活地方2019年以来结存限额专项债，持续拉动有限投资，发挥扩大需求作用，不简单搞地方切块，重点支持领域明确 2022年10月 中共二十大 坚持房住不炒，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 2022年11月 国务院常务会议 落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策，指导地方加强政策宣传解读。推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，加快项目建设和交付。努力改善房地产行业资产负债状况，促进房地产市场健康发展 2022年11月 央行、银保监会 金融“16条”措施支持稳定房地产开发贷款投放，个人投资者贷款合理需求，开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，保持债券融资和资管产品融资稳定，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，鼓励金融机构为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，房地产项目并购金融支持，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排、鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券 2022年11月 证监会 密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资 2022年11月 证监会 恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用 要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购， 2022年12月 中央经济工作会议 有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 资料来源：联合资信根据公开资料整理 在因城施策支持刚性和改善性住房需求政策指导下，多数城市通过放松限购限贷、下调首付比例及贷款利率、提高贷款额度等方式对需求端政策进行松绑，但部分热点二线城市调控政策仍存优化空间，一线城市仅对局部调控政策进行调整，整体需求端政策仍有宽松空间。 表22022年以来部分地市房地产政策汇总 城市 主要内容 郑州 3月，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》。子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。6月，居民家庭2套房首付比例降至40%，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策 南京 4月，南京市房产交易中心发布消息，非本市户籍居民家庭申请购房由3年内在南京连续缴纳社保或个人所得税2年及以上，调整为1年内在南京累计缴纳社保或个人所得税6个月及以上（补缴不算）。5月，再次发布消息，预售商品住房限售由办理产权证满3年调整为合同备案日期满3年。6月，再次发布，非南京户籍人员提供个人6个月社保证明即可开具购房证明（可补缴）。11月，南京部分银行对2套房商业按揭贷款政策做出调整，购房者结清首套房贷款的，2套房首付比例降至30%；未结算首套房贷款的，购买2套房首付比例降至40% 杭州 5月，取消本地户籍在杭州购买二手房的社保年限要求，转为可直接购买。11月，降低首付比例，对于无住房居民取消了“认房又认贷”政策，直接可以享受首套房的标准，即首付比例为30%。而对于改善型住房需求，则首付比例从60%变为40%。其次，房贷利率进一步下调，按照目前的规定，首套房贷利率最低调整为4.15%，二套房贷款利率最低调整为4.90% 成都 5月，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台《关于进一步优化完善房地产政策促进市场平稳健康发展的通知》。全市范围内个人转让家庭唯一住房，增值税由满5年免征调整为满2年免征。11月，锦江、青羊等12区域统一为限购区，具备任一区资格均可购房；不在区分购房资格顺位，首次开盘“双限地”及后续房源无需摇号 合肥 6月，合肥市住房公积金管理中心发出通知：单方购买首套住房，最高可贷款额度由45万元提高到55万元，夫妻双方最高可贷款额度由55万元提高到65万元；延长二手房贷款年限，贷款购买二手房的，房龄不超过20年，贷款最长期限为30年，贷款期限加房龄由最长不超过30年调整到不超过40年。11月，合肥市房地产管理局表示夫妻离异未满两年的限购不查原家庭；限购区域内（除瑶海、新站）名下无房或有1套房，贷款已结清最低可以首付30% 重庆 6月，重庆市人民政府办公厅发布通知：住房公积金缴存职工家庭购买首套住房的，首付款比例不低于20％；缴存职工家庭购买第二套住房的，首付款比例不低于40％，贷款利率不低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍；支持购买首套住房商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（置换贷款）；缴存职工家庭夫妻参贷的，单笔贷款额度按双方个人可贷额度相加计算，最高额度从60万元提高至80万元 廊坊 8月，廊坊市优化调整住房限购、限售政策：取消户籍、社保个税等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房条件；对招才引智高端人才、招商引资企业高管、北京非首都功能疏解随迁人员购买首套住房时，按照本地户籍对待；对“北三县”和环雄安新区周边县（市）等重点区域，取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求 天津 9月，非本市户籍且在本市就业的新市民、大学毕业生，持连续缴纳6个月及以上的社保或个税证明可在本市购买1套房；对有60岁及以上成员的居民家庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭，可凭户口簿在原限购政策基础上再购1套房 上海 10月，上海临港放松非本市户籍人才购房准入条件 北京 11月，北京市多部门联合发布通知，划归北京经济技术开发区管理的通州区台州、马驹桥地区商品住房（包括新建商品住房和二手住房）放开“双限” 西安 11月，从市外迁入西安市且在住房限购区域无住房的居民家庭，落户西安市后即可在住房限购区域购买首套二手住房 资料来源：联合资信根据公开资料整理 （二）融资端 2022年，房地产行业融资端政策持续改善，但居民购房及贷款意愿疲弱，房企到位资金继续下降，叠加房企违约频发、投资者偏好下行，行业现阶段融资情况难言乐观；11月，信贷、债券、股权“三箭齐发”助力房企融资，但政策传导及落地效果有待观察，房企实现现金流正常运转的关键仍在于自身造血能力恢复。 1.社会融资 2022年以来，随着新一轮的新冠肺炎疫情爆发，叠加俄乌冲突下的大宗商品价格飙升，国内经济形势面临较大挑战，央行实行“稳增长”的货币政策，M2同比增速在2月小幅下降后加速上扬，7月后小幅回落，社会融资规模同比增速仍低位运行；2022年前十月，每月新增居民中长期贷款规模同比均下降，其中2月和4月增量为负。 图1M2及同比增速 资