地产行业周报：佛山厦门松绑限购，多地银行房贷可延期

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 佛山厦门松绑限购，多地银行房贷可延期 2022年12月12日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周证监会副主席表示研究推动REITs试点范围拓展至市场化的长租房及商业不动产等领域，有助于房企盘活相关存量资产，利好拥有优质长租公寓、商业不动产的房企。同时佛山、厦门等多地政策进一步改善，尤其是佛山全面取消限购，此外多地银行推出个人住房贷款延期服务、缓解购房者房贷压力。我们强调当前行业政策风向已加速转变，短期政策博弈及股权融资主题机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情继续上行。个股建议关注四条主线，一是小公司大集团、背靠优质资源、存在兼并重组预期的上市房企；二是有望借助再融资做大做强的优质央国企如保利发展、招商蛇口等；三是负债率较高、有望改善公司现金流状况的超跌民企如新城控股、金地集团等；四是在本轮土地市场积极托底、存在融资改善资金状况的地方国企。同时建议关注物业管理企业 及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：1）证监会：推动REITs试点范围至长租房及商业不动产；2）佛山、厦门放松限购政策；3）多家银行推出个人住房贷款延期服务。 市场运行监测：1）新房成交环比回落，市场压力犹存。本周（12.3-12.9）新房成交3.0万套，环比减少5.8%，二手房成交1.5万套，环比增长12.0%。12月新房日均成交同比下降32.2%，降幅较11月扩大4.7pct。2）改善型需求占比环比上升。2022年10月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升0.3pct至80.5%。3）库存环比微升，短期维持稳定。16城取证库存10524万平，环比升0.6%。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。4）土地成交、溢价率回升，一二线占比下降。上周百城土地供应建面6547.6万平、成交建面4843.1万平，环比降35.9%、升35%；成交溢价率1.9%，环比升0.5pct。其中一、二、三线成交建面分别占比1.3%、27.3%、71.5%，环比分别降0.9pct、降2.2pct、升3.1pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行117.8亿元，环比增加31亿元；境外地产债无发行；债券发行利率为1.98%-2.8%，可比发行利率较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块涨2.77%，跑输沪深300（+3.29%）；当前地产板块PE（TTM）14.42倍，估值处于近五年94%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为万科A、保利发展、金地集团；南向资金净流入前三房企为雅生活服务、旭辉控股、融创服务。 2022年12月9日证监会 进一步扩大REITs试点范围，推动拓展到长租房及商业不动产 2022年12月6日重庆 支持政策性开发性银行提供“保交楼”专项借款 2022年12月9日佛山 2022年12月8日武汉 全面取消限购，有三个街道买新房限售三年 房交会期间买房发1万元消费 券补贴住宅专项维修资金 2022年12月8日上海 2022年12月6日北京 南海诸岛 央行上海总部、上海银保监局：支持房企到期债务合理展期 发布“助企纾困12条”支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期 2022年12月7日厦门 偏松偏紧中性 在厦门市实际工作和生活的非户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房 证监会：推动REITs试点范围至长租房及商业不动产 事件描述：12月8日，证监会副主席在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上视频致辞，提出加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。 点评：1）REITs试点范围扩大，房企存量资产盘活再添助力。此前证监会对房地产股权融资优化调整时即涉及进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，重点提及推动保障性租赁住房REITs常态化发行，鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。此次视频致辞提出加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，为股权融资“第三支箭”政策思路延续。目前已上市22只基础设施REITs中，园区、仓储物流、保障性租赁住房REITs分别为7只、2只、3只，后 续研究推动试点范围拓展至市场化的长租房及商业不动产等领域，有利于扩大有效投资范围，盘活相关存量资产，同时市场化长租房、商业不动产领域占优房企有望直接受益。 2）从优化房企资产负债表到改善居民资产负债表，需求端政策仍需持续发力。2022年政策松绑力度持续加大，以时间换空间保交楼及稳信用，年末信贷、债券、股权“三支箭”政策齐发，我们认为有望实质缓解房企资金压力、优化企业资产负债表、加速“保交楼”落地。但需求端收入、房价下行预期叠加交付担忧冲淡政策效果，11月百强房企单月销售额、销售面积同比下降27.6%、33.8%，1-11月同比下降43.3%、47.8%。近期杭州、成都、南京、武汉等地相继优化限贷限购政策，从优化房企资产负债表到改善居民资产负债表，后续需求端政策调整仍值得期待。 佛山、厦门放松限购政策 事件描述：12月7日，据厦门日报报道，自2022年12月5日起厦门岛外限购政策略有调整，岛外限购政策调整为在我市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房；12月9日，佛山市住建局发布通知称，2022年12月10日起，在禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道购买的新建商品住房，须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易。 点评：10月、11月佛山商品住宅成交下滑15%、22%，厦门商品住宅、二手住宅价格指数环比连续四个月下滑。楼市压力不减背景下，厦门、佛山近日陆续松绑限购政策，符合中央散文定调，有助于推动房地产市场平稳健康发展。实际上，厦门、佛山此前均出台宽松政策支持，其中佛山6月发文将限购范围缩小至3个街道，但市场热度回升不明显，成交延续相对低位。基于此，我们在2023年年度策略提出，收入、房价下行预期叠加交付担忧冲淡需求端政策效果，房价下行、需求不足或替代信用风险成为2023年主要挑战，从优化房企资产负 债表到改善居民资产负债表，后续需求端政策宽松仍值得期待。 多家银行推出个人住房贷款延期服务 事件描述：据《证券日报》报道，广州、北京、上海、重庆、郑州等多地已推出延期偿还房贷政策，具体政策方面，各家银行普遍采取 延后还款时间、延长还款期限等措施。 点评：从客户群体看，政策主要面向受疫情影响购房群体，包括参与疫情防控工作人员、因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、因管控等客观原因出现临时还款困难的客户等。从延长期限看，各家银行政策不一，从3个月到3年不等。例如，兴业银行广州分行表示疫情封控严重区域住房按揭最长延期18个月，受疫情影响较严重区域且涉及停工或延期交房楼盘最长延期3年。从政策影响看，疫情冲击叠加经济下行压力大的背景下，允许个人房贷申请延期有助于缓解购房者压力，避免止赎现象蔓延进一步冲击 市场信心，后续或将有更多城市与银行跟进。 成交：新房环比回落，市场压力犹存 点评：本周（12.3-12.9）新房成交3.0万套，环比减少 5.8%，二手房成交1.5万套，环比增长12.0%。12月新房日均 成交同比下降32.2%，降幅较11月扩大4.7pct。 8 万套 重点城市一二手房周成交变化 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套 6 4 2 0 21.10.30 2.5 2 1.5 1 0.5 0 22.1.30 22.4.30 22.7.31 22.10.31 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比 一线同比 二线 三线 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 2022.4 2022.6 2022.8 2022.10 2022.12 结构：改善型需求占比环比上升 点评：2022年10月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比 环比降0.3pct至19.4%，90-140平套数占比环比升1.8pct至65.7%，140平以上套数占比环比降1.5pct至14.8%，改善型 需求（90平以上）占比环比上升。 32城商品住宅成交结构 140平以上套数占比 120-140平 90-120平 90平以下 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2021.62021.82021.102021.122022.22022.42022.62022.82022.10 库存：环比微升，短期维持稳定 点评：16城取证库存10341万平，环比升0.1%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，短期库存规模预计维持稳定。 点评：16城取证库存10524万平，环比升0.6%。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10000 9000 8000 7000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.1.121.2.1921.4.921.5.2821.7.1621.9.321.10.2221.12.1022.1.2822.3.1822.5.622.6.2422.8.1222.9.3022.11.18 土地：成交、溢价率回升，一二线占比下降 点评：上周百城土地供应建面6547.6万平、成交建面4843.1万平，环比降35.9%、升35%；成交溢价率1.9%，环比升0.5pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比1.3%、27.3%、71.5%，环比分别降0.9pct、降2.2pct、升3.1pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2021.112022.22022.52022.82022.11W11.27 20.11.221.3.221.7.221.11.222.3.222.7.222.11.2 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 500 400 300 200 100 0 万平百城土地成交前五城（11.28-12.4） 441 322 264 216 201 2021.112022.22022.52022.82022.11W11.27 唐山重庆无锡惠州珠海 流动性环境：多数资金价格边际上行 本周央行公开市场持续净回笼，除隔夜外，多数资金价格边际上行。R001下行6.38BP至1.19%，R007上行7.05BP至1.85%。下周公开市场操作到期5100亿元。本周央行公开市场逆回购持续净回笼，全周7天逆回购共投放100亿元，全周净回笼3070亿元。下周 公开市场到期5100亿元，其中周一至周五均到期20亿元，周四还有5000亿元MLF到期。 净投放（亿元，右轴） 央行投放对冲 流动性指标平均 央行对流动性表述为较高 基准 对冲缴税发债投放 908,000 806,000 704,000 602,000 500 40-2,000 30-4,000 20/6/6 20/7/6 20/8/6 20/9/6 20/10/6 20/11/6 20/12/6 21/1/6 21/2/6 21/3/6 21/4/6 21/5/6 21/6/6 21/7/6 21/8/6 21/9/6 21/10/6 21/11/6 21/