2024年老年人住房及护理中心投资者调查及趋势展望报告-英文版

Research 美国|Spring2024jll.com 老年人住房和护理 投资者调查和趋势展望 Contents 报告亮点3 CapitalMarkets4 PropertyMarkets10 投资者调查Results15 想要更多信息?25 01 报告亮点 老年人住房和护理行业继续从COVID-19低点复苏 由于房地产与较高的利率环境作斗争，老年人住房和护理行业的交易量较近期的峰值水平大幅下降 由于贷款成本上升，资本化利率上升 根据收入增长情况，单位价格增长趋势继续分化 随着入住率上升，建筑开工大幅放缓，市场基本面正在复苏 租金增长虽然在2023年有所放缓，但远远超过了租赁多住房部门 对老年人住房投资的兴趣仍然强劲，因为投资者寻求从另类资产类别中获得更高的收益 02 资本市场 鉴于融资成本较高和市场不确定性，2023年交易量有所下降 与更广泛的商业房地产市场一致，老年人住房和护理领域的交易量显着下降，2023年前三个季度的活动比上年同期下降了33％。 propertytypes,theshareofportfoliotransactionsdecreasedamonglowerdebtmarketliquidityfortransactionsofscale,especiallyfrommoneycenterbanks.Portfoliosaccedfor35%ofactivity 2023年第四季度。 滚动第四季度交易量 交易量(亿元)%投资组合交易量 $30 $25 $20 $15 $10 $5 1Q2008 2Q2008 3Q2008 4Q2008 2009年 第1季度2Q2009 2009年3 季度 2009年 第4季度1Q2010 2Q2010 3Q2010 4Q2010 2011年 第1季度2Q2011 3Q2011 2011年 第4季度1Q2012 2Q2012 3Q2012 2012年 第4季度1Q2013 2Q2013 3Q2013 4Q2013 1Q2014 2Q2014 3Q2014 4Q2014 1Q2015 2Q2015 3Q2015 4Q2015 2016年1 季度 2Q2016 2016年3 季度 4Q2016 1Q2017 2Q2017 3Q2017 4Q2017 1Q2018 2Q2018 3Q2018 4Q2018 1Q2019 2Q2019 3Q2019 4Q2019 1Q2020 2Q2020 3Q2020 4Q2020 1Q2021 2Q2021 3Q2021 4Q2021 1Q2022 2Q2022 3Q2022 4Q2022 2023年 第1季度2Q2023 3Q2023 4Q2023 $0 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 老年人住房护理百分比组合 来源：JLLResearch，RealCapitalAnalytics 情绪普遍形成，商业地产市场接近底部，新的绿芽正在出现，10年 从2023年10月底到2024年1月初，美国国债下降了约100个基点。预计这将导致投资者情绪逐步改善。 资本化利率和10年期国债 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 1Q2008 2Q2008 3Q2008 4Q2008 2009年 第1季度2Q2009 2009年3 季度 2009年 第4季度1Q2010 2Q2010 3Q2010 4Q2010 2011年 第1季度2Q2011 3Q2011 2011年 第4季度1Q2012 2Q2012 3Q2012 2012年 第4季度1Q2013 2Q2013 3Q2013 4Q2013 1Q2014 2Q2014 3Q2014 4Q2014 1Q2015 2Q2015 3Q2015 4Q2015 2016年1 季度 2Q2016 2016年3 季度 4Q2016 1Q2017 2Q2017 3Q2017 4Q2017 1Q2018 2Q2018 3Q2018 4Q2018 1Q2019 2Q2019 3Q2019 4Q2019 1Q2020 2Q2020 3Q2020 4Q2020 1Q2021 2Q2021 3Q2021 4Q2021 1Q2022 2Q2022 3Q2022 4Q2022 2023年 第1季度2Q2023 3Q2023 4Q2023 2% 1% 0% 10年UST老年人住房帽Rates多家庭上限利率 来源：JLLResearch，NICMAP，RealCapitalAnalytics，美联储 较高的债务成本导致了广泛的对所有商业地产进行重新定价。 “有利于”的资产类型，如工业和多家庭普遍看到了最大的收益率扩张，考虑到在市场的高峰期的收益率溢价。 根据NICMAP的数据，2021年第二季度老年人住房的上限率平均为5.0%。此后，上限率扩大了约200个基点。 全国平均多户住房上限率虽然仍低于老年人住房上限率，但从2021年第四季度的3.8%上升到2023年第四季度的5.8%。 资本化利率利差 700 600 500 400 300 200 100 1Q2008 2Q2008 3Q2008 4Q2008 2009年 第1季度2Q2009 2009年 3季度 2009年 第4季度1Q2010 2Q2010 3Q2010 4Q2010 2011年 第1季度2Q2011 3Q2011 2011年 第4季度1Q2012 2Q2012 3Q2012 2012年 第4季度1Q2013 2Q2013 3Q2013 4Q2013 1Q2014 2Q2014 3Q2014 4Q2014 1Q2015 2Q2015 3Q2015 4Q2015 2016年 1季度 2Q2016 2016年 3季度 4Q2016 1Q2017 2Q2017 3Q2017 4Q2017 1Q2018 2Q2018 3Q2018 4Q2018 1Q2019 2Q2019 3Q2019 4Q2019 1Q2020 2Q2020 3Q2020 0 老年人住房季刊Spread老年人住房平均利差多户季度利差 多族平均价差 来源：JLLResearch，实际资本分析，美联储 自2008年以来，10年期美国财政部和老年人住房上限利率之间的利差平均为462个基点，证明了该行业拥有健康的收益率溢价投资。 截至2023年第四季度的利差降至292个基点，更多的投资者不得不在短期内应对负杠杆。对于多户投资，利差在长期平均为282个基点，2023年第四季度降至194个基点。 根据收入增长情况，单位价格趋势继续分化 每单位的估值因老年人住房亚型而异，与多户家庭相比 ，绩效也有所差异。多户家庭部门在每单位估值中出现了显著的增长，部分原因是租金率与 大流行前的水平。 各部门单位价格比较 在过去几年中，老年人住房和护理部门的价格升值幅度较小，部分反映了该部门劳动力成本的增加。 在整个2023年，价值继续承受压力，但随着人们对利率已经达到峰值的更多共识，我们预计将设置新的定价下限 ，并且价值将标志着一定程度的复苏，因为债券指数和/ 或未来的利率将更加稳定。 $300,000 $250,000 $200,000 $150,000 $100,000 $50,000 1Q2008 2Q2008 3Q2008 4Q2008 2009年 第1季度2Q2009 2009年3 季度 2009年 第4季度1Q2010 2Q2010 3Q2010 4Q2010 2011年 第1季度2Q2011 3Q2011 2011年 第4季度1Q2012 2Q2012 3Q2012 2012年 第4季度1Q2013 2Q2013 3Q2013 4Q2013 1Q2014 2Q2014 3Q2014 4Q2014 1Q2015 2Q2015 3Q2015 4Q2015 2016年1 季度 2Q2016 2016年3 季度 4Q2016 1Q2017 2Q2017 3Q2017 4Q2017 1Q2018 2Q2018 3Q2018 4Q2018 1Q2019 2Q2019 3Q2019 4Q2019 1Q2020 2Q2020 3Q2020 4Q2020 1Q2021 2Q2021 3Q2021 4Q2021 1Q2022 2Q2022 3Q2022 4Q2022 2023年 第1季度2Q2023 3Q2023 4Q2023 $- 老年人住房价格每单位护理价格Bed每单位多套住房价格 来源：JLLResearch，RealCapitalAnalytics 2023年由私人投资者主导的老年人住房买家池 在核心和机构流动性较低的情况下，在过去18个月中，老年人住房资产的买家池由高于正常水平的私人买家组成。 机构投资者的购买份额从2019年的28%下降到2023年的5%。私人资本利用了不那么拥挤的买家格局，这一趋势也出现在其他房地产行业。 老年人住房和护理分部门的买方组成 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 老年人住房老年人住房子类型所有CRE 6%6%4%3% 4% 5% 12% 11% 9% 10% 20% 30% 19%13% 28% 33% 20% 42% 49% 74% 85% 70%78%92% 37%34% 46% 61% 59% 25%26% 33%32% 22% 9% 17% 12% 7% 10% 12% 4% 7% 5% 201620172018201920202021202220232023IL2023AL2023NC2023年全部 用户/Other公私机构跨境CRE 来源：JLLResearch，RealCapitalAnalytics 替代行业继续在投资额中占据越来越大的份额 随着投资者寻求传统行业之外的增长，替代方案继续成为焦点。在过去的十年中，随着资本涌入具有引人注目的需求和增长主题的较小行业，替代方案在总投资量中的份额从8.4％上升到13.1％。 就三年投资额而言，老年人住房部门与学生住房和医疗办公室一起是三个最大的替代部门之一。投资者正在继续筹集资金以部署到这些较小的部门，在许多情况下，这些部门比主要资产类型提供了更大的增长前景。 替代行业在上一个周期中占据交易量不断增长的份额 交易量($B) 总体积份额 $110 $10015.0% $90 $80 $70 $60 $50 17% 15% 13% 11% $40 $30 $20 $10 $0 8.4% 2012 20132014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 9% 2023 7% 5% 2022 替代品体积($B)总体积份额 来源：JLLResearch，RealCapitalAnalytics 03 房地产市场 在库存增长放缓的帮助下，入住率复苏加剧 在COVID-19大流行的冲击下，一级市场的入住率在2021年第一季度达到80.3%的低点。此后，入住率出现了显著的复苏，在2023年第四季度增长了6个百分点，达到86.3%。在二级市场，大流行深度反弹总计8个百分点，在2023年第四季度达到88.1%。 尽管入住率仍然落后于2014/2015年的峰值水平，但许多关键因素使其朝着正确的方向发展。高的和净的积极吸收与低于平均水平的库存增长并置促进了老年人住房的强劲入住率增长。 2023年第四季度标志着初选连续第11个季度二级市场出现了积极的吸收 自2021年第二季度以来，当吸收转为正值时，一级市场的净吸收是大流行前两年平均季度金额的1.84倍。 过去一年的库存增长比疫情前一年低50%。需求主要是由婴儿潮一代推动的-Esri预测，未来五年75岁以上的人口将增长18%，到2045年将翻一番。 老年人住房库存变化与主要市场的吸收 单位数量占用 15,000 10,000 5,000 0 -