房地产行业周报：销售结构性修复，融资支持政策“三箭齐发”

投资要点 11月百强房企销售同比降幅收窄，部分房企单月销售增长显著。11月百强房企销售金额6122亿元，同比下降28%，降幅较上月缩小3pp；销售面积3472万方，同比下降34%，降幅较上月缩小9pp。累计来看，1-11月累计销售金额同比下降43.3%；累计销售面积同比下降47.8%。TOP30房企中有8家企业同环比都呈正增长，部分房企销售增长显著。11月单月销售表现比较好的有建发（+198%）、电建（+74%）、华发（+60%）、铁建（+27%）、中交（+20%）、滨江（+11%）、华润（+9%）。累计来看，1-11月累积销售表现比较好的房企有越秀地产（+9%）、华发股份（0%）、建发房产（-2%）、华润置地（-7%）、中国铁建（-9%）、仁恒置地（-9%）。 土拍热度有所回升，城市间分化加剧。1）北京：北京第四轮土拍大幅回温，整体溢价率10%，第四轮集中供地供出让6宗含宅地块，地块整体质量却较为优质，民企仍未现身。2）杭州：第四轮土拍8宗地块均成功出让，8宗地块全部由本地民企竞得，其中3宗触顶成交，平均溢价率高达8.4%。3）无锡：第五轮集中供地共出让14宗地，土拍热度延续低位，全部地块底价成交。超八成地块由城投平台竞得，央企、民企参与度明显降低。4)深圳：深圳第四轮土拍共成功出让6宗地块，1宗流拍，2宗底价，1宗低溢价，3宗地块触顶成交，供地质量有所降低，平均溢价率3.68%。总价最高的龙岗区坪地街道地块由深铁置业竞得，其余由中海、华润、南通亚伦等央国企及民企获得。 11月房企投资力度降至谷底，国央企拿地放缓。据克而瑞统计，11月销售百强房企拿地销售比降至0.18，较上月再度下调0.01；单月销售50强房企拿地金额不足200亿元，同环比分别下降53%和68%，为近三年最低点。截至11月末百强房企新增货值一半集中于TOP10房企，TOP11-20强房企新增货值占百强总新增24%，TOP21-30强仅占3%，投资力度收缩幅度最大。2022年1-11月新增货值超两千亿元只有保利、华润，较去年同期减少7家。拿地金额TOP10仍以国、央企为主，民企只有滨江，列于第5位。一线城市以及部分核心城市土拍热度有所回升，土拍冷清城市仍由城投托底，国央企拿地大幅放缓。 融资支持政策“三箭齐发”，房企股债融资持续落地。11月28日，证监会推出股权融资调整优化5项措施，政策层面进一步改善房企融资环境，形成支持房企融资“三支箭”格局，“保项目、保企业”并行，防范房企风险扩大，加快房地产风险出清，推动市场预期改善。“第二支箭”支持房企发债融资以来，万科、龙湖、美的置业、新城控股、金地等企业已申请储架式注册发行，且随着“第三支箭”政策落地，碧桂园、雅居乐等已进行配股融资，福星股份、北新路桥、世茂股份等先后发布筹划非公开发行股票融资公告。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等； 2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 11月百强房企销售同比降幅有所收窄。根据克而瑞数据监测，2022年11月百强房企销售金额6122亿元，同比下降28%，降幅较上月缩小3pp；销售面积3472万方，同比下降34%，降幅较上月缩小9pp。累计来看，1-11月商品房累计销售金额65399亿元，同比下降43.3%；累计销售面积40432万平，同比下降47.8%。 图1：11月百强房企商品房销售金额同比-28% 图2：11月百强房企商品房累计销售面积同比-34% 销售表现分化明显，部分房企销售增长显著。百强房企销售11月同比依旧下滑环比较上月大幅提升，TOP30房企中有8家企业同环比都呈正增长，部分房企销售增长显著。从克而瑞榜单来看，11月单月销售表现比较好的有建发（+198%）、电建（+74%）、华发（+60%）、铁建（+27%）、中交（+20%）、滨江（+11%）、华润（+9%）。累计来看，1-11月累积销售表现比较好的房企有越秀地产（+9%）、华发股份（0%）、建发房产（-2%）、华润置地（-7%）、中国铁建（-9%）、仁恒置地（-9%）。 表1：2022年11月重点房企销售排行榜 土拍热度有所回升，城市间分化加剧。1）北京：北京第四轮土拍大幅回温，整体溢价率10%，市场整体热度达到今年最高位。第四轮集中供地供出让6宗含宅地块，供应量总体较小，地块整体质量却较为优质。门头沟区地块底价成交，石景山区和通州区地块溢价率分别为5.58%和0.54%，朝阳区的3宗优质地块总价达到最高限价，同时实现最高限价+现房双触顶成交。国、央企参与程度最高，民企仍未现身。2）杭州：第四轮土拍8宗地块均成功出让，房企参拍积极性有所提升，8宗地块全部由本地民企竞得，其中3宗触顶成交，平均溢价率高达8.4%。3）无锡：第五轮集中供地共计出让14宗地，土拍热度延续低位，全部地块底价成交。企业参拍意愿仍在谷底，城投托底依旧突出，超八成地块由城投平台竞得； 绿城竞得本场土拍总价、单价均最高的经开区奥体中心东住宅地块；央企、民企参与度明显降低。4)深圳：深圳第四轮土拍共成功出让6宗地块，1宗流拍，2宗底价，1宗低溢价，3宗地块触顶成交，供地质量有所降低，平均溢价率3.68%。总价最高的龙岗区坪地街道一宗住宅用地由深铁置业以39.63亿元底价竞得，其余由中海、华润、华侨城、南通亚伦等央国企及民企拿地。 表2：杭州、无锡、北京、深圳各轮集中土拍热度对比 11月房企投资力度降至谷底，国央企拿地放缓。据克而瑞统计，11月房企拿地意愿仍在谷底，土地市场持续降温，销售百强房企拿地销售比降至0.18，较上月再度下调0.01；单月销售50强房企拿地金额不足200亿元，同环比分别下降53%和68%，为近三年最低点。 截至11月末百强房企新增货值一半集中于TOP10房企，且均集中于集中供地核心城市； TOP11-20强房企新增货值占百强总新增24%，TOP21-30强仅占3%，投资力度收缩幅度最大。2022年1-11月新增货值超两千亿元只有保利、华润两家，较去年同期减少7家。拿地金额TOP10仍以国、央企为主，民企只有滨江，列于第5位。土地市场分化加剧，一线城市以及部分核心城市土拍热度有所回升，土拍冷清城市仍由城投托底，国央企拿地大幅放缓。 表3：2022年1-11月中国房地产企业新增货值TOP50 融资支持政策“三箭齐发”，房企股债融资持续落地。11月28日，证监会推出股权融资调整优化5项措施，政策层面进一步改善房企融资环境，形成支持房企融资“三支箭”格局，“保项目、保企业”并行，防范房企风险扩大，加快房地产风险出清，推动市场预期改善。“第二支箭”支持房企发债融资以来，万科、龙湖、美的置业、新城控股、金地等企业已申请储架式注册发行，且随着“第三支箭”政策落地，碧桂园、雅居乐等已进行配股融资，福星股份、北新路桥、世茂股份等先后发布筹划非公开发行股票融资公告。 表4：“第二支箭”房企发债规模 表5：“第三支箭”进展情况 2市场回顾 上周上证指数上涨1.76%、沪深300指数上涨2.52%，创业板指上涨3.20%，万得全A上周交易额4.58万亿，环比上涨13%。从板块表现来看，休闲服务、食品饮料、商业贸易、纺织服装等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨3.45%，在所有申万一级行业中相对排名11/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌4.39%，在所有申万一级行业中相对排名4/28。 上周申万地产板块交易额2379.74亿，环比上涨103.48%。 图3：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图4：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周深振业A、城建发展、中国武夷等个股涨幅显著。广宇集团、滨江集团、保利地产等个股跌幅显著。 图5：上周深振业A、城建发展、中国武夷等个股涨幅显著 图6：上周广宇集团、滨江集团、保利地产等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、保利地产、金地集团等排在行业前列，成交额均超过了90亿。其中万科A和保利地产交易额合计315.40亿，占板块交易额比重为12.70%，万科A和保利地产交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，中交地产、滨江集团、天保基建、华发股份等涨幅居前，上涨个股个数占比52.27%。年初以来，ST新光、绿景控股、中房股份等个股跌幅居前。 图7：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图8：年初以来申万地产上涨个股占比为52.27% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有25只股票上涨，易居企业控股、绿景中国地产、瑞安房地产、宝龙地产等位居涨幅前列。旭辉控股集团、碧桂园、弘阳地产等位居跌幅前列。年初以来，中国宏泰发展、越秀地产、建发国际集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园、九龙仓集团、龙湖集团、华润置地均超过30亿（人民币），尤其是碧桂园上周交易额达到86.71亿元。 图9：上周表现强势的港股通内房股 图10：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有15只股票上涨，融创服务控股、宝龙商业、世贸服务等位居涨幅前列。有8只股票下跌，永升生活服务、佳兆业美好、雅生活服务等位居跌幅前列。年初以来，华润万象生活、中海物业表现比较强势，这两只股票涨幅转负为正，分别上涨3.4%和1.6%。从上周成交额来看，碧桂园服务、融创服务控股、雅生活服务、世贸服务、华润万象生活均超过了10亿（人民币），其中碧桂园服务达到58.68亿（人民币）。 图11：上周表现强势的物业股 图12：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 11月28日，湖北省荆门市委、市政府印发《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施方案》，《方案》明确，在东宝区、荆门高新区·掇刀区、漳河新区三区购买首套或改善型普通住房的生育二孩及三孩家庭发放购房补贴，其中二孩家庭给予一次性补贴2万元，三孩家庭给予一次性补贴4万元。（新浪网） 11月28日，中国人民大学劳动人事学院联合贝壳研究院发布《2022年老年人住房需求洞察报告》显示，受传统消费观念影响，再加上贷款年限受年龄限制，老年人更倾向于全款购房，占比达到83.2%，高出中青年群体58.6个百分点。（观点网） 11月29日，商丘市财政局、国家税务总局商丘市税务局、商丘市自然资源和规划局、商丘市住房和城乡建设局联合发布通告，在商丘市市辖区内购买商品房（不含二手房）尚未缴纳契税的购房人，在2022年12月1日至2023年2月28日缴纳商品房契税(以完税凭证所载开具日期为准）的购房人，按照缴纳契税总额的15%给予补贴。（新浪网） 11月29日，标普信评对近期证监会公布多项涉及房企资本市场融资的措施发布相关分析。这些措施旨在解决当前房地产市场的存量问题，而并非意图大规模刺激商品房销售。这些措施更多聚焦于存量资产，例如支持募集资金用于存量涉房项目，支付资产收购对价等。 （新浪网） 11月29日，住建部披露，经汇总各地统计上报数据，2022年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.1万个、840万户。2022年1-10月，全国新开工改造城镇老旧小区5.21万个、859.25万户。重庆、吉林、浙江等25个省份开工小区数、户数均超过或达到计划任务。（新浪网） 11月29日，福建省三明市明溪县公布《明溪县促进房地产市场平稳健康发展若干措施》，措施指出，引导房地产开发企业开展促销活动，对在明就业满1年的务工人员购房，提供部分不低于备案价格85%的优惠房源。（观点网） 11月30日，根据观点月度指数，1-11月，前100房企累计实现权益总销售金额44853亿元，同比减少46.5%，降幅较1-10月收窄1.5个百分点。全口径销售方面，1-11月份前100