上海市房地产数据月报2022年9月

百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 2022年9月 一、市场资讯 ■央行：下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点 9月5日，中国人民银行发布公告，为提升金融机构外汇资金运用能力，自 百盛评估 2022年9月15日起，下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，即外汇存款准备金率由现行8%下调至6%。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 ■央行、银保监会：阶段性调整差别化住房信贷政策，放宽部分城市首套住房贷款利率下限 9月29日，人民银行、银保监会发布通知，为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。 百盛评估 符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 ■央行：自10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率 9月30日，央行发布“中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率” 决定，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 ■财政部、税务总局：支持居民改善住房条件，个人所得税优惠政策发布 9月30日，财政部、税务总局发布公告，为支持居民改善住房条件，自 百盛评估 2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 二、土地市场 1、市场概况 ■第三批集中供地收官，成交金额创近年来新高 9月，上海新增土地供应28宗，土地供应面积约279.4万㎡，环比增加14.5%， 2022.9土地数据 2022.8土地数据 279.4万㎡ 供应面积 244.0万㎡ 456.1万㎡ 成交面积 50.6万㎡ 1075.5亿元 成交金额 18.6亿元 同比减少20.9%。同时，上海土地成交59宗，土地成交面积约456.1万㎡，环比增加801.0%，同比增加280.9%，成交总金额约1075.5亿元，创近年来新高。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 2、居住用地成交情况 9月27日，2022年第三批居住用地集中供地正式收官，共计35幅居住用地 （包含4幅城中村改造地块），成交土地面积和约184.9万㎡，可建建筑面积和约 357.7万㎡，成交总金额和约1053.8亿元。 百盛评估 其中，共11幅地块溢价成交，均为纯宅地，基本情况如下： 地块名称 出让面积（万㎡） 可建建筑面积（万㎡） 成交总价（亿元） 楼面地价 （元/㎡） 溢价率 房地联动价 （元/㎡） 普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）015-01地块 4.69 11.74 56.045 47750 9.46% 83000 浦东新区唐镇中心镇区PDP0-0405单元C-05B-02地块 4.71 11.79 50.498 42849 9.43% 70620 嘉定区菊园新区JDC1-0403单元 30B-01地块 3.04 7.00 15.915 22751 9.38% 45000 宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区0221-01地块 3.09 5.56 11.239 20199 9.31% 49280 公寓44800复式53760 徐汇区龙华街道188S-B-3地块 1.97 4.93 36.014 73019 9.13% 123000 闵行区华漕镇MHPO-1403单元53-01地块 2.28 4.55 17.355 38136 8.96% 66095 闵行区梅陇镇古美北社区S110502单元112b-02、112b-05地块 4.91 8.83 52.001 58875 8.95% 89100 松江区广富林街道SJC10004单元2 街区11-05号地块 2.65 5.31 15.4057 29035 7.54% 58500 青浦区夏阳街道青松路西侧H3a-01、H3b-01地块 3.27 3.93 9.509 24225 7.09% 50000 徐汇区华泾镇XHPO-0001单元 D2B-1地块 1.81 4.52 22.603 49964 6.30% 81000 松江区广富林街道SJC10004单元2 街区03-04、06-02、07-10号地块 14.51 25.04 68.1442 27211 0.15% 03-04：5900006-02：5900007-10：60500 3、商服用地成交情况 9月，上海商服用地共成交2宗，成交土地面积约1.5万㎡，可建建筑面积约 3.0万㎡，成交总价约2.4亿元。除1宗其他交通设施用地外，剩余1宗地块具体成交情况如下： 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 9月商服用地成交情况 地块名称 土地面积（万㎡） 可建建筑面积（万㎡） 土地用途 成交总价（亿元） 楼面地价 （元/㎡） 闵行区吴泾镇闵行新城MHC11001单元 11A-03A地块 1.1 2.8 餐饮旅馆业用地 2.2 7715 4、成交结构 9月成交的59宗地块中，分用途看，其中：居住用地成交35宗（上月无成交，故环比数据不展示）；商服用地成交2宗，环比减少约60.0%；工业用地成交12宗，环比减少约20.0%；研发用地成交10宗，环比增加约400.0%。 百盛评估 2022年9月土地成交结构图 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 三、住房市场 （一）新建商品住宅市场 1、市场概况 ■“五批次”新盘名单公布，新建商品住宅市场整体呈现“供销两旺”态势 随着2022年第五批次新盘名单公布，本月新开楼盘共计35个。供应量方面， 新建商品住宅市场供应套数11296套（供应面积约127.3万㎡），环比减少4.6%。 成交量方面，本月成交套数11305套（成交面积约127.3万㎡），环比增加9.8%， 9月新建商品住宅市场供求比1：1.00，市场供需基本平衡，整体呈现“供销两旺”态势。 百盛评估 从认购情况来看，本月共有15个楼盘触发积分制，其中积分最高的楼盘是浦 东三林的“东方悦澜”项目，认购组数1483组，认购率308%，入围积分96.9分。 近期上海市新建商品住宅供、销走势图 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 ■浦东、闵行、宝山、青浦区表现抢眼，月度合计成交量占比超六成 本月新建商品住宅市场成交11305套，环比增加9.8%，同比增加99.0%。分区域看，浦东新区、闵行区、宝山区及青浦区表现抢眼，月度合计成交量7521套，占比全市总量超六成。 上海市各区新建商品住宅成交量走势图 百盛评估 2、成交结构 ■外环以外区域供应占比近九成，新建商品住宅市场交易重心现“外延”迹象从环线上看，供应量方面，内环线以内供应12套（占比约0.1%），内中环间 供应909套（占比约8.0%），中外环间供应340套（占比约3.0%），外郊环间供应7042套（占比约62.3%），郊环以外供应2993套（占比约26.6%），外环以外区域合计供应量占比近九成。 受供应结构影响，市场成交重心因此出现“外延”迹象。分环线看，内环线以内成交128套（占比约1.1%），内中环间成交589套（占比约5.2%），中外环间成交471套（占比约4.2%），外郊环间成交6482套（占比约57.3%），郊环以外 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 成交3635套（占比约32.2%）。 上海市各环线新建商品住宅供、销结构图 百盛评估 本月，上海市新建商品住宅成交均价56475元/㎡，环比下跌约8.3%。受供应结构外延影响，导致环比指标出现下滑，从个案情况看，市场价格水平未现大幅波动。其中：内环以内成交均价117942元/㎡，环比下跌1.2%；内中环间成交均价98320元/㎡，环比下跌8.4%；中外环间成交均价72986元/㎡，环比上涨0.4%； 外郊环间成交均价60232元/㎡，环比上涨6.3%；郊环以外成交均价34880元/㎡，环比下跌6.5%。 6.5% 34880元/㎡ 6.3% 60232元/㎡ 0.4% 72986元/㎡ 8.4% 98320元/㎡ 1.2% 117942元/㎡ 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 （二）存量住房市场 1.价格监测 ■存量住宅基价均值环比上涨0.6%，市场均价已连续4个月保持上涨势头 根据“百盛房地产数据分析平台系统”监测，9月上海存量住宅基价均值 66688元/㎡，环比上涨0.6%。自今年6月1日全市解封以来，存量住宅市场整 体价格水平已连续4个月保持上涨势头。 近期上海市住宅小区基价均值监测图 百盛评估 2.市场概况 ■“金九”未能如期发力，存量住宅市场出现“盘整”迹象 9月，上海存量住宅市场成交均价39404元/㎡，环比微降0.5%，市场价格 水平基本保持平稳。交易量方面，本月成交约18419套（成交面积约154.4万 ㎡），环比下降5.5%，同比上升53.0%。 本月处于传统意义上的销售旺季，但由于7至8月期间成交量释放明显，在未有新需求积极入市的前提下，导致本月存量住宅市场出现“盘整”迹象，“金九”未能如期发力，市场交易量基本与前期持平。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 近月底，在“银十”到来前夕，利好政策持续释放，宏观面“稳市场、稳预期”的政策导向基本明确。在轮番政策“暖风”的作用下，市场信心或将进一步恢复，上海市房地产市场也将逐步回稳。 近期上海市存量住宅量、价走势图 百盛评估 ■存量住宅市场成交总量略有回落，各区涨跌不一 9月，上海存量住宅成交总量与上月基本持平，各区成交量涨跌幅主要集中于 -10%至6.5%区间内。成交量跌幅排名前三的区域分别为：奉贤区成交量跌幅最高，成交套数946套，环比下降13.5%；嘉定区成交套数1408套，环比下降10.2%；青浦区成交套数910套，环比下降8.9%。成交量涨幅排名前三的区域分别为：崇明区成交量涨幅最高，成交套数470套，环比上升6.3%；徐汇区成交套数908套，环比下升5.8%；长宁区成交套数539套，环比上升2.7%。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 上海市各区存量住宅成交量走势图 百盛评估 3.成交结构 ■外环线以内区域存量住宅交易占比持续上升 分环线看，本月外环线以内区域存量住宅交易占比持续上升，占比约44.2%。其中：内环以内成交套数1966套，成交占比约10.7%，环比上升0.2个百分点；内 中环间成交套数2866套，成交占比约15.6%，环比上升0.7个百分点；中外环间 成交套数3293套，成交占比约17.9%，环比上升0.5百分点。与此相对，外郊环 间成交套数7035套，成交占比约38.2%，环比下降1.2百分点；郊环以外成交套 数3259套，成交占比约17.6%，环比下降0.2百分点。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 近期上海市各环线存量住宅成交量分布图 百盛评估 分面积段看，本月成交结构较上月有明显变化，70㎡以内面积段房源交易占比呈上升趋势，成交套数7856套，成交占比由41.0%上升至42.7%，上升1.7个百分点。其中：50㎡以内面积