房地产行业2023年度策略报告：政策锚定格局，铅华洗尽见金

房地产行业2023年度策略报告 政策锚定格局，铅华洗尽见金 房地产 2022年12月07日 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业点评*地产*“第三支箭”加速落地，三箭齐发助力地产融资》2022-11-28 《行业点评*地产*预售监管金政策迎优化，房企流动 性支持更进一步》2022-11-14 《行业点评*地产*政策暖风频出，看好地产链估值修复》2022-11-13 《行业点评*地产*稳信用再度加码，民企融资持续修复》2022-11-11 《行业深度报告*地产*地产杂谈系列之四十三：从美 日楼市危机应对谈未来政策方向》2021-11-04 《行业深度报告*地产*地产杂谈系列之四十二：供给侧视角下的地产煤炭对比》2021-10-31 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号 S1060514080002BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 王懂扬投资咨询资格编号 S1060522070003 WANGDONGYANG339@pingan.com.cn 平安观点： 回顾：基本面低开低走，信用困局未破。2022年1-10月全国房地产投资 同比降8.8%、销售金额同比降26.1%、土地出让金同比降25.8%，投资销售疲软、土地财政“冰封”，基本面低开低走，未见明显好转。成交量缩带动一二手房价格下滑，且逐步向一二线蔓延。到位资金匮乏叠加建安、还款等刚性支出导致部分房企深陷流动性困局，市场（地方政府、金融机构、购房者、地产产业链上下游）对房企交付、还款信心进一步减弱，叠加行业个别事件冲击，围绕房企（尤其是民企）的信用链条遭受极大挑战。2022年出险房企数量增长，新增违约债务余额呈倍数级上升，房企资产负债表并未明显改善。 展望：保交付到稳信用，阵痛仍将延续。2022年政策松绑力度持续加大， 以时间换空间保交楼及稳信用，年末信贷、债券、股权“三支箭”政策齐发，有望实质缓解房企资金压力、优化企业资产负债表、加速“保交楼”落地。收入、房价下行预期叠加交付担忧冲淡需求端政策效果，房价下行、需求不足或替代信用风险成为2023年主要挑战，从优化房企资产负债表 到改善居民资产负债表，需求端政策宽松仍值得期待。预计2023年销售面积同比下降4.5%、销售额同比下降5.6%、投资同比下降7.0%。 房企：洗牌尘埃落定，内功比拼见真章。信用冲击之下央国企等强信用企业融资、投资、销售优势持续显现。随着融资收紧周期见底、“保项目”向“保主体”转移，行业洗牌出清或渐近尾声，但阵痛期业绩冲击预计仍 将延续。考虑新出让土地潜在盈利提升，短期土储换仓、资产质量率先修复房企有望更好把握复苏机遇；中长期过往高杠杆、高周转模式不可延续，房企ROE驱动将主要回归净利率提升，更加考验房企运营、管控能力，重心转向内功比拼。 投资建议：展望2023年，我们认为短期行业阵痛仍将延续，但政策加速转型背景下，房企信用风险再度暴露风险弱化，需求不足带来的房价下行 或成为短期压力。2022年地产板块全年演绎“格局优化、强信用房企市占率提升”逻辑，2023年行业洗牌将逐步尘埃落定，更加考验各家房企硬实力。短期基本面承压下政策博弈空间仍在，板块持仓低位增强安全边际，中期行业筑底企稳，基本面修复推动行情上行，我们看好2023年地产板块整体表现，维持“强于大市”评级。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；中期行业筑底企稳，投资主线回归基本面，格局重塑洗牌逐步尘埃落地，将更加比拼各家房企内功，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团等。同时持续关注股权融资主题投资机会。 风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）房企流动性问题发酵风险；3）行业短期波动超出预期风险。 行 业报告 行 业年度策略报告 证券研究报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 股票名称 股票代码 股票价格 EPS PE 评级 2022-12-05 20212022E 2023E2024E 20212022E 2023E 2024E 万科A 000002.SZ 18.92 1.942.03 2.152.33 9.89.3 8.8 8.1 推荐 保利发展 600048.SH 16.30 2.292.40 2.482.56 7.16.8 6.6 6.4 推荐 金地集团 600383.SH 11.40 2.082.21 2.322.40 5.55.2 4.9 4.8 推荐 招商蛇口 001979.SZ 14.62 1.341.21 1.351.46 10.912.1 10.8 10.0 推荐 新城控股 601155.SH 21.37 5.573.91 4.224.49 3.85.5 5.1 4.8 推荐 滨江集团 002244.SZ 9.92 0.971.14 1.291.42 10.28.7 7.7 7.0 推荐 天健集团 000090.SZ 6.27 1.031.26 1.451.63 6.15.0 4.3 3.8 推荐 中国海外发展 0688.HK 18.23 3.673.76 3.853.92 5.04.8 4.7 4.6 推荐 越秀地产 0123.HK 8.51 1.161.25 1.411.62 7.36.8 6.0 5.3 推荐 绿城中国 3900.HK 12.01 1.782.00 2.232.42 6.76.0 5.4 5.0 推荐 碧桂园服务 6098.HK 19.99 1.201.44 1.691.95 16.713.9 11.8 10.3 推荐 保利物业 6049.HK 43.42 1.531.90 2.352.89 28.422.9 18.5 15.0 推荐 招商积余 001914.SZ 17.23 0.480.62 0.791.00 35.927.8 21.8 17.2 推荐 新城悦服务 1755.HK 8.95 0.600.79 1.221.57 14.911.3 7.3 5.7 推荐 星盛商业 6668.HK 1.94 0.180.22 0.280.37 10.88.8 6.9 5.3 推荐 备注：股票价格统一为人民币元/股资料来源：wind，平安证券研究所 正文目录 一、前言7 二、回顾：基本面低开低走，信用困局未破7 2.12022年行业低开低走，基本面加速探底7 2.2房企资产负债表延续恶化，信用风险持续暴露10 三、展望：保交付到稳信用，阵痛仍将延续12 3.1政策松绑力度加大，以时间换空间保交楼稳信用12 3.2需求端宽松不断加码，继续改善值得期待17 3.3短期阵痛期仍将延续，2023年投资、销售中个位数下滑21 四、房企：洗牌尘埃落定，内功比拼见真章22 4.1行业加速分化，强信用企业更具韧性22 4.2房企信用风险渐缓，结算端压力仍存23 4.3短期重视资产质量修复，中长期重心在于内功比拼25 五、投资策略29 5.12022行情回顾：全年演绎“格局优化、强信用房企市占率提升”逻辑29 5.2投资建议30 六、风险提示31 图表目录 图表12023年投资策略7 图表22022年全国单月投资销售快速下行8 图表32022年11月重点城市单月销售面积大多下滑8 图表4全国商品房销售均价自2021H2后呈下滑趋势8 图表570城新房价格环比回落，一线降幅相对较小9 图表670城二手住宅价格环比回落，一线降幅较小9 图表72022年前11月百城成交土地建面同比下滑9 图表82022年前11月百城土地成交平均溢价率较低9 图表92022年集中供地延续平淡10 图表102022年前10月全国土地出让收入同比下滑10 图表11多数房企两大资金渠道均遭受冲击10 图表12部分房企信用链条遭受极大挑战11 图表132022年期现房走势分化反映房企信用未见修复11 图表142022年房企整体到位资金增速快速回落11 图表152022Q1-3主流房企经营、筹资性净现金流下行11 图表16民营房企境内发债处于净偿还状态12 图表17房企新增违约债券余额持续攀升12 图表18中央层面政策支持力度加大12 图表192022年AMC介入房地产债务化解工作部分举措13 图表202022年行业收并购更多聚焦项目层面13 图表212022年5月、8月部分民企增信发债情况14 图表222022年“保交楼”相关政策14 图表23地方政府多措并举，统筹协同推动“保交楼”14 图表24根据合同负债法测算剩余建安投入15 图表25根据交付周期及销售额测算剩余建安投入16 图表26根据交付周期及销售面积测算剩余建安投入16 图表27信贷、债券、股权三箭齐发，从“保项目”到“保主体”16 图表28信贷、债券、股权三箭齐发后房企最新融资情况17 图表29政策宽松逐步向一线及强二线城市蔓延17 图表302022年居民可支配收入增速放缓18 图表312022年城镇失业率有所上升18 图表32贝壳重点跟踪城市房贷利率趋势下行19 图表332022年新增居民中长期贷款明显萎缩19 图表34新房、二手房增速差异反映交付担忧仍存19 图表352022年10月受访者相比上月购房意愿变化19 图表362022年10月购房置业主要影响因素19 图表372022年10月房产项目降价促销力度19 图表38一线城市最新政策依旧严格20 图表392014年“930”新政、2015年“330”新政20 图表402021年9月以来宽松政策明显增加21 图表412022年房地产投资仍显偏软21 图表422022年新开工未见起色21 图表432022年竣工表现呈现反复22 图表44房地产投资测算22 图表452023年销售面积增速测算22 图表462023年销售金额增速测算22 图表472022年1-11月民企销售额降幅相对更大23 图表4850强房企拿地金额结构23 图表49房企境内发债金额结构23 图表50主流未出险房企三条红线、现金流情况24 图表51境内债、境外债偿还量分布24 图表522022H1上市房企利润端压力开始显现25 图表532022H143家A+H上市房企毛利率延续下行25 图表542022Q1-317家A股上市房企资产减值损失增加25 图表551991年日本楼市危机后大型房企市占率上升25 图表562021年5月后百城住宅地价房价比趋势下行26 图表572021H2以来主流房企补货力度对比26 图表58申万房地产历年ROE变化及驱动因素拆解26 图表59日本主流房企销售总务及管理开支占总收入比重27 图表60日本主流房企ROE基本维持稳定27 图表61日本主流房企归母净利率呈上升趋势27 图表62日本主流房企权益乘数呈下行趋势27 图表63日本主流房企资产周转率呈下行趋势27 图表64普尔特11类目标客户细分模型28 图表65主流房企打分体系28 图表66总得分前十房企明细28 图表672022年申万房地产指数走势29 图表68房地产板块估值处近五年93%分位29 图表692022Q3地产行业基金持仓延续低位30 图表702022Q3地产行业延续低配30 图表71主流房企销售、拿地、股价对比30 一、前言 2022年初以来政策松绑力度持续加大，但供给端纾困更多聚焦项目层面，房企（尤其民企）仍深陷流动性困局；需求端收入、房价下行预期叠加交付担忧等因素制约政策效果；楼市、地市表现疲软，行业基本面加速探底，房企信用风险仍持续暴露。年末信贷、债券、股权“三支箭”政策齐发，有望实质缓解房企资金压力、优化企业资产负债表、加速“保交楼”落地。 2023年房价下行、需求不足或替代信用风险成为主要挑战，从优化房企资产负债表到改善居民资产负债表，需求端政策潜在释放空间仍存，持续宽松值得期待。预计2023年地产投