2024创新的融资和照顾模式为中等收入的老年人提供社会福利住房解决方案报告

米尔肯研究所中等收入老年成人的负担得起的住房解决方案 1 2024年1月 财务创新实验室® 创新的融资和护理模式，以扩大经济适用房解决方案 中等收入老年人 关于Milken研究所 米尔肯研究所是一个非营利性的，无党派的智囊团，致力于在通往有意义的生活的道路上加速可衡量的进步。我们专注于财务、身体、精神和环境健康，汇集了最好的想法和创新资源，通过现在紧迫的事情和接下来的事情来制定解决一些最关键的全球问题的蓝图。 关于金融创新报告 金融创新实验室®将研究人员，政策制定者以及商业，金融和专业从业人员聚集在一起，为商业和公共政策挑战创建基于市场的解决方案。使用真实和模拟的案例研究，参与者考虑并设计替代资本结构，然后将适当的金融技术应用于他们。 关于衰老的未来 米尔肯研究所未来老龄化通过研究，召集，多部门伙伴关系以及有效政策和实践的提升，为所有人提供健康长寿和财务安全。 ACKNOWLEDGMENTS AshleyCampany，LaurenDunning，IvyHsu和AveryWallace准备了这份报告。 我们感谢那些参与金融创新实验室的人为本报告中总结的想法和建议做出贡献，并感谢国家老年人住房与护理投资中心（NIC）和CVSHealth对该项目的合作和赞助。 我们特别感谢CaitlinMacLean和DianeTy对项目和报告的指导。我们也感谢米尔肯研究所的同事ThéoCohan、KarenRogers、BridgetWiegmanDoering和AaronYeo的支持。最后，我们感谢编辑DinahMcNichols在报告中的努力。 ©2024米尔肯研究所 这项工作是根据知识共享署名-非商业-NoDerivs4.0未移植许可证的条款提供的，可在https://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/4.0/上获得。 CONTENTS 1Introduction 5问题和观点 5高级房屋景观 8整个高级住房频谱的运营和护理交付 12资助高级住房发展 18Barriers 18管理住房成本 19管理护理费用 21创新解决方案 21建立社会企业和咨询委员会，以再融资和修复陷入困境的高级住房物业 29设计循环贷款基金，以提供可持续的长期资本来源 33使用绩效付费模型，其目标如下：（1）吸引住房的前期资金；（2）提供新的收入流，以抵消提供支持性服务（护理）的持续成本-为付款人节省长期成本 35启动区域试点，以在基于价值的护理中生成支持高级住房运营商和付款人之间伙伴关系的数据 38Conclusion 39尾注 45参与者列表 51感谢我们的支持者 53关于作者 INTRODUCTION 美国正在发生深刻的人口变化。美国人口普查局预测，到2034年，65岁及以上的美国人将在历史上首次超过18岁以下的人-到2040年将达到惊人的8000万，高于5570万 在2020年。1那些年龄在85岁及以上的人是最经常需要基本护理援助的群体 ，预计将增加近一倍，从 2020年为670万，2040年为1440万，这一数字自2000年以来将翻两番 。2 虽然这一趋势证明了社会进步和医疗进步，但它也带来了一系列独特的挑战，特别是提供高质量和负担得起的住房和护理选择，以满足老年人的需求。 随着美国人年龄的增长，他们选择在哪里度过晚年的时间通常取决于财务资源，健康状况，家庭状况以及对社区参与的渴望程度。老年人可以寻求各种住房和护理选择-包括家庭服务和替代住房安排-根据健康和功能需求提供一系列支持。在过去的几十年中，老年人住房部门已经扩大，以满足不断变化的消费者对社会化和自治的偏好，同时将护理纳入考虑老年人随着时间的推移而波动的需求的范围 。 日益多样化的高级住房景观的特点是其产品成本持续存在极性。过多的私人薪酬选择迎合了收入分配的高端，低收入家庭和个人可以获得政府补贴的住房和护理安全网，但选择很少 受这两者之间的差距影响最大的是被忽视的“中间市场”:老龄化人口中快速增长的部分，他们的收入超过了获得政府补贴的门槛，但缺乏金融资产来负担他们可能需要的住房和护理。 这个中间市场由收入在其所在地区平均收入（AMI）的80％至120％之间的家庭组成。例如，住房和城市发展部（HUD）使用AMI来确定住房援助和税收抵免的资格。它还使用中位数而不是平均值来消除异常值的偏斜。这个AMI范围的定义不同于国家意见研究中心（NORC）在具有里程碑意义的研究“被遗忘的中间：。 2033年中等收入老年人的住房和护理选择。“3由非营利性国家老年人住房与护理投资中心（NIC）创造的“被遗忘的中间”，该群体包括老年人（75岁及以上），他们必须留在家中并依靠家庭援助来满足他们的护理需求或花费他们的资产以获得公共计划的资格。 预计到2033年，估计1600万75岁以上的中等收入老年人中有近四分之三的资源不足以支付私人辅助生活费用。即使有房屋净值，39％的中等收入老年人将 无法支付辅助生活。4然而，在同一队列中，67%的人预计会经历三种或更多的慢性疾病，60%的人的流动性有限。5 75岁以上的中等收入老年人的人口正在增长-这一群体在2018年至2033年间将几乎翻一番-并且越来越多样化。到2033年，黑人，拉丁裔和其他种族和种族多样化的老年人将占中等收入老年人口的22 ％，比2018年增加10％。到2033年，未婚的老年人比例将不断扩大；40％的人不与孩子住在一起或附近。随着配偶和成年子女提供大量无偿护理，这些人口趋势将推动对有偿护理的需求增加。6 家庭保健助手，护理人员和认证护士助理的日益短缺扩大了挑战，对家庭护理人员的财务，情感和身体影响也是如此。7更加紧迫的是，COVID-19大流行留下了一系列经济影响，给高级住房所有者和运营商带来了压力。根据 对于房地产服务和投资公司CBRE来说，包括材料、劳动力、运营和员工福利在内的总体成本较高，导致2020-2022年期间高级住房开发成本上涨17.8%。8如果收入没有相应的增长，成本上升通常会导致利润率下降。2023年6月，惠誉评级将持续的高通胀和紧张的劳动力市场列为高端独立退休设施和熟练护理设施的“主要信用风险”。9 对于面临违约和破产的捐赠较少的房产，居民可能会被留在被忽视的建筑物中或面临被驱逐的风险。主要舆论领袖指出，利率的迅速上升和应付还本付息的挑战可能会使大量房地产面临风险。根据具有重组专业知识的医疗保健咨询公司GibbisAdvisors的说法，来自高级护理机构的17份申请占2023年第一季度美国破产的近30％，债务总额超过1000万美元。10 尽管如此，行业前景乐观。大流行的经验教训-例如，如何改善对疾病传播的控制，加强供应链以及实施技术支持的护理模式-带来了有益的行业颠覆，开发商和运营商重新构想了如何设计和交付住房和护理，以提高投资者和消费者的整体价值主张。解决成本，效率和整体质量的几个创新解决方案。 出现了，尽管实现规模的挑战仍然存在。这表明私营和公共部门在跨行业协调，振兴具有挑战性的市场和增加住房存量以服务于中等收入老年人方面发挥了前所未有的作用。 项目方法 TheMilkenInstituteappliedextensivemarketresearchandinterviewswithmorethan80stakeholderstoanalyzethemostsignificantbarrierstoaccordablemedium-incomeseniorhousingandcare.Theinitiativeidentifiedsevennovelsolutionstounlock andscalenewopportunitiesforfinancinganddelivery.InJulyandAugust2023,inpartnershipwithNICandCVSHealth,theInstituteconsultedaseriesofFinancialInnovationsLab®（实验室）会议 。这些实验室会议汇集了来自医疗保健，高级住房和长期护理服务以及金融，技术，政府，慈善事业和学术界的专家。 利益相关者访谈将障碍缩小到两个主要关注的领域： 1.管理住房成本 •土地需求和开发成本，以及用于收购现有物业的稀缺和昂贵的资本，对创建可扩展的中等市场住房解决方案构成了巨大挑战。 •低成本股权和债务来源有限，这给融资带来了挑战。 •持续的维护挑战和需要进行资本翻新，使现有社区能够满足老年人不断变化的需求，这推动了对长期资本的需求。 2.管理护理成本 •与健康相关的基于价值的护理模式，报销政策和提供者激励措施的多样性导致效率低下。 •利用数据和技术的障碍阻碍了成本和质量改进的实现。 •难以招聘和留住劳动力，加上劳动力成本的快速上升，限制了运营能力。通过实验室流程，米尔肯研究所确定了四种潜在的解决方案来解决成本障碍： 1.建立一个社会企业和一个咨询委员会，为现有的陷入困境的高级住房进行再融资和修复。 2.设计循环贷款基金，以提供可持续的长期资本来源。 3.使用绩效薪酬模式，其目的如下：(1)吸引前期 为住房提供资金和（2）提供新的收入来源，以抵消提供支持性服务（护理）的持续成本-通过为付款人节省长期成本。 4.启动区域试点，以生成支持高级住房运营商和基于价值的护理付款人之间伙伴关系的数据。 问题和 perspectives 高级房屋景观 随着婴儿潮一代的老龄化，高级住房市场已经发展到满足他们对社会参与，自治和综合护理产品的不断变化的偏好。高级住房运营商已经认识到他们在健康的社会决定因素（SDOH）的中心角色的潜在价值，该术语用于涵盖影响健康结果的社会和环境因素，其中住房处于讨论的最前沿。12 根据偏好和护理需求水平，存在一系列高级住房选择。熟练的护理设施，也称为疗养院，服务于两个不同的人群。他们包括需要短期康复（少于30天）的个人，以及需要长期住院的人，而Medicaid通常是主要的付款人。住宅护理社区，可能包括辅助生活和记忆护理，为那些比熟练护理更不复杂的医疗保健需求的人提供护理。辅助生活为通常活跃但需要帮助完成日常生活活动（ADL）的老年人提供社交生活方式，例如药物管理，个人卫生和穿衣记忆护理满足认知障碍患者的独特需求。独立生活社区55岁以上活跃的成人社区迎合那些在日常生活活动中几乎不需要帮助的人，但 寻求具有社会便利设施的社区生活。还有更多选择，持续护理退休社区（CCRC），也称为生活计划社区 ，在一个屋顶（或校园）下提供从独立生活到辅助生活再到记忆护理和熟练护理的连续护理。或者，许多老年人更喜欢呆在家里，通常依靠基于社区的计划（例如，成人日托中心)、私人看护者或家人来帮助他们满足护理需求。 什么是老年人住房中间市场? Theterm高级住房让人联想到从辅助生活到家庭护理的各种图像。NIC将高级住房定义为“独立生活，辅助生活和记忆护理单元的组合”。11该定义包括在其财产中提供医疗保健和支持服务的社区。对于消费者来说，通用术语可能会变得棘手，因为该行业的词典可能反映了规定监管水平的州和联邦定义。在本报告中，我们专注于满足NIC定义的高级住房，同时也强调了新兴的服务模式。 财产的四面墙，并进入社区、多户住房和个人住宅。 如前所述，中使用的定义 Thisreportforthemiddlemarketcompriseshousingbetween80percentand120percentoftheirrespectivearea’smedianincome,orAMI. Theirearnings 太高了，没有资格获得医疗补助长期护理服务 ，但还不足以满足私人支付高级住房选择的不断上涨的成本。 在这些选择中，约有81％的住宅护理社区根据国家卫生统计中心的数据，2020年作为营利性实体运营。13此外，71％ of疗养院根据KFF的分