房地产行业2023年度策略：政策宽松，格局重塑

行业研究 2022年12月5日 看好/维持 行业报告 房地产 房地产行业2023年度策略：政策宽松，格 东局重塑 分析师 陈刚电话：010-66554028邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份2022年回顾：行业下行，投资失速 有 限商品房销售持续下行，房价下跌压力增大。2022年的商品房销售呈现量价齐跌的走势。2022年1-10月商品房累计销售金额 公108,832亿元，同比-26.10%。10月单月商品房销售额同比-23.71%，前值-14.21%；销售均价单月同比-0.63%，前值2.32%。 司销售下行的背景下，房价下行的压力也在加大，房价下跌的城市数和跌幅扩大的城市数都在增加。 证行业资金面愈发紧张，销售的下滑进一步加剧了资金面的紧张局势。2022年1-10月房地产开发累计到位资金125,480亿元， 券同比-24.7%。10月单月到位资金同比-26.00%，前值-21.27%。金融机构对于信贷投放的谨慎态度，使得资金的支持依然局限 研于少数信用优质的房企，行业整体的信贷支持未见显著改善。 究销售下行、融资不振之下，地产投资失速下滑。2022年1-10月累计开发投资完成额113,945亿元，同比-8.8%。10月单月开报发投资完成额同比-16.00%，前值-12.12%。2022年1-10月土地成交价款累计同比-46.90%。10月单月土地成交价款同比-49.67%，告前值-55.38%。融资和销售的困难，极大的影响了房企的投资能力与意愿。销售不振、预期转弱之下，土地市场持续走弱。 2023年展望：政策宽松，格局重塑 供需两端全面发力，政策走向新一轮宽松。我们认为，随着9月份以来供需两端全国性政策的加速释放，政策正在形成合力，走向新一轮宽松周期。对于需求端，随着房贷利率空间的打开以及“一城一策”的持续发力，需求端的维稳力度正持续加强。对于供给端，信贷、债券、股权支持政策实现“三箭齐发”，房企融资环境显著改善。 不利因素迎来改善，行业有望触底回升。1）疫情影响：虽然近期多地疫情形势严峻，但中央对于疫情防控措施的精准度正在 持续提升，疫情防控对经济社会发展的影响将逐渐减小。2）房企信用风险与烂尾楼：随着信贷、债券、股权支持政策的“三箭齐发”、预售资金监管的优化以及“保交楼”资金的持续落地，房企信用风险与烂尾楼问题有望得到显著改善。3）观望情绪：在房价持续下滑的情况下，居民购房意愿不足。但随着疫情影响的减弱和烂尾楼风险的降低，居民的观望情绪有望得到改善。而需求端政策的持续落地，也有望对销售产生提振作用。4）收入预期：我们预计随着疫情影响的减弱，地产行业预期的改善以及宏观经济的企稳回升，居民的收入预期有望逐渐好转。 格局重塑趋势明显，优质房企迎来拿地良机。国有背景的房企整体的销售情况远远好于民企，优质房企销售已经率先走出低 谷，市场格局正在重塑。房企信用明显分层，民企债券违约规模激增，债务融资锐减，央企和国企的信用优势进一步凸显。土地市场在走弱中进一步分化，民企拿地规模迅速降低，国有背景的优质房企拿地份额显著提升。供地措施不断优化，优质房企迎来拿地良机，有望给未来销售端的利润改善打下良好基础。 投资策略：基于供需两端政策形成合力之下，行业多项不利因素正迎来显著改善，以及行业出清将带来的格局重塑，我们推荐两条投资主线。主线一：具有信用优势的优质央企和国企，建议持续跟踪保利发展、越秀地产。我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。主线二：开发主业稳健，在地产融资政策“三箭齐发”之下，有望率先获得金融机构重点支持，有效降低 自身信用风险的优质房企，建议持续跟踪金地集团、碧桂园、龙湖集团。当前政策思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”， 经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对优质民企的担忧也有望大幅降低。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险 P2 东兴证券深度报告 房地产行业2023年度策略：政策宽松，格局重塑 目录 1.2022年回顾：行业下行，投资失速4 1.1销售下行，房价承压4 1.2融资不振，投资失速5 2.2023年展望：政策宽松，格局重塑7 2.1供需两端全面发力，政策走向新一轮宽松7 2.2不利因素迎来改善，行业有望触底回升9 2.3格局重塑趋势明显，优质房企迎来拿地良机10 3.投资策略：政策宽松，格局重塑下的两条投资主线12 4.风险提示13 插图目录 图1：商品房销售面积和销售额累计值及同比4 图2：商品房销售面积和销售额单月值及同比4 图3：商品房销售单价及同比4 图4：70个大中城市住宅价格指数(%)4 图5：70大中城市新建商品住宅价格下降城市数5 图6：70大中城市二手住宅价格下降城市数5 图7：房地产开发资金来源累计值及同比5 图8：房地产开发资金来源单月值及同比5 图9：房地产开发资金来源各渠道同比6 图10：房地产开发资金来源各渠道占比6 图11：房地产开发投资完成额累计值及同比6 图12：房地产开发投资完成额单月值及同比6 图13：土地购置面积及成交价款月累计同比(%)7 图14：土地购置面积及成交价款单月同比(%)7 图15：金融机构个人住房贷款余额:同比增长10 图16：个人住房贷款加权平均利率10 图17：主流房企全口径销售金额累计同比11 图18：主流房企全口径销售金额累计同比增速中位数11 图19：主流房企全口径销售金额单月同比11 图20：主流房企全口径销售金额单月同比增速中位数11 图21：不同性质地产企业信用债发行总额11 图22：房地产信用债违约金额11 图23：房企新增货值top100合计值12 图24：不同性质地产企业新增货值（亿元）12 图25：100大中城市成交土地溢价率12 图26：不同能级城市成交土地溢价率12 表格目录 东兴证券深度报告 P3 房地产行业2023年度策略：政策宽松，格局重塑 表1：8月24日以来重要的全国性需求端政策7 表2：8月24日以来重要的地方性需求端政策8 表3：11月以来重要的全国性供给端政策8 表4：按企业性质分类的主流房企10 P4 东兴证券深度报告 房地产行业2023年度策略：政策宽松，格局重塑 1.2022年回顾：行业下行，投资失速 1.1销售下行，房价承压 商品房销售持续下行，房价下跌压力增大。2022年的商品房销售呈现量价齐跌的走势。2022年1-10月商 品房累计销售面积111,179万平，同比-22.30%；商品房累计销售金额108,832亿元，同比-26.10%。10月单月商品房销售面积同比-23.23%，前值-16.16%；销售额同比-23.71%，前值-14.21%；销售均价单月同比 -0.63%，前值2.32%。销售下行的背景下，房价下行的压力也在加大，房价下跌的城市数和跌幅扩大的城市数都在增加。10月70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市分别为58个和62个， 9月分别为54个和61个；新建商品住宅和二手住宅价格环比跌幅扩大城市数分别为27个和31，9月分别 为20个和26个。 我们认为几大因素的叠加造成了当前市场需求的大幅下滑：1）疫情冲击影响了销售的开展和需求的释放。2）房企信用危机频发动摇了购房者对期房按时竣工交付的信心，进而影响到销售；3）“买涨不买跌”的心理导致观望情绪进一步加重；4）经济前景不明朗的背景下，收入预期的减弱抑制了部分购房需求。 图1：商品房销售面积和销售额累计值及同比图2：商品房销售面积和销售额单月值及同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图3：商品房销售单价及同比图4：70个大中城市住宅价格指数(%) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P5 东兴证券深度报告 房地产行业2023年度策略：政策宽松，格局重塑 图5：70大中城市新建商品住宅价格下降城市数图6：70大中城市二手住宅价格下降城市数 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.2融资不振，投资失速 行业资金面愈发紧张，销售的下滑进一步加剧了资金面的紧张局势。2022年1-10月房地产开发累计到位资金125,480亿元，同比-24.7%。10月单月到位资金同比-26.00%，前值-21.27%；其中国内贷款单月同比 -18.35%，前值-25.43%；自筹资金单月同比-20.68%，前值-25.49%；定金及预收款单月同比-30.99%，前值-31.36%；个人按揭贷款单月同比-31.36%，前值-18.23%. 销售回款是房企最重要的资金来源，销售的持续大幅下滑会给缺乏信贷支持的民企造成更大的冲击，直接影响到其持续经营能力。而民企群体大规模的暴雷又会进一步影响金融机构和购房者的信心，使其融资和销售 变得更加困难。金融机构对于信贷投放的谨慎态度，使得资金的支持依然局限于少数信用优质的房企，行业整体的信贷支持未见显著改善。 图7：房地产开发资金来源累计值及同比图8：房地产开发资金来源单月值及同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P6 东兴证券深度报告 房地产行业2023年度策略：政策宽松，格局重塑 图9：房地产开发资金来源各渠道同比图10：房地产开发资金来源各渠道占比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 销售下行、融资不振之下，地产投资失速下滑。2022年1-10月累计开发投资完成额113,945亿元，同比-8.8%。 10月单月开发投资完成额同比-16.00%，前值-12.12%。2022年1-10月土地成交价款累计同比-46.90%。 10月单月土地成交价款同比-49.67%，前值-55.38%。 融资和销售的困难，极大的影响了房企的投资能力与意愿。销售不振、预期转弱之下，土地市场持续走弱。特别是面临销售和融资双重冲击的民企，更是无力再进行土地投资。土地成交的持续下滑，势必会给未来的 开工与投资数据带来不小的压力。虽然在“保交楼”的政策推动之下，前期竣工情况有所好转，但随着交付难度较小的项目持续竣工，余下的项目可能由于盈亏难以平衡，“保交楼”难度将会越来越大。而“保交楼”带来过度严格的资金监管也可能导致房企的内部资金流转更加困难，进一步降低了房企拿地与新开工的能力。 图11：房地产开发投资完成额累计值及同比图12：房地产开发投资完成额单月值及同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P7 东兴证券深度报告 房地产行业2023年度策略：政策宽松，格局重塑 图13：土地购置面积及成交价款月累计同比(%)图14：土地购置面积及成交价款单月同比(%) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.2023年展望：政策宽松，格局重塑 2.1供需两端全面发力，政策走向新一轮宽松 我们认为，随着9月份以来供需两端全国性政策的加速释放，政策正在形成合力，走向新一轮宽松周期。 对于需求端，8月24日国常会提出的允许“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求，是政策加速释放的重要抓手。随后，各地加速出台各类政策稳定市场，涵盖提升公积金贷款额度，降低首付比，发放购房补贴和放松限购等各项措施，其中以提升公积金贷款额度和发放购房补贴最为常见。9月29 日央行、央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，允许房价连续下降的城市下调或取消首套住房贷款利率下限。9月30日央行决定下调公积金贷款利率。随着房贷利率空间的打开以及“一城一策”的持续发力，需求端的维稳力度正持续加强。 对于供给端，监管部门已经意识到“救项目不