地产行业周报：销售表现有所改善，金融政策多管齐下助力市场信心恢复

多家房企发布公告计划增发或重组。我们认为，股权融资渠道的打开为所有企业都提供了平等机会，然而公告筹划增发不代表已找到意向资金，最终增发结果是市场化的；增发结果预计要明年二季度开始批量落地，项目尽调时间长，项目层面融资过于复杂的企业通过监管审批的难度大。 需求端政策方面，厦门明文取消了岛外限购。如我们在2022年7月10日中期策略报告《踞炉炭上，立足当下》中所作的阐述，本轮需求端政策能产生较好效果是因为核心二线明文取消限购、一线城市人才落户政策进一步深化和购房社保年限缩短。厦门的城市能级高，但市场容量小，对全国的心理预期提升作用有限，或将会引发更多二线的跟进，我们认为，至明年1月中旬或将是需求端政策集中加码期。 上上周（11月21日—11月27日）全国重点城市新房市场一线城市除上海外成交均有所回落，二线城市成交出现微幅回升。一线城市方面，北京、深圳、广州分别成交10.5万平、5.2万平、4.0万平，周环比分别下降11.0%、19.8%、59.9%，上海成交17.1万平，周环比上升10.1%，市场表现总体下降。二线城市成交较上周涨跌参半，总量微升，成都（35.9万平）、青岛（32.9万平）、苏州（18.3万平）成交相对亮眼，后两者环比增幅约50%，杭州（24.1万平）、武汉（14.3万平）、宁波（9.4万平）、大连（2.9万平）出现环比下降，大连、武汉降幅超过20%，重庆因疫情封控原因无成交。 上周（11月28日—12月4日）全国重点城市新房市场一线城市除广州外成交均有所回落，二线城市成交出现小幅回落。一线城市方面，上海、北京、深圳分别成交10.3万平、10.1万平、4.9万平，周环比分别下降39.4%、3.6%、6.7%，广州成交12.7万平，周环比上升221.1%，市场表现总体持稳。二线城市成交较上周涨跌参半，总量微升，成都（36.9万平）、杭州（28.9万平）、宁波（21.2万平）、长沙（14.7万平）成交相对亮眼，后两者环比增幅分别为124.7%和45.3%，福州（8.7万平）在低基数效应下大幅上升358.0%，苏州（12.3万平）、南京（11.2万平）出现显著回落，环比降幅分别为33%和21.8%，重庆因疫情封控原因无成交。 投资建议：此轮地产利好落地后股价反应较快，上涨机会的把握和行情参与具有一定的窗口期要求，同时大量企业公告增发和签约银行授信的动作，使得市场上原有看好房企市场占有率提升的逻辑受到了干扰，港股中违约企业的股价短期内表现较好，如旭辉控股集团等违约企业股价快速回升。在市场销售有起色前，我们对参与这类短期博弈持谨慎态度，建议在更安全的标的中寻找机会：A股关注集团实力较强、且可能有动力进行重组的企业，如城建发展；在龙头中关注万科A、金地集团等目前估值相对较低且质地优秀的企业。港股方面建议关注优质且被低估的地产企业资产重组的可能。 风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险 1周观点 多家房企发布公告计划增发或重组。我们认为，股权融资渠道的打开为所有企业都提供了平等机会，然而公告筹划增发不代表已找到意向资金，最终增发结果是市场化的；增发结果预计要明年二季度开始批量落地，项目尽调时间长，项目层面融资过于复杂的企业通过监管审批的难度大。 需求端政策方面，厦门明文取消了岛外限购。如我们在2022年7月10日中期策略报告《踞炉炭上，立足当下》中所作的阐述，本轮需求端政策能产生较好效果是因为核心二线明文取消限购、一线城市人才落户政策进一步深化和购房社保年限缩短。厦门的城市能级高，但市场容量小，对全国的心理预期提升作用有限，或将会引发更多二线的跟进，我们认为，至明年1月中旬或将是需求端政策集中加码期。 投资建议：此轮地产利好落地后股价反应较快，上涨机会的把握和行情参与具有一定的窗口期要求，同时大量企业公告增发和签约银行授信的动作，使得市场上原有看好房企市场占有率提升的逻辑受到了干扰，港股中违约企业的股价短期内表现较好，如旭辉控股集团等违约企业股价快速回升。在市场销售有起色前，我们对参与这类短期博弈持谨慎态度，建议在更安全的标的中寻找机会：A股关注集团实力较强、且可能有动力进行重组的企业，如城建发展；在龙头中关注万科A、金地集团等目前估值相对较低且质地优秀的企业。港股方面建议关注优质且被低估的地产企业资产重组的可能。 2市场表现 上周A股房地产板块（申万一级行业）指数上涨3.5%，位列31个一级行业第12位，相对于沪深300（+2.5%）的涨幅为+1.0%，H股地产开发（克而瑞内房股领先指数）与物业服务板块（恒生物业服务及管理）环比涨幅分别为-1.1%和3.6%。 图1：2021年以来AH股房地产指数涨跌幅走势 图2：2022年第49周（20221128-20221204）一级行业周涨跌幅一览（申万指数） 市盈率（PE- TTM ）方面，上周房地产市盈率较上上周有所上升，A股房地产为11.5X，高于沪深300指数（10.6X），H股克而瑞内房股领先指数为4.0X，低于恒生指数（8.5X），处于低位。 图3：A股房地产与沪深300指数市盈率（PE- TTM ） 图4：H股房地产与恒生指数市盈率（PE- TTM ） 3土地市场 3.1重点关注23城上周推出土地43宗地，28宗来自长沙、济南，上上周推出土地139宗地，62宗来自青岛、合肥 上上周（11月21日-11月27日）合计出让139幅地块，规划建面1090.03万方。 上周（11月28日-12月04日）合计出让43幅地块，规划建面447.83万方。 图5：2022年23城周度土地推出面积及宗数 上上周青岛集中供地正式挂牌，共40宗商品住宅地块，总建筑面积251.5万方，总起价137.99亿元，土地包括：西海岸20宗、城阳区12宗、李沧区3宗、崂山区2宗、即墨区2宗、市北区1宗。合肥集中供地挂牌18宗涉宅用地，总建筑面积212.6万方，总起价119.6亿元，土地包括：包河区6宗、新站区3宗、瑶海区3宗、蜀山区2宗、经开区1宗、滨湖新区1宗、高新区1宗、庐阳区1宗。 上周长沙集中供地正式挂牌，共13宗商品住宅地块，总建筑面积211.8万方，总起价77.22亿元，土地包括：望城区7宗、岳麓区2宗、天心区1宗、芙蓉区1宗、雨花区1宗、会展区1宗。济南集中供地挂牌13宗涉宅用地，总建筑面积76.6万方，总起价54.4亿元，土地包括：起步区8宗、历下区3宗、市中区2宗。 3.2重点关注23城上上周、上周分别成交土地54宗、75宗，总土地出让金分别为271.62亿元、712.82亿元 上上周（11月21日-11月27日）23座重点监测城市中郑州、苏州、宁波、成都共35宗成交，总规划建面376.87万方，土地出让金合计207.48亿元，其中集中出让共20宗成交，总规划建面231.87万方。 上周（11月28日-12月04日）23座重点监测城市中无锡、西安、宁波、杭州北京共55宗成交，总规划建面561.93万方，土地出让金合计693.68亿元，其中集中出让共28宗成交，总规划建面251.16万方。 图6：2022年23城周度土地成交面积及宗数 （11月21日-11月27日）郑州成交20宗，规划建面231.87万平，获取土地出让金114.83亿元；苏州成交9宗，规划建面53.15万平，获取土地出让金46.63亿元；宁波成交6宗，规划建面45.94万平，获取土地出让金36.75亿元； 成都成交5宗，规划建面45.90万平，获取土地出让金9.27亿元。 （11月28日-12月04日）无锡成交21宗，规划建面243.28万平，获取土地出让金275.47亿元；西安成交11宗，规划建面149.16万平，获取土地出让金121.29亿元；宁波成交9宗，规划建面87.90万平，获取土地出让金62.75亿元；杭州成交8宗，规划建面49.66万平，获取土地出让金98.94亿元。北京成交6宗，规划建面31.93万平，获取土地出让金135.22亿元。 图7：2022年23城周度土地成交金额（亿元） 3.3重点关注32家上市公司上周拿地5宗、上上周拿地2宗 土地市场从2021年7月份开始逐渐冷淡，今年32家上市公司月同比拿地建面均为负值，32家重点关注公司截至12月04日，12月份没有拿地，11月份共拿地9宗。 图8：2020-2022年重点关注32家上市公司拿地金额（亿元） 上上周（11月21日-11月27日）2家重点监测公司华润置地、中海地产共拿地2宗。华润置地拿地1宗，总权益拿地金额15.88亿元，总权益规划建面4.80万平。中海地产拿地1宗，总权益拿地金额31.92亿元，总权益规划建面16.23万平。 上周（11月28日-12月04日）4家重点监测公司保利发展、中海地产、绿城中国、滨江集团共拿地5宗。保利发展拿地1宗，总权益拿地金额12.77亿元，总权益规划建面2.45万平。中海地产拿地1宗，总权益拿地金额28.4亿元，总权益规划建面7.08万平。绿城中国拿地1宗，总权益拿地金额40.33亿元，总权益规划建面19.39万平。滨江集团拿地2宗，总权益拿地金额36.58亿元，总权益规划建面12.72万平。 表1：重点关注公司拿地情况 3.4上市公司土地市场要闻 11月21日：（1）成都挂牌第四轮集中供地地块16宗共833亩12月13日出让。根据公告，本批次地块同样采取“限房价、定品质、竞地价”的方式拍卖。 和以往相比，今年最后批次供地量大幅下降，拍卖日程也缩短至仅1天。（2）重庆三批次土拍将出让10宗地，其中南岸区4宗，两江新区和高新区各2宗，北碚区和沙坪坝区各1宗。本次供地面积约882亩，总可建面积约94.21万平方米，总起始土拍金额63.78亿元，报名截至日为12月13日。（3）南京挂牌五批次集中供地，共15宗，将于12月20日出让，总出让面积48.35万平米，总建筑面积91.55万平米，总起价56.3亿元。在这15宗地块中，栖霞区2宗、六合区6宗、溧水区3宗、高淳区4宗。多位于城市外围板块，其中六合、溧水、高淳三区共出地13宗，占比达到87%。（4）金华市集中挂牌七宗涉宅地块，其中包括四宗商品住房用地和三宗安置房用地，总出让面积411亩，总建筑面积49.15万平米，总起价31.1亿元，预计将于12月23日出让。（5）天津市规划和自然资源局发布《天津市国有建设用地使用权挂牌出让公告》,2022年度天津市第四批共计24宗国有建设用地使用权的公开挂牌出让。各地块挂牌开始至截止时间均自2022年12月9日至2022年12月19日，本次主力地块主要围绕着市区河西郁江道、陈塘庄，红桥区光荣道，南开区战备楼，津南海教园，西青李七庄、杨柳青，东丽金钟街，滨海新区空港片区等地块为热门地块。此次共计挂牌24块地，包含4宗为纯商业地块，20宗涉宅用地，土地面积57.21万平方米，起始总价99.62亿元，预计12月19日摘牌。（观点网，2022年11月21日） 11月22日：（1）常州市自然资源和规划局日前挂牌钟楼区1宗商住地。挂牌起止时间为12月12日9:00-12月23日8:30，将以“限地价+摇号”方式出让。该地块编号JZX20221801，位于玉龙南路东侧、松涛路南侧，土地面积83448平米，容积率不高于2，建筑密度不高于25%，建筑限高70米，商业占比不大于5%。（2）南通启东市挂牌4宗商品住宅地块，包含主城区（2宗）、开发区（1宗）、海工园（1宗）将于12月21日采用“限地价+摇号”方式出让。上述4宗地块总出让面积23.87万平方米，总建筑面积46.88万平方米，总起价25.3亿元。（观点网，2022年11月22日） 11月23日：（1）南通启东市挂牌7宗涉宅地，将于12月23日出让。总出让面积34.07万平方米，总建筑面积62.84万平方米，总起价18.4亿元。（2）常州市公共资源交易中心以网上挂牌方式公开出让4（幅）地块的国有建设用地使用权，总出让面积约15.86万㎡，总起价27.87亿元。（3）湖州安吉县挂牌