2022年老年人住房需求洞察报告

2022年老年人住房需求洞察报告 1 目录 一、研究背景1 二、理解中国老年人住房需求与改善动因——一个新的解释框架2 三、老年群体住房交易需求分析4 （一）群体特征4 （二）购房偏好5 （三）小结10 四、交易动因，不可忽视的“代际支持”力量11 （一）方便子女就近照看，代际支持是老人购房的重要考虑因素11 （二）希望周边配套更成熟，老人向市中心和主城区聚集11 （三）为子女买房添砖加瓦，代际支持是老年人的售房主因12 （四）居家适老化且与子女就近住，高龄老人居住更需改善12 （五）小结13 五、老年群体住房交易行为分析14 （一）贷款意愿低，老年群体购房更倾向全款支付14 （二）自有资金换房，购房首付资金来源个人储蓄或房本金14 （三）关注子女意见，三成老年群体购房决策受子女影响15 （四）小结15 六、总结与展望16 一、研究背景 关注老年群体在当前国家社会经济体系中的重要地位与积极作用，不仅是国家积极应对人口老龄化战略的应有之义，更是迈向人口超大规模的中国式现代化的必由之路。大规模老年人口的出现同样孕育着新的机会与可能，老年人不只是“弱势群体”、“被照护者”、“医药高频消费者”，同样也是“经验丰富的劳动者或管理者”、“资产持有者”与“代际支持者”。因此仅仅从“个体”生命周期角度去理解老年群体的住房消费行为是不够的，其背后可能有更多驱动老年人参与住房交易的因素，需要我们进一步挖掘。 中国人民大学劳动人事学院白晨副教授团队与贝壳研究院形成联合课题组，研究一直被研究者忽视的当前我国老年群体住房交易的现状及其行为特征，以此揭示老年人在我国住房资源配置与居住需求释放中所扮演的重要角色及其发挥出的关键作用，为从积极层面理解老龄化与中国房地产乃至社会经济转型提供有益的观察视角，为探索建立“老年友好型”的住房交易与保障体系提供有价值的发展建议。我们选取上海、北京、南京、武汉、合肥等14个城市①开展了问卷调 研，总共回收有效老年问卷5928份，中青年问卷3539份。 本次调研老年人群以本地城镇老人、70岁以下低龄老人为主，且多为空巢或独居老人，与子女或孙子女多代同住的相对较少。从家庭收入来看，购房及售房老家庭收入总体呈正态分布，月收入在3000-5000元比例最高，接近四分之一。 图1-1调研购房及售房老年人群画像 来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组 ①考虑到隐私问题和老年群体特殊性，此次调研面向近一年内完成过老年人住房交易的经纪人，通过经纪人填答问卷，收集老年、中青年群体二手房交易信息。14个调研城市为上海、北京、南京、合肥、大连、天津、广州、成都、杭州、武汉、苏州、西安、重庆、青岛。 二、理解中国老年人住房需求与改善动因——一个新的解释框架 随着中国住房市场正逐步从“增量发展”转入“存量优化”，改善居住条件成为存量时代推动住房消费的“新刚需”。特别对老年人而言，“适老化”居住需求成为撬动其“二次”住房消费的重要杠杆之一。 一方面，城镇老人对改善居住或周边条件，提升老年生活品质的需求，无疑将成为推动老年住房消费的重要力量。由于历史原因，我国城镇老年群体居住的房屋大多位于城市中心或主城区，由于建设年代较早，楼龄长，小区多为老旧小区，适老化配套设施及服务明显不足，如楼内无电梯、住房潮湿、光照不足、小区内活动空间有限等；同时那些居住在城郊或城乡结合部的老人，同样有着换房以改善周边，特别是就医条件的需求。 另一方面，在居住属性外，住房对老年群体同时也具有财产属性，是老年人维系家庭关系的重要纽带。中国老人有着较强的“家本位”观，房产是他们给子女乃至孙子女提供代际支持或者从子女那里获得代际支持的重要保障。这种代际支持需求可能有多种表现形式，有为同子女就近居住以便获得更多的子女照料慰藉或方便协助照料孙辈的；有为支持子女购房（婚房等）或其他事由提供资金的，所有这些代际支持需求都可能转化为老年人参与住房交易（换购住房或售房变现的）的动因。 不论是适老化居住改善需求，还是代际支持需求，都为我们在“个体生命周期”视角之外，提供了理解老年人住房消费需求与动因的更加丰富的视角。基于此，我们尝试提出一个理解中国老年群体住房消费行为的新框架——老年住房交易“双驱动”模型（见下图）。 图2-1“双驱动”模型示意图 来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组 所谓“双驱动”指的是影响老年人参与住房交易的两个基本动因，一个是“居住改善”，即因居住条件“适老化”水平不高所产生的住房改善意愿。该因素从本质上讲属于“养老驱动型”，根本目的是为了改善老年人自身居住条件（既包括居内条件，也包括周边环境及配套），提高养老品质，为此老年人会选择购买适老化条件更好的住房，或者通过出售旧房，换购适合自己居住的新房。 另一个是“代际支持”，即传统家本位文化影响下老年人以住房为纽带的代际支持意愿。该因素属于“代际驱动型”，在这里老年的住房成为维系其与子女 （及孙子女）代际联系的纽带与保障，受此驱动，一方面，老年人购房或换购住房往往是出于能够与子女就近居住以便得到子女更好的照料或者帮助子女照料孙辈；另一方面，房产作为多数老人最值钱的资产，售房变现成为老人支持子女购房（成家购房、换购住房、为孩子上学购房等）或者给子女提供现金支持的主要手段。 三、老年群体住房交易需求分析 基于以上研究框架和调研问卷数据，针对老年人群体的住房交易需求，我们对老年人购房群体特征和购房偏好有一些发现。 （一）群体特征 60-65岁年龄段是主力人群。不同于中青年群体，老年群体住房交易参与度 随年龄增长而下降，大城市老年二手房交易群体主力年龄段为60-65岁，售房和 购房的占比均在5成左右。 图3-1售房及购房老人与中青年群体年龄分布比较（%） 53.44% 47.83% 33.57% 26.63% 29.26% 22.79% 24.71%25.61% 19.48% 22.07% 19.74% 13.59% 14.44%.61% 13 6.40%6.47% 5.70%7.33% 3.84%3.50% 24岁以下25-29岁 30-34岁 中青年 35-39岁40-45岁60-64岁65-69岁 70-74岁 老年 75-79岁80岁及以上 售房购房 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组调研 以“体制内”退休的本地化老人为主。不论从养老保障还是退休前工作经历来看，大多具有较高的社会经济地位，在同中青年群体比较中进一步发现，老年二手房交易群体在户籍地本地化，以及工作单位“体制内”化的特征更为突出。老年购房和售房群体中本地户籍占比分别高出中青年群体13.9、9.4个百分点；虽然售房群体中，中青年同老年组职业分布接近，不过购房群体中，老年群体在政府机关或事业单位工作的比例相对较高，较中青年群体高出9.2个百分点。 图3-2售房及购房老人与中青年群体户籍来源地分布比较（%） 82.95% 81.87% 69.09% 72.44% 24.37% 27.56% 8.89% 6.54% 8.15% 9.37% 8.76% 本地城镇户口本地农村户口外地户口本地城镇户口本地农村户口本地户口 外地户口 售房购房 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 老年中青年 来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组调研 图3-3售房（左）及购房（右）老年与中青年职业比较（%） 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 50% 32.48% 29.60% 29.58% 29.58% 26.49% 25.00% 14.32% 12.94% 公 务员位或职事员业单 企 业职员 个 体户 农 民 43.02% 32.48% 23.28% 29.58% 29.42% 25.00% 12.94% 4.28% 公 务员位或职事员业单 企 业职员 个 体户 农 民 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 老年中青年老年中青年 来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组调研 （二）购房偏好 老年群体大多偏好面积70-90平米的两居室。区位上，不论是购房还是售房换购，老年人为了获得更好、交通医疗服务及周边配套，仍然同中青年群体一样偏好在市中心及主城区购房，同时老年住房资源呈现向中青年群体流动的趋势。 2.1“留一个房间给家人”，两居室户型占比最高 老年群体选择购买和销售两居室的比例均在5成左右，其次为三居室；而中青年群体购买和销售两居室的比重明显低于老年群，所售三居室的比例较老年群体高出8.3个百分点。 图3-4购房（左）与售房（右）老人与中青年人户型偏好比较（%） 50.54% 39.29% 35.66% 22.57% 18.19% 12.01% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 60% 49.65% 42.49% 31.92% 23.61% 15.81% 12.58% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 老年中青年 0% 老年中青年 来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组调研 2.2“面积紧凑实用”，购房偏好小面积户型 整体来看老年群体所购买或销售住房的面积总体小于中青年群体，老年群体购房在住房面积上选择70-90平米居多，二者对70-90平米住房的偏好比较接 近，但老年群体选择购买50-70平米或50平米以下的比例明显高于中青年群体，较后者分别高出8.1、2.1个百分点。老年人售房50-70平米、70-90平米的占比相差较小，青年人出售90平米以上户型占比较老年群体高出9.3个百分点。 图3-5购房老人与中青年人住房面积偏好比较（%） 31.00% 30.35% 25.98% 24.39% 19.81% 16.34% 11.66% 10.75% 9.50% 7.35% 4.98% 4.51% 2.09% 1.28% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 50以下50-7070-9090-120120-140140-200200以上 老年中青年 来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组调研 图3-6老人及中青年所售住房面积比较（%） 31.49% 27.45% 28.23% 23.44% 17.47% 18.26% 13.03% 10.42% 10.93% 7.45% 4.09%4.24% 1.49%2.01% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 50以下50-7070-9090-120120-140140-200200以上 老年中青年 来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组调研 2.3“希望地段繁华热闹”，更偏好市中心或主城区 多数老年人所购住房仍然在市中心或主城区，其中选择在市中心购房的比例略低于中青年群体，选择在非市中心但仍在主城区购房的比例甚至高出中青年群体7.1个百分点。老年人在城郊区购房的偏好较低，较中青年群体反而低4.5个百分点。此外，独居老人选择在市中心购房的比例明显更高，较同老伴或子女一起居住的老人分别高出12.1、10.7个百分点。 图3-7购房老人与中青年人住房区位偏好比较（%） 46.23% 43.60% 42.52% 35.38% 18.39% 13.88% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 市中心主城区城郊区 老年中青年 来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组调研 图3-8不同居住安排老年购房群体购房区位偏好比较（%） 52.65% 44.87%45.22% 40.57% 41.91% 35.10% 12.26% 14.56% 12.87% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 市中心主城区城郊区 独居同老伴