房地产开发2022W24：政策持续放松带动楼市回暖，样本新房成交面积同比首度转正

受去年端午假期低基数及近期政策持续放松影响，近期多方数据均显示新房销售出现环比改善。本月15日公布的全国5月销售数据显示，全国5月单月住宅销售面积环比增长23.8%，同比减少36.6%；中指102城数据显示同期住宅销售面积环比增长18.8%，同比减少48.7%。 从30城高频数据看，本周新房成交面积同比今年首次转正至4.3%，环比大增43.9%。一二线城市中青岛、苏州、广州、佛山等地明显复苏。尽管同比回正有去年同期端午节低基数的原因，但政策持续放松对楼市回暖已初见成效。后续复苏情况仍需进一步观察，一二线核心城市的限购限贷、二套房认定、房贷利率仍有放松空间。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-0.12%，落后大盘1.78个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第22名。本周上涨个股共55支，较上周增长3支，下跌股数为80支。（若无特殊说明，报告中本周指6.11-6.18当周） 新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为425.7万平方米，环比提升43.9%，受去年端午假期低基数影响，同比今年首度转正至4.3%。其中样本一线城市的新房成交面积为93.6万方，环比57.9%，同比32.2%；样本二线城市为250.4万方，环比46.0%，同比12.5%；样本三线城市为81.7万方，环比25.7%，同比-28.7%。从今年累计24周新房成交面积同比看，样本30城共计6473.6万方，同比下降-42.6%；一线城市为1255.0万方，同比-38.1%；二线城市为3790.9万方，同比-37.7%；三线城市为1427.7万方，同比-54.8%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计146.1万方，环比增长16.9%，同比增长25.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为28.6万方，环比19.0%；样本二线城市为99.8万方，环比16.5%；样本三线城市为17.7万方，环比15.5%。年初至今累计二手房成交面积为2357.1万方，同比变动为-32.8%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为666.0万方，同比-41.5%； 样本二线城市为1403.6万方，同比-26.9%；样本三线城市为287.5万方，同比-26.9%。 重点公司境内信用债情况：发行量增加，整体发债利率降低。根据wind行业-房地产指标统计，本周（6.13-6.19）共发行房企信用债16只，环比增加2只；发行规模共计145.80亿元，环比增加69.49亿元，总偿还量64.61亿元，环比减少0.85亿元，净融资额为81.19亿元，环比增加70.34亿元。融资成本来看，整体看本周发行债券利率继续下降。中国铁建5年期中期票据（-74bp）、中国电建5年期公司债（-44bp）、新建元5年期中期票据（-43bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。我们认为本轮政策刺激的核心点在于需求侧（销售）和企业资金侧（融资），组合拳式的收紧应对应组合拳式的放松。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份；H股绿城中国、华润臵地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.“四限”政策持续放松，近期新房销售环比回暖显著 得益于政策持续释放利好，近期多方数据均显示新房销售出现环比改善。本月15日公布的全国5月销售数据显示，全国5月单月住宅销售面积环比增长23.8%，同比减少36.6%；中指102城数据显示同期住宅销售面积环比增长18.8%，同比减少48.7%。 整体看，近期新房销售有所回暖，结合我们跟踪的30城高频数据，本周新房成交面积同比今年首次转正至4.3%，我们认为政策对销售的作用已经逐步显现。但月度数据显示的同比依然较弱，信心尚未明显恢复，一二线核心城市的限购限贷、二套房认定、房贷利率等有望进一步放松。 图表1：统计局及中指住宅销售面积环比增速 图表2：统计局及中指住宅销售面积同比增速 本周地方政策放松继续扩散，核心城市重庆出台组合放松政策；杭州在原宽松基础上进一步打开政策放松空间。以下是本周部分二线城市“四限”政策放松摘要： 山东青岛限贷放松：在青岛市行政区域内购买家庭首套自住住房的，借款申请人及配偶均符合申贷条件的，公积金贷款最高额度调整为80万元；借款申请人仅本人符合申贷条件的，公积金贷款最高额度调整为50万元。购买家庭第二套自住住房的公积金贷款最高额度政策保持不变。 河南郑州限贷放松、房贷降息：1、推动驻郑各商业银行全面落实首套房贷款利率执行4.25％的下限标准。2、促进二套房首付比降至40％。3、实施“认贷不认房”，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。 重庆限贷放松、房贷降息、购房补贴：1、新市民购买首套普通住房可享受与本地居民同等的个人住房贷款政策。2、首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。3、住房公积金贷款首套首付款比例不低于20％；缴存职工家庭夫妻参贷的，最高额度从60万元提高至80万元。4、家庭新购住房，在办理不动产权证前转让家庭唯一原住房的，按照第一套住房享受契税优惠政策。 浙江杭州限贷放松：职工家庭名下无房，且无住房贷款记录，在我市首次购买普通自住住房时申请住房公积金贷款的，家庭最高贷款限额标准上浮20%。 新疆乌鲁木齐限贷放松、房贷降息：1、住房公积金最高贷款额度由70万元调整为80万元，贷款额度计算倍数由住房公积金账户余额10倍调整为15倍；二手房住房公积金贷款首付款比例降低至20%。2、首套住房住房贷款利率下限调整为不低于市场报价利率减20个基点。 湖北武汉限贷放松：支持刚性和改善性住房需求，因区精准施策，完善差别化购房措施。 加大对各类人才购房支持力度。加大金融信贷支持力度，落实好差别化住房信贷政策，加大个人住房贷款投放力度，缩短贷款审批发放周期。加大公积金贷款支持力度，合理调整住房公积金贷款首付比例和额度。 安徽合肥限贷放松：1、家庭首次住房贷款购买首套自住住房的，申请住房公积金贷款时，单方最高可贷款额度由45万元提高到55万元，夫妻双方额度由55万元提高到65万元。2、职工使用住房公积金贷款购买二手房的，房龄不超过20年，贷款最长期限为30年，贷款期限加房龄由最长不超过30年调整到最长不超过40年。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-0.12%，落后大盘1.78个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第22名。本周上涨个股共55支，较上周增长3支，下跌股数为80支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为绿景控股、中房股份、卧龙地产、新光圆成、S*ST前锋，涨幅分别为30.8%、20.0%、19.8%、17.6%、15.3%。跌幅前五为海航创新、广汇物流、*ST新城、同达创业、万通地产，跌幅分别为-73.8%、-11.7%、-10.2%、-8.4%、-8.2%。 本周48家重点房企中共计上涨10支，较上周减少2支，涨幅位居前五的为华夏幸福、禹洲集团、金科股份、大悦城、万科A，涨幅分别为3.2%、2.3%、2.2%、2.2%、1.6%。跌幅前五为中梁控股、融信中国、中国金茂、正荣地产、富力地产，跌幅分别为-16.5%、-11.5%、-9.2%、-8.5%、-8.5%。 图表3：各行业涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周（6.13-6.17）涨幅前五个股代码简称 图表7：本周（6.13-6.17）跌幅前五个股 图表8：重点房企涨跌幅排名 图表9：本周（6.13-6.17）重点房企涨幅前五个股 图表10：本周（6.13-6.17）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为425.7万平方米，环比提升43.9%，同比今年首度转正至4.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为93.6万方，环比57.9%，同比32.2%； 样本二线城市为250.4万方，环比46.0%，同比12.5%；样本三线城市为81.7万方，环比25.7%，同比-28.7%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计24周新房成交面积同比看，样本30城共计6473.6万方，同比下降-42.6%； 一线城市为1255.0万方，同比-38.1%；二线城市为3790.9万方，同比-37.7%；三线城市为1427.7万方，同比-54.8%。其中一线城市中，北京（-26.1%）、上海（-40.9%）、广州（-46.1%）、深圳（-30.9%）同比均为负。二三线城市中仅南平（3.0%）同比为正，盐城（-79.8%）、海门（-76.1%）、莆田（-68.5%）等总计25城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪（6.11-6.17） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计146.1万方，环比增长16.9%，同比增长25.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为28.6万方，环比19.0%； 样本二线城市为99.8万方，环比16.5%；样本三线城市为17.7万方，环比15.5%。年初至今累计二手房成交面积为2357.1万方，同比变动为-32.8%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为666.0万方，同比-41.5%；样本二线城市为1403.6万方，同比-26.9%；样本三线城市为287.5万方，同比-26.9%。 图表16：本周12城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：12样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind行业-房地产指标统计，本周（6.13-6.19）共发行房企信用债16只，环比增加2只；发行规模共计145.80亿元，环比增加69.49亿元，总偿还量64.61亿元，环比减少0.85亿元，净融资额为81.19亿元，环比增加70.34亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（91.4%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（76.8%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（63.0%）的债券为主。 图表21：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本来看，整体看本周发行债券利率继续下降。中国铁建5年期中期票据（-74bp）、中国电建5年期公司债（-44bp）、新建元5年期中期票据（-43bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 图表25：房企每周融资汇总（6.13-6.19） 5.本周相关政策回顾 图表26：地方性政策（6.12-6.18） 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。