地产行业周报：销售持续表现平淡，支持民企融资“第二支箭”已离弦

上周销售市场表现仍较平淡。一线城市除上海成交面积周环比增长90.1%外，北京、深圳成交面积周环比下跌35.4%和8.2%，广州由于疫情加重成交面积周环比跌幅达到了37.6%；除成都、长沙、南京、杭州、武汉、青岛、宁波、苏州和福州等二线城市成交面积周环比涨幅超15%外，其他二线城市成交面积均周环比下滑；三四线城市表现不理想，东莞、汕头、扬州、韶关成交面积周环比降幅均超50%。 针对民营房企的信用压力，信贷政策的出台进一步表达了央行的关注，对部分民企的信用有边际改善作用。针对企业信用，中国银行间市场交易商协会发文，提出将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。政策的原则明确为“法治化、市场化”，在当前市场销售回暖乏力、境内外民营房企债券价格均低于票面价格的背景下，或将有继续出台推动市场化认购的措施。 北京出台放松政策，类似上海临港此前的松绑，也再度印证了一线城市政策以小范围松绑的为主。针对市场销售，北京市住建委、经开区管委会、通州区政府刚刚发布通知，经市政府批准，自本通知发布之日起，划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区（约78平方公里）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。后续一线城市和二线城市如杭州的小范围宽松或将延续，政策或将密集推出。 投资建议：当前地产行业正处在政策宽松的背景，优质公司的基本面“不会更差”，并且这些公司随着竞争格局的不断优化，或将实现项目净利率回升。我们认为随着更多促进购房需求的政策出台，销售企稳回升的城市范围或将扩大。 利好财务稳健、土地储备充足的地产公司。建议关注：中国金茂、保利发展、中国海外发展、越秀地产、旭辉控股集团、金茂服务。维持房地产行业“推荐”评级。 风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险 1周观点 上周销售市场表现仍较平淡。一线城市除上海成交面积周环比增长90.1%外，北京、深圳成交面积周环比下跌35.4%和8.2%，广州由于疫情加重成交面积周环比跌幅达到了37.6%；除成都、长沙、南京、杭州、武汉、青岛、宁波、苏州和福州等二线城市成交面积周环比涨幅超15%外，其他二线城市成交面积均周环比下滑；三四线城市表现不理想，东莞、汕头、扬州、韶关成交面积周环比降幅均超50%。 针对民营房企的信用压力，信贷政策的出台进一步表达了央行的关注，对部分民企的信用有边际改善作用。针对企业信用，中国银行间市场交易商协会发文，提出将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。政策的原则明确为“法治化、市场化”，在当前市场销售回暖乏力、境内外民营房企债券价格均低于票面价格的背景下，或将有继续出台推动市场化认购的措施。 北京出台放松政策，类似上海临港此前的松绑，也再度印证了一线城市政策以小范围松绑的为主。针对市场销售，北京市住建委、经开区管委会、通州区政府刚刚发布通知，经市政府批准，自本通知发布之日起，划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区（约78平方公里）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。后续一线城市和二线城市如杭州的小范围宽松或将延续，政策或将密集推出。 2市场表现 上周A股房地产板块（申万一级行业）表现为0.6%，位列31个一级行业第31位，相对沪深300（6.4%）收益为-5.8%，H股地产开发（克而瑞内房股领先指数）与物业服务板块（恒生物业服务及管理）表现分别为2.8%和14.6%。 图1：2021年以来AH股房地产指数走势 图2：2022年第45周（20221031-20221106）一级行业周涨跌幅一览（申万指数） 市盈率（PE- TTM ）方面，上周房地产市盈率较上上周有所上升，A股房地产为11.6X，高于沪深300指数（10.9X），H股克而瑞内房股领先指数为3.2X，低于恒生指数（7.9X），仍处于低位。 图3：A股房地产与沪深300指数市盈率（PE- TTM ） 图4：H股房地产与恒生指数市盈率（PE- TTM ） 3土地市场 3.1重点关注23城推出土地36宗地，30宗来自苏州、西安、成都 上周（10月31日-11月6日）合计出让36幅地块，规划建面356.01万㎡。 图5：2022年23城周度土地推出面积及宗数 苏州五批次集中供地正式挂牌，共10宗商品住宅地块，总出让面积50.77万方，总建筑面积83.22万方总起价126亿元，土地包括：工业园区3宗、高新区2宗、相城区3宗、吴江区2宗。西安高新区挂牌5宗总计330亩地块，本次挂牌宗地实行“限房价、限地价”出让，住宅销售价格应按照西安市房地产市场调控要求申报备案，建设品质等执行住建部门相关要求。 3.2重点关注23城成交土地51宗，总土地出让金311.09亿元 上周（10月31日-11月6日）23座重点监测城市中天津、南京、西安等地共51宗成交，总规划建面425.94万方，土地出让金合计311.09亿元，其中集中出让共36宗成交，总规划建面183.32万方。 图6：2022年23城周度土地成交面积及宗数 （10月31日-11月6日）苏州成交21宗，规划建面184.57万平，获取土地出让金203.95亿元；济南成交18宗，规划建面143.31万平，获取土地出让金56.48亿元；西安成交10宗，规划建面78.88万平，获取土地出让金43.74亿元；成都成交2宗，规划建面19.17万平，获取土地出让金6.92亿元。 图7：2022年23城周度土地成交金额（亿元） 3.3重点关注32家上市公司上周共拿地2宗 土地市场从2021年7月份逐渐冷淡，今年32家上市公司月同比拿地建面虽均为负值，但降幅已缩窄为-50%左右，32家重点关注公司10月份截至10月30日共拿地19宗，总权益拿地金额184.21亿元，总权益规划建面159.81万平。 图8：2020-2022年重点关注32家上市公司拿地金额（亿元） 上周（10月31日-11月6日）2家重点监测公司龙湖集团、万科共拿地2宗，总权益拿地金额9.81亿元，总权益规划建面6.14万平。 表1：2022年第45周（10月31日-11月6日）重点监测公司拿地情况 3.4上市公司土地市场要闻 10月31日：（1）苏州第四批集中供地结束，共出让18宗地，总出让面积77.27万㎡，总建筑面积146.98万㎡。18宗地均为底价成交，共揽金179.21亿元。（2）济南市2022年第三批“两集中”挂牌土地将迎来交易，是济南预公告制度实施以来的首次出让，预计底价成交成为主流。（观点网，2022年10月31日） 11月1日：（1）西安高新区挂牌5宗总计330亩地块，本次挂牌宗地实行“限房价、限地价”出让，住宅销售价格应按照西安市房地产市场调控要求申报备案，建设品质等执行住建部门相关要求。（2）山东潍坊4宗地块成功出让，总价约1.5亿元。（观点网，2022年11月1日） 11月2日：（1）大连高新区成功出让2宗商住地，成交价格分别为2948、3604万元，均属底价成交。（2）徐州市第五批次集中供地即将开拍，共计38宗地块包含商住、安置、商业、科研用地等，最高楼面价9535元/㎡。（观点网，2022年11月2日） 11月3日：（1）广东江门蓬江区成功出让一宗商住地，出让面积约10.39万平方米，由江门江发置业投资有限公司以底价10.72亿元竞得。（2）山东省济宁市自然资源和规划局发布公告称，将以网上挂牌方式出让两宗国有建设用地使用权，两宗地块总起价约为4.78亿元，出让土地面积约131亩。（观点网，2022年11月3日） 11月4日：（1）南通第三批次集中供地开始，共有16宗宅地出让，总起始价82.7亿，其中7宗地均流拍，总起始价约26.063亿元。（2）金华义乌成功出让两宗商住地，两宗地块总出让面积130亩，总建面约11万平方米，总成交价约16亿元（观点网，2022年11月4日） 4公司融资 4.1公司信用评级变动及融资情况 上周（10月31日-11月6日）有2家重点关注公司信用评级发生变动。10月31日，惠誉下调碧桂园控股有限公司的长期信用评级由“BB+”至“BB-”。 11月4日，标普下调龙湖集团控股有限公司的长期信用评级由“BBB”至“BBB-”。 表2：上市公司最新债券信用评级 上周（10月31日-11月6日）无重点关注公司发行信用债及海外债。 图9：2022年重点公司信用债发行情况（亿元） 4.2债券市场要闻 10月31日，（1）龙湖今日遭遇股债双杀。多只债券跌幅超20%，触发盘中临时停牌。其中，“G17龙湖2”跌超30%，两次临停，“G17龙湖3”跌22%。 （2）世茂服务控股有限公司宣布，到期赎回及注销有关由公司附属公司发行于2022年到期的31.10亿港元2.25%有担保可转换债券。（观点网，2022年10月31日） 11月1日，（1）华夏幸福“20幸福01”将召开持有人会议，审议加速清偿等议案。（2）上海城开发行11.5亿元公司债，票面利率3.07%，期限三年。（观点网，2022年11月1日） 11月2日：（1）广州城建“19穗建04”完成转售债券金额5.83亿元。（2）厦门建发20亿公司债不行使续期选择权，将全额兑付。（3）金科股份公告因宏观经济环境、行业环境及融资环境叠加影响，流动性出现阶段性紧张，未能按期足额兑付金科地产集团股份有限公司2020年度第一期中期票据应付本息。（观点网，2022年11月2日） 11月3日：（1）信达地产公告取消12亿公司债券的发行，主因近期债券市场波动较大，为合理降低发行利率，控制公司融资成本。（2）首开股份8亿公司债完成发行，票面利率3.90%。（3）华侨城20亿元中票完成发行，票面利率为3.20%，期限5年。（观点网，2022年11月3日） 11月4日：（1）碧桂园多只地产债大涨，“21碧地01”涨超120%，“21碧地04”涨超81%，“21碧地03”涨超49%，“20碧地01”涨超15%，“20碧地02”涨超12%，“19碧地02”涨超6%，“20碧地04”涨超4%。（观点网，2022年11月4日） 5新房市场与二手房市场 5.1新房成交城市热度呈不同涨跌，去化率提升幅度较大 上周全国重点监测城市整体成交热度环比持平。其中，一线城市成交指数为109.70，较上周环比下降6.13点；二线城市成交指数为61.76，周环比下降6.98点；三四线城市成交指数为64.43，周环比下降26.23点。 图10：2022年重点监测城市分能级成交指数 上周全国重点城市新房市场一线，二线、三四线城市成交面积出现不同程度涨跌。一线城市方面，上海成交28.2万平，周环比涨幅90.1%，北京、广州、深圳分别成交18.8、10.0、6.6万平，周环比分别下降35.4%、37.6%、8.2%，市场表现因区域不同。二线城市成交较上周下跌，除成都（43.2万平）、长沙（15.1万平）、南京（12.0万平）周环比上涨，杭州（29.2万平）、武汉（17.5万平）、青岛（15.3万平）、宁波（14.1万平）、苏州（10.9万平）、福州（1.1万平）周环比涨幅均超15%；三四线城