金融支持“三箭齐发”，政策利好持续落地

事件 2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》：①统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。②将二套住房利率政策下限调整为不低于5年期LPR加20个基点；首套住房利率政策下限仍为不低于5年期LPR减20个基点。③自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。 点评 统一房贷首付比例下限，限购城市政策空间打开。此前房贷首付比例下限标准自2016年起实施，在非“限购” 城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限为20%和30%；在“限购”城市，首套和二套住房最低首付款比例政策下限为30%和40%。本次统一首付比例，为执行限购城市打开了政策空间，继“认房不认贷”后再度降低居民购房门槛。8月29日广州作为一线城市的代表明确实施认房不认贷，随后深圳、厦门、中山、武汉、惠州、江苏省等相继跟进。从现行各城市首套、二套房首付比例看，一线城市二套房普遍有2-4成下降空间，重 点二线城市也有1成的下降空间，政策更利好限购的一线和强二线城市的需求释放。 下调二套住房贷款利率下限，更好满足改善性住房需求。本次将二套住房利率政策下限从LPR+60BP调整为LPR+20BP，整体有40BP的下降空间。据贝壳研究院数据，2023年8月百城首套房贷利率为3.9%（LPR-30BP，多城市 阶段性突破利率下限），二套房贷利率为4.81%（LPR+61BP）。从当前重点城市首套和二套房贷款利率看，首套房除一线城市外均已达到利率下限或突破下限，二套房贷利率多数城市已至LPR+60BP（北京和上海为LPR+105BP）。预计在央行定调后，各城市将相继跟进下调二套房贷利率，主要能降低购买改善性住房居民的成本。 存量房贷利率可置换调降，为居民减负、扩大消费和投资。从央行公布的个人住房加权贷款利率看，2023年二 季度末为4.11%（LPR-9BP），而最近的高点在2021年末，该值为5.63%（LPR+98BP），剔除LPR的变化，仅加点层面即有超过100BP的差距。本次存量房贷利率可置换调降，为居民明显减负，虽调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限，但对房贷利率高加点时期的购房者而言也能有一定幅度的降低，能促进居民的消费和投资。 金融支持“三箭齐发”，配套宽松政策支持房地产企稳。当前各能级城市销售均持续承压，中央层面自上而下推 进“认房不认贷”、首付比例下限下调、房贷利率下限下调、存量房贷利率调降等措施，预计能为促进刚性和改善性需求的释放。而房地产市场的销售企稳，还需求各城市配套需求端的宽松措施，形成政策“组合拳”，未来可能的政策包括但不限于放松远郊区域限购限售、放宽非普通住宅的认定标准等。 投资建议 金融端首付比例下限下调、房贷利率下限下调、存量房贷利率调降“三箭齐发”，同时预计未来高能级城市将有更多配套宽松政策出台，支持房地产市场企稳回暖。宽松政策主要利好重点布局一线和强二线城市的主流房企，如建发国际集团、绿城中国、越秀地产、招商蛇口、中国海外发展等。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 图表附录 图表1：2008年至今个人住房贷款政策变化 实施时间 首套最低首付比例 二套最低首付比例 首套认定标准 房贷利率 2008/10/22 20% 根据各种风险因素在下限以上区别确定 不低于贷款基准利0.7倍 2009/6/19 - 严格遵守第二套房贷的有关 政策不动摇，不得以任何手段降低首付款的比例成数 - - 2010/1/12 - 40% - - 2010/4/17 90㎡以下:20%90㎡以上:30% 50% - 二套不低于基准利率1.1倍 2010/5/26 - - 认贷又认房 - 2010/9/29 30% 50% - 二套不低于基准利率1.1倍 2011/1/27 - 60% - 二套不低于基准利率1.1倍 2013/3/4 - 对房价上涨过快的城市,可进 一步提高第二套住房贷款的首付款比例 - 对房价上涨过快的城市,可进一步提高第二套住房贷款的贷款利率 2014/9/30 30% - 认贷不认房 首套不低于贷款基准利率0.7倍 2015/3/30 - 40% - - 2015/9/30 非限购城市25% 限购城市30% - - - 2016/2/2 非限购城市20% 限购城市30% 非限购城市30% 限购城市40% - - 2019/8/25 - - - 房贷利率锚定LPR,首套房贷利率不低于LPR、二套房贷利率不低 于LPR+60BP 2022/5/15 - - - 首套房贷利率不低于LPR-20BP、 二套房贷利率不低于LPR+60BP 2022/9/29 - - - 符合条件的城市允许下调或取消 首套房贷利率下限 2023/8/25 - - 认房不认贷 - 2023/8/31 20% 30% - 首套房贷利率不低于LPR-20BP， 二套房贷利率不低于LPR+20BP 来源：中国人民银行，国金证券研究所 图表2：重点城市现行首付比例及房贷利率 城市名称 商贷最低首付比例(首套) 房贷利率(首套) 商贷最低首付比例(二套) 房贷利率(二套) 普通住宅 非普通住宅 普通住宅 非普通住宅 北京 35% 40% 4.75% 60% 80% 5.25% 上海 35% 40% 4.55% 50% 70% 5.25% 广州 30% 4.20% 50% 70% 4.80% 深圳 30% 4.50% 70% 80% 4.80% 天津 30% 3.80% 40% 4.60% 重庆 20% 40% 4.00% 40% 4.80% 杭州 30% 50% 4.00% 40% 50% 4.80% 南京 30% 50% 4.00% 50% 4.80% 武汉 30% 70% 3.80% 50% 70% 4.60% 沈阳 30% 3.70% 40% 4.80% 成都 20% 4.00% 30% 4.80% 西安 30% 4.00% 40% 4.80% 大连 20% 30% 3.80% 30% 4.80% 青岛 30% 4.00% 40% 4.80% 宁波 30% 4.00% 40% 4.80% 长沙 30% 4.00% 40% 4.80% 济南 30% 4.00% 40% 4.80% 厦门 30% 3.70% 40% 5.00% 长春 20% 3.80% 30% 4.80% 哈尔滨 20% 3.70% 30% 4.80% 太原 30% 3.80% 40% 4.80% 郑州 20% 3.70% 30% 4.80% 合肥 30% 4.00% 40% 4.80% 南昌 20% 4.00% 30% 4.80% 福州 30% 3.70% 40% 4.80% 来源：财联社，国金证券研究所 图表3：2019年以来重点城市首套房贷利率政策下限与全国不一致的情况 城市 时间段 当地执行的利率下限水平 北京 2019.10至今 LPR+55BP 上海 2019.10.8-2019.11.20 LPR-20BP 2019.11.21-2020.2.20 LPR-15BP 2020.2.21-2020.4.20 LPR-10BP 2021.7至今 LPR+35BP 广州 2022.5至今 LPR 深圳 2019.10至今 LPR+30BP 杭州 2022.5-2022.11 LPR 长春 2019.10-2022.5 LPR+5BP 厦门 2019.10-2022.5 LPR+30BP 2022.5-2022.8 LPR+10BP 成都 2022.5-2023.1 LPR 郑州 2019.10-2022.5 LPR+5BP 来源：财联社，国金证券研究所 图表4：个人住房贷款加权平均利率走势图表5：百城房贷利率及放款周期走势 9.00 8.00 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00 80 5.63 70 60 50 40 4.1130 20 10 2008-12 2009-09 2010-06 2011-03 2011-12 2012-09 2013-06 2014-03 2014-12 2015-09 2016-06 2017-03 2017-12 2018-09 2019-06 2020-03 2020-12 2021-09 2022-06 2023-03 0 5.8 4.81 3.90 5.3 4.8 4.3 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-1 2023-4 2023-7 3.8 个人住房贷款加权平均利率（%）5年LPR（%） 放款时间(日，左)房贷利率-首套房(%)房贷利率-二套房(%) 来源：中国人民银行，国金证券研究所来源：贝壳研究院，国金证券研究所 图表6：A股地产PE-TTM 25 20 15 10 5 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 PE-TTMAVG AVG+STDV AVG-STDV 来源：wind，国金证券研究所 图表7：港股地产PE-TTM PE-TTM AVGAVG+STDVAVG-STDV 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 来源：wind，国金证券研究所 图表8：港股物业股PE-TTM PE-TTM AVGAVG+STDVAVG-STDV 120 100 80 60 40 20 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 图表9：覆盖公司估值情况 来源：wind，国金证券研究所 股票代码 公司 评级 市值 (亿元) PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 000002.SZ 万科A 增持 1,511 6.7 6.3 5.8 226.2 238.2 259.6 0% 5% 9% 600048.SH 保利发展 买入 1,673 9.1 7.4 6.0 183.5 227.1 279.3 -33% 24% 23% 001979.SZ 招商蛇口 买入 1,139 26.7 17.3 10.7 42.6 65.9 106.5 -59% 55% 62% 600153.SH 建发股份 买入 326 5.2 4.2 3.7 62.8 77.1 88.6 3% 23% 15% 002244.SZ 滨江集团 买入 32