行业周报：房企多维度融资持续推进，佛山厦门限购松动

核心观点：房企多维度融资持续推进，佛山厦门限购松动 地产融资“三支箭”落地后，12月房企融资不断推进。信贷融资层面包括六大行在内共22家银行公开宣布与房企签署战略协议，并给予意向性授信额度；债券融资层面新希望五新实业、美的置业和碧桂园通过“央地联动创设信用保护工具（CDS）”模式成功发债，意味着优质民企融资逐渐修复；股权融资层面已有18家房企披露再融资计划，融资方式包含配股和定向增发。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，城市间土拍热度分化加剧。伴随佛山时隔七年放开限购及厦门限购政策松动，我们预计未来高能级城市需求端政策也将持续宽松，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：地产融资政策持续宽松，佛山全面解除限购 中央层面：证监会加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。央行呼吁用好“保交楼”专项借款和民营企业债券融资支持工具等各项政策，加大对房地产企业和建筑企业的贷款投放力度，积极支持个人住房贷款合理需求，持续优化住房租赁信贷服务。 地方层面：佛山全城取消房产限购政策，南京、厦门和包头等地限购政策松动，南京宣布二套房首付下调。广东和上海加快开展基础设施领域REITs试点工作，推动更多优质项目发行上市。青岛、安徽和江西对于多子女家庭购买首套房，上浮公积金贷款额度。 市场端：二手房成交量持续增长，上海苏州土拍热度回升 销售端：2022年第49周，全国64城商品住宅成交面积322万平米，同比下降30%，环比下降13%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达19427万平米，累计同比下降33%。全国23城二手房成交面积为132万平米，同比增速9%，前值4%；年初至今累计成交面积6211万平米，同比增速-13%，前值-13%。 投资端：2022年第49周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积6548万平方米，成交土地规划建筑面积4843万平方米，同比增加23%，成交溢价率为1.9%。 上海四批次土拍6宗地块全部出让，收金127亿元，赵巷地块和顾村地块进入一次性报价阶段，分别由厦门国贸和上海佳运置业竞得。苏州五批次供地10宗地块，最终2宗触顶摇号、7宗底价、1宗溢价成交，收金132亿元，土拍热度较四批次有所回升，本土民企积极参拍，4宗地块由地方国资企业与本土民企联合竞得。武汉五批次供地首日4宗涉宅用地，全部底价成交。 融资端：国内信用债发行同比增加 2022年第49周，信用债发行68.3亿元，同比增加26%，环比减少3%，平均加权利率2.38%，环比减少35BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、地产融资政策持续宽松，佛山全面解除限购 中央层面：（1）发改委:当前是巩固经济回稳向上基础的关键时间点，加快推进项目建设和资金支付进度，充分发挥政策性开发性金融工具的政策效应，紧紧抓住最后一个月的时间，促进房地产健康平稳发展。完善规则、推动立法，努力构建REITs市场明确规范的制度体系。（2）科技部、住房和城乡建设部：国家可持续发展议程创新示范区、雄安新区以及京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝地区等重点区域，完成一批城市生态修复与功能完善、城乡历史文化遗产保护、城镇老旧小区改造创新示范工程，建设一批高品质绿色健康建筑和低碳宜居示范城市。（3）证监会：加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。（4）央行：加大助企纾困力度，为市场主体增信心、稳预期；用好“保交楼”专项借款和民营企业债券融资支持工具等各项政策，加大对房地产企业和建筑企业的贷款投放力度，积极支持个人住房贷款合理需求，持续优化住房租赁信贷服务。人民银行上海总部、上海银保监局会同上海证监局、上海市房管局、上海市地方金融监管局，组织辖内金融机构、房地产企业召开上海金融支持房地产市场平稳健康发展座谈会，部署落实落细落地金融支持房地产市场平稳健康发展16条措施、调整优化房企股权融资5条措施等，多措并举做好金融支持房地产市场平稳健康发展工作。 地方层面：（1）佛山：全市解除限购政策，在禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道购买的新建商品住房，须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易。（2）厦门：岛外限购政策略调整为在我市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房，岛内限购政策不变。（3）广州：多家主流银行推出个人住房贷款延期还贷服务，因疫情管控等客观原因出现临时还款困难客户，延长期限从3个月到36个月不等，且延期不上报征信逾期。（4）广东：加快开展基础设施领域REITs试点工作，将推动省属国有企业全面开展存量基础设施资产盘点，摸清资产底数，并依据新增投资需求、资产保值增值需要，统筹安排存量基础设施盘活节奏，科学编制存量基础设施盘活三年工作方案。（5）重庆：拟统筹推动各项金融纾困政策落地落实，加大“保交楼”融资支持，推动专项借款资金尽快用于“保交楼”项目建设，纾困重点房企，建立“白名单”机制，推动民企与银行签订战略合作协议，用好民企债券融资支持工具。（6）南京：12月7日宣布二套房的首付下降，如果名下有贷款没还清的，由原来的6成调整为4成。（7）武汉：房交会期间（12月8日-12月31日）限时调整购房政策：限购范围可缩小至二环内（此前三环内及东湖高新限购），凭6个月居住证可申请房票，外地户口可先申请购房，6个月内补齐购房资格资料，针对留汉大学生、医护人员、防疫人员给予5%购房优惠。（8）合肥：房产局联合相关部门搭建线上服务平台，开启二手住房互换服务新模式合肥市区范围内已取得不动产权证书(含房屋所有权证书)并可上市交易的存量住房可以进行产权互换。房屋互换交易后的学位，按现行“市区学区内成套住房入学年限政策”执行。 表1：地产融资政策持续宽松，佛山全面解除限购 2、销售端：新房成交量同比下降，二手房同比持续增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比下降 根据房管局数据，2022年第49周，全国64城商品住宅成交面积322万平米，同比下降30%，环比下降13%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达19427万平米，累计同比下降33%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降 图3：2022年第49周64大中城市成交面积同比环比下降 图4：2022年第49周64大中城市中一线城市成交面积同比环比下降 图5：2022年第49周64大中城市中二线城市成交面积同比环比下降 图6：2022年第49周64大中城市中三四线城市成交面积同比环比下降 根据房管局数据，2022年第49周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-33%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-5%、-26%、-47%，年初至今累计增速-23%、-31%、-39%。 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比增长 2022年第49周，全国23城二手房成交面积为132万平米，同比增速9%，前值4%；年初至今累计成交面积6211万平米，同比增速-13%，前值-13%。 图8：23城二手房成交单周同比增加 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比下降，上海苏州土拍热度回升 2022年第49周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积6548万平方米，成交土地规划建筑面积4843万平方米，同比增加23%，成交溢价率为1.9%。一线城市成交土地规划建筑面积61万平方米，同比下降94%；二线城市成交土地规划建筑面积1321万平方米，同比增加60%；三线城市成交土地规划建筑面积3461万平方米，同比增加59%。上海四批次土拍6宗地块全部出让，收金127亿元，赵巷地块和顾村地块进入一次性报价阶段，分别由厦门国贸和上海佳运置业竞得。苏州五批次供地10宗地块，最终2宗触顶摇号、7宗底价、1宗溢价成交，收金132亿元，土拍热度较四批次有所回升，本土民企积极参拍，4宗地块由地方国资企业与本土民企联合竞得。武汉五批次供地首日4宗涉宅用地，全部底价成交。 图10：100大中城市土地成交面积同比回升 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比微升 4、融资端：国内信用债发行同比增加 2022年第49周，信用债发行68.3亿元，同比增加26%，环比减少3%，平均加权利率2.38%，环比减少35BPs；海外债无新增发行。 图13：国内信用债发行规模同比增加 图14：海外债无新增发行 图15：债券发行规模累计同比降幅仍较大 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年12月5-9日，下同）房地产指数上涨2.77%，沪深300指数上涨3.29%，相对收益为-0.52%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第9位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：世联行、*ST松江、大悦城、*ST基础、深物业A，涨跌幅排名后5位的个股分别为深振业A、中国武夷、广宇发展、深深房A、南国置业。 图16：本周房地产指数上涨2.77%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中世联行、*ST松江、大悦城涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中深振业A、中国武夷、广宇发展跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 地产融资“三支箭”落地后，12月房企融资不断推进。信贷融资层面包括六大行在内共22家银行公开宣布与房企签署战略协议，并给予意向性授信额度；债券融资层面新希望五新实业、美的置业和碧桂园通过“央地联动创设信用保护工具（CDS）”模式成功发债，意味着优质民企融资逐渐修复；股权融资层面已有18家房企披露再融资计划，融资方式包含配股和定向增发。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，城市间土拍热度分化加剧。伴随佛山时隔七年放开限购及厦门限购政策松动，我们预计未来高能级城市需求端政策也将持续宽松，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。