上海市房地产数据月报

百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 上海市房地产市场月度数据快报 2022年10月 一、市场资讯 ■住房资金管理中心：期限1年以上已放公积金贷款，明年执行下调后利率 10月11日，中央国家机关住房资金管理中心发布关于首套个人住房公积金贷款利率下调后的问答。 对于住房公积金个人住房贷款是首套住房贷款，10月1日前已经放款了，利率是否可以下调的问题，住房资金管理中心回应称，根据人民银行相关规定，假设贷款已经放款了，如果期限在1年以上，到年底仍然执行原利率，2023年1月1日 百盛评估 开始，执行下调后的住房公积金个人住房贷款期限档次利率。如果期限在1年以内，到贷款结清前仍然执行原利率，不再进行利率调整。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 ■央行：加大稳健货币政策实施力度，推动“保交楼”专项借款加快落地使 用 10月13日，人民银行行长易纲以视频连线方式出席今年第四次G20财长和央 行行长会议。 百盛评估 易纲在发言中介绍了中国经济形势和货币政策立场，表示中国物价水平基本稳定，人民银行将加大稳健货币政策实施力度，为实体经济提供更有力支持，重点发力支持基础设施建设，支持金融机构发放制造业等重点领域设备更新改造贷款，同时推动“保交楼”专项借款加快落地使用，促进房地产市场平稳健康发展。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 ■国务院常务会议：推动经济进一步回稳上升，因城施策支持刚性和改善性住房需求 10月26日，国务院总理李克强主持召开常务会议，部署持续落实好稳经济一揽子政策和接续措施，推动经济进一步回稳向上。听取财政金融政策工具支持重大项目建设和设备更新改造情况汇报，部署加快释放扩消费政策效应。要求深入落实制造业增量留抵税额即申即退，支持企业纾困和发展。 百盛评估 会议指出，要针对有效需求不足的矛盾，推动扩投资促消费政策加快见效。因城施策支持刚性和改善性住房需求。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 ■人才：临港住房政策落地，定向优化人才购房准入条件 10月27日，上海临港官方公众号发布消息，为促进临港新片区高质量发展，聚焦区域发展需要和人才需求，为新片区人才提供坚强有力的保障，打造具有创新活力的人才高地，进一步优化人才购房条件，发布通知。 同时符合单位条件之一、个人条件之一以及工作年限条件的非本市户籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满1年及以上、且在本市无住房的，在 新片区限购1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 二、土地市场 1、市场概况 ■受土地供应节奏影响，居住用地市场进入“中场休息“ 10月，上海新增土地供应19宗，土地供应面积约50.6万㎡，环比下降81.9%， 同比下降84.9%。同时，上海土地成交22宗，土地成交面积约48.4万㎡，环比下降89.4%，同比下降80.8%，成交总金额约88.3亿元。 2022.10土地数据 2022.9土地数据 50.6万㎡ 供应面积 279.4万㎡ 48.4万㎡ 成交面积 456.1万㎡ 88.3亿元 成交金额 1075.5亿元 百盛评估 受土地供应节奏影响，10月本市无居住用地供应、成交，上海市居住用地市场进入“中场休息“时间。同时，2022年第四批居住用地拟于11月第二周（11月7日-11月11日）发布集中出让公告。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 2、商服用地成交情况 10月，上海商服用地共成交6宗，成交土地面积约16.3万㎡，可建建筑面积 约44.7万㎡，成交总价约66.5亿元。地块具体成交情况如下： 10月商服用地成交情况 地块名称 土地面积（万㎡） 可建建筑面积 （万㎡） 土地用途 成交总价（亿元） 楼面地价 （元/㎡） 浦东新区塘桥社区C000502单元04-01地块 2.09 8.37 商业用地办公楼 23.50 28097 徐汇区华泾镇XHPO-0001单元D5D-1地块 7.82 17.44 商业用地 17.55 10062 普陀区真如社区W060802单元G01-03地块 2.03 8.14 办公楼,餐饮旅馆业用地,商业用地 16.30 20025 虹口区北外滩街道HK217-05地块 0.34 1.14 商业用地 4.80 42121 自贸区临港新片区PDC1-0102单元NNW-C4E-01街坊地块 3.16 7.90 办公楼 3.02 3824 浦东新区三林社区Z000702单元01-07地块 0.87 1.74 商业用地 1.33 7674 百盛评估 4、成交结构 10月成交的22宗地块中，分用途看，其中：商服用地成交6宗，环比上升约 200.0%；工业用地成交11宗，环比下降约8.3%；研发用地成交5宗，环比下降约 50.0%。 2022年10月土地成交结构图 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 三、住房市场 （一）新建商品住宅市场 1、市场概况 ■受供应放缓及市场观望气氛浓烈影响，新建商品住宅成交量显著下滑 10月，上海市新建商品住宅市场供应节奏出现放缓迹象。同时，由于前几批 次房源扎堆入市，导致6至9月期间市场需求快速释放，新房吸纳量持续保持在高位。在短期内暂无大量需求补充入市的前提下，本月新建商品住宅成交量下滑显著。 从供应量方面看，本月新建商品住宅市场供应套数6960套（供应面积约73.6万㎡），环比下降38.4%。从成交量方面看，本月成交套数5079套（成交面积约 百盛评估 58.2万㎡），环比下降55.1%，10月新建商品住宅市场供求比1：0.73，由于有效需求不足，市场观望气氛浓烈，市场近期出现“供大于求”现象。 从认购情况来看，本月共有7个楼盘触发积分制，其中积分最高的楼盘是虹口 四川北路板块的“招商虹玺“项目，认购组数691组，认购率421.3%，入围积分86.8分。 近期上海市新建商品住宅供、销走势图 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 ■浦东、青浦、松江、奉贤区月度合计成交量占比超六成 本月新建商品住宅市场成交5079套，环比下降55.1%，同比回落39.5%。分区域看，浦东新区、青浦区、松江区及奉贤区交易占比较高，月度合计成交量3189套，占比全市总量超六成。 上海市各区新建商品住宅成交量走势图 百盛评估 2、成交结构 ■外环以外区域供应占比近九成，新建商品住宅市场成交重心“外延” 从环线上看，供应量方面，内环线以内供应344套（占比约4.9%），内中环间供应31套（占比约0.4%），中外环间供应556套（占比约8.0%），外郊环间供应3306套（占比约47.5%），郊环以外供应2723套（占比约39.2%）。 受供应结构影响，新建商品住宅市场成交重心同步“外延”。分环线看，内环线以内成交285套（占比约5.6%），内中环间成交553套（占比约10.9%），中外环间成交97套（占比约1.9%），外郊环间成交2576套（占比约50.7%），郊环以外成交1568套（占比约30.9%）。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 上海市各环线新建商品住宅供、销结构图 本月，上海市新建商品住宅成交均价61209元/㎡，环比上涨约8.4%。其中：内环以内成交均价127465元/㎡，环比上涨8.1%；内中环间成交均价116347元/ 百盛评估 ㎡，环比上涨18.3%；中外环间成交均价62432元/㎡，环比下跌14.5%；外郊环间成交均价57886元/㎡，环比下跌3.9%；郊环以外成交均价32212元/㎡，环比下跌7.7%。 其中，内中环间成交均价涨幅最大，主要是受浦东前滩的“东方悦澜“项目影响 （成交量480套，成交均价119018元/㎡）；中外环间成交均价跌幅最大，主要是 受浦东外高桥的”尼德兰星屿“项目影响（成交量75套，成交均价62343元/㎡）。受成交结构影响，本月成交均价有所上涨，但从个案情况来看，市场价格水平并未出现大幅波动。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 （二）存量住房市场 1、价格监测 ■存量住宅基价与上月基本持平，环比上涨0.09% 根据“百盛房地产数据分析平台系统”监测，10月上海存量住宅基价均值62432元/㎡，环比上涨0.09%。存量住宅市场整体价格水平涨幅已出现回落迹象。 近期上海市住宅小区基价均值监测图 百盛评估 备注：本月已优化计算逻辑及统计口径，故上表展示为调整后基价数值。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 2、市场概况 ■“双重因素”综合作用，导致存量住宅市场成交量回落 10月，上海存量住宅市场成交均价39605元/㎡，环比微涨0.5%，市场价格水平基本保持平稳。交易量方面，本月成交约16470套（成交面积约136.2万㎡），环比下降10.6%，同比上升22.9%。 百盛评估 结合我司“挂牌监测数据”分析，近三个月来，存量房挂牌量呈逐月上升现象，环比增幅约10%左右。与此相对，市场成交量却连续出现回落，但目前月度成交量仍高于去年同期水平。究其原因，一方面，今年“性价比”较高的新盘供应密集，置换需求活跃，市场普遍“卖一买一”的操盘方式下，导致存量房市场供应量走高。另一方面，新房市场交易活跃也导致出现“吸客”现象，原本准备购买存量房的客户转向新房市场，存量房市场成交量因此连续下滑。 十月连续出台利好新政，比如卖房退税等有助于维持存量住宅市场“温度”，维护房地产市场整体健康、平稳有序发展。 近期上海市存量住宅量、价走势图 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 ■除崇明区外，其他各区成交量均略有回落 10月，上海存量住宅成交总量回落，从各区情况看，除崇明区外，其他各区成交量降幅主要集中于-5%至-19%区间内。成交量降幅排名前三的区域分别为：虹口区成交量降幅最高，成交套数440套，环比下降18.1%；嘉定区成交套数1154套，环比下降18.0%；金山区成交套数563套，环比下降15.6%。于此相对，崇明区成交套数482套，环比上升2.6%。 百盛评估 上海市各区存量住宅成交量走势图 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 3、成交结构 ■“内中环间”小面积、低总价房源交易活跃 分环线看，本月内环以内成交套数1664套，成交占比约10.1%，环比下降0.6 个百分点；内中环间成交套数2719套，成交占比约16.5%，环比上升0.9个百分 点；中外环间成交套数2957套，成交占比约18.0%，环比上升0.1百分点；外郊 环间成交套数6140套，成交占比约37.3%，环比下降0.9百分点；郊环以外成交 百盛评估 套数2990套，成交占比约18.1%，环比上升0.5百分点。上述环线中，外环线以内区域存量住宅交易合计占比持续上升，占比约44.6%，环比上升0.4个百分点。近期上海市各环线存量住宅成交量分布图 分面积段看，本月50㎡以内面积段房源交易占比由17.6%上升至18.3%，上升0.7个百分点；50-70㎡面积段房源，由25.1%上升至25.6%，上升0.5个百分点；70-90㎡面积段房源，由25.2%上升至25.4%，上升0.2个百分点。90-120 ㎡面积段房源成交占比由17.8%下降至17.4%，下降0.4个百分点；120-140㎡面积段房源成交占比下降显著，由7.3%下降至6.7%，下降0.6个百分点；140-180 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 ㎡面积段房源成交占比下由3.7%下降至3.6%，下降0.1个百分点；180㎡以上面积段房源成交占比由3.3%下降至3.0%，下降0.3个百分点。 上海市存量住宅成交面积段环比分析图 百盛评估 从总价段看，本月300万以内房源交易占比呈上升趋势，本月由61.4%上升至62.6%，上升1.2个百分点；