房地产11月行业动态报告：土地市场“小步快跑”，政策多重利好，房企融资支持力度升级

土地市场“小步快跑”，政策多重利好，房企融资支持力度升级 ——11月行业动态报告 房地产行业 推荐(维持评级) 核心观点： 11月销售波澜未起，修复进程仍较缓慢。11月促销不利，政策效果尚未传导至销售端。2022年11月，30城新房销售面积1152.15万平，同比增速为-24.78%，环比增速为6.90%，成交套数106710套，同比增 速为-29.59%，环比增速为8.98%，本月成交面积和套数较10月略有回升，但同比下降趋势仍在延续，未有明显改善。第四季度以来，为促进销售去化，保持回款流动性，各大房企推出多样化营销促销活动，但就销售数据来看，成绩不算理想。11月以来，多项房企融资支持政策出台，市场信心正在逐步修复，虽然目前市场尚未企稳，但复苏发展方向既定，现阶段处于市场修复的阶段性阵痛期。 分析师 �秋蘅 ：（8610）80927618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 特别鸣谢实习生李慕尧 相对沪深300表现图 集中供地走向灵活，核心城市热度创新高。随着土地市场下行，今年部分城市集中供地更加灵活，供地批次增加到四轮、�轮多批次。 截止到11月30日，22个集中供地重点城市中，已有无锡、南京、苏州等17个城市正式推出第四批次集中供地公告。其中，7城已完成第四批次土地集中出让。就已完成出让的情况来看，已成交的63宗地中，底价成交52宗地，底价成交率达79.36%，与三轮土拍基本一致，触线成交8宗地，触线成交率12.70%，较三轮+4.70pct，但不及本年一轮、二轮。无锡、苏州、南京、武汉于近日发布�轮供地信息，共计推出住宅用地229.56万方，“小步快跑”灵活供地或成后续常态，预计12 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% -10.00% -15.00% -20.00% -25.00% -30.00% 2022-01-04 2022-01-19 2022-02-03 2022-02-18 2022-03-05 2022-03-20 2022-04-04 2022-04-19 2022-05-04 2022-05-19 2022-06-03 2022-06-18 2022-07-03 2022-07-18 2022-08-02 2022-08-17 2022-09-01 2022-09-16 2022-10-01 2022-10-16 2022-10-31 2022-11-15 2022-11-30 -35.00% 沪深300房地产 月将有更多城市参与土拍末班车。 政策端持续发力，组合拳释放积极信号。《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》提出，支持存量贷款、债券合理展期，有效避免房企债务风险蔓延。预计经营稳定但由于行业资金趋 紧而短期流动性紧张的房企，将率先脱困，迎来信用修复。强调支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款、鼓励金融机构提供配套融资支持。房企融资环境有望进一步好转，促进已销售房屋竣工交付提速，对行业需求端、居民预期提振产生积极意义。第二支箭扩容，支持民营房企发债。第三支箭落地，允许房企股权融资。预计民营房企将获得多渠道的融资支持，三箭齐发，有助于行业恢复到良性循环。保函置换预售资金监管，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，对于防范化解房地产企业流动性风险具有重要意义。 投资建议：供给侧“三箭齐发”托底房企融资，需求侧政策想象空间也已经打开，现阶段为下行周期以来最强托底政策落地期，供需两侧双管齐下有望助推销售正式迈入复苏道路，我们看好供需两端政策共 振带来的板块修复行情。我们建议关注三条主线：1）短期弹性较大的优质民企：新城控股（601155）、龙湖集团（0960）；2）强信用、厚土储、优布局的优质房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244）；3）优质物业管理公司：招商积余（001914）。 风险提示：销售下滑超预期、政策支持力度不及预期等风险。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】10月行业动态报告_“银十”缺席 业绩分化，二十大强调加快住房制度建设 【银河地产】9月行业动态报告_“金九”弱修复，政策组合拳释放积极信号 【银河地产】8月行业动态报告_销售处于弱复苏状态，板块中期业绩承压 【银河地产】7月行业动态报告_销售艰难复苏，热点城市土地市场热度回升 【银河地产】6月行业动态报告_销售在分化中复苏，路径或较以往更加曲折 【银河地产】行业动态报告_5月行业动态报告_5月销售环比小幅回升，政策持续宽松 行业动态报告●房地产 2022年12月9日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 目录 一、行业基本面情况跟踪1 （一）销售跟踪：11月销售波澜未起，修复进程仍较缓慢1 1、销售同比降幅略有改善，市场分化不断加剧1 2．去化周期未能实现有效修复2 （二）土地跟踪：集中供地走向灵活，核心城市热度创新高3 1.一轮土拍供应、成交体量均下降3 2.二轮土拍较一轮土拍稍有回温3 3.流拍情况好转，溢价率略有下降，各城市热度分化4 4.三轮土拍陆续成交，供地热度不振，近八成地块底价成交5 5.多城供地增至四轮、�轮，灵活供地或成常态6 二、2022前三季度房地产板块财报分析7 （一）利润表：业绩表现不佳，归母净利润持续缩减，财务费率明显升高7 （二）资产负债表：预收账款覆盖率仍大于1，行业持续分化8 （三）现金流量表：销售回款未见改善，投资活动现金流出扩大11 三、政策端持续发力，已进入全面宽松阶段11 （一）三箭齐发支持融资，组合拳保障行业健康平稳发展11 （二）三四线城市宽松政策趋缓，一二线城市调控节奏加快16 四、房地产行业在资本市场中的表现情况18 （一）LPR年内三次下调，本月维持不变18 （二）房地产行业PE波动中修复，PB仍处于历史低位18 1、房地产板块PE、PB估值比较18 2、房地产板块与各行业PE、PB估值比较19 3、物业管理版块市场表现19 4、物管个股表现20 �、投资建议21 六、风险提示21 插图目录22 表格目录24 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 一、行业基本面情况跟踪 （一）销售跟踪：11月销售波澜未起，修复进程仍较缓慢 1、销售同比降幅略有改善，市场分化不断加剧 11月促销不利，政策效果尚未传导至销售端。2022年11月，30城新房销售面积1152.15万平，同比增速为-24.78%，环比增速为6.90%，成交套数106710套，同比增速为-29.59%，环比增速为8.98%，本月成交面积和套数较10月略有回升，但同比下降趋势仍在延续，未有 明显改善。2022年下半年以来，30城销售面积累计同比降幅持续收窄，由6月份的-35.31%收窄至11月份的-29.51%。第四季度以来，为促进销售去化，保持回款流动性，各大房企推出多样化营销促销活动，但就销售数据来看，成绩不算理想。11月以来，多项房企融资支持政策出台，市场信心正在逐步修复，虽然目前市场尚未企稳，但复苏发展方向既定，由于政策底到市场底的传导需要一定时间，仍需承受市场修复的阶段性阵痛。 分一二三线城市来看，一、二、三线成交面积同比增速分别为-23.59%/-28.36%/-17.18%，环比增速分别为3.82%/8.88%/5.93%。年初至今，一线城市累计成交面积3034.94万平，同比 -23.75%，二线城市累计成交面积7525.20万平，同比-27.72%，三线城市累计成交面积2864.50万平，同比-37.04%。11月以来，一线、二线城市销售出现同比下滑，广州、北京等地受疫情影响，市场出现半停摆状态，销售数据全面降转，除此之外，城市内部市场分化加剧，部分红盘开盘售罄和其余项目去化压力加剧形成鲜明对比；三线城市销售同比小幅改善，需求在限购限贷优化、房贷利率下调等宽松政策和房企促销活动的刺激下出现一定回升。 图1：30大中城市新房成交面积情况（万平方米）图2：30大中城市新房成交套数情况（套） 3500 30大中城市:商品房成交套数:当月值 300,000 3000 250,000 2500 2000 200,000 1500 150,000 1000 100,000 30大中城市月成交面积 50050,000 0 2019-022019-072019-122020-052020-102021-032021-082022-012022-062022-11 0 2019-022019-07 2019-12 2020-05 2020-10 2021-03 2021-082022-01 2022-062022-11 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。1 30大中城市成交面积同比 30大中城市成交面积环比 图3：30大中城市月成交面积同比及环比（%）图4：重点一二三线城市成交面积环比（%） 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 一线城市成交面积环比三线城市成交面积环比 二线城市成交面积环比 400% 350% 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 -100% 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 2．去化周期未能实现有效修复 截至2022年11月30日，十大城市的去化周期为13.42月，较上月+0.37，去化周期环比 +3.08%，同比+14.70%，与市场销售情况同频，去化周期继续拉长，未能实现有效恢复。分线来看，从变动程度来看，一线城市去化周期继续拉长，二线城市库存去化有所改善；从去化程度来看，一线城市去化相对较快，存销比分别为11.51、15.09。分别较上月+0.85、-0.17。 图5：十大城市可售面积及存销比图6：一线4城可售面积及存销比 10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 十大城市可售面积（万平方米） 十大城市:商品房存销比(面积):当月值 254,00020 一线4城可售面积（万平方米） 十大城市:商品房存销比(面积):一线城市:当月值 3,50018 2016 3,000 14 152,50012 2,00010 101,5008 6 1,000 54 5002 17-05 17-08 17-11 18-02 18-05 18-08 18-11 19-02 19-05 19-08 19-11 20-02 20-05 20-08 20-11 21-02 21-05 21-08 21-11 22-02 22-05 22-08 22-11 17-05 17-08 17-11 18-02 18-05 18-08 18-11 19-02 19-05 19-08 19-11 20-02 20-05 20-08 20-11 21-02 21-05 21-08 21-11 22-02 22-05 22-08 22-11 000 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 图7：二线6城可售面