中华民族伟大复兴号巨轮乘风破浪、扬帆远航：二十大会议精神下，长三角地产与产业机遇解读

回顾与目标： 2022年10月16日，中国共产党第二十次全国代表大会在北京开幕，会议全面总结过去五年工作和新时代十年的伟大变革，谋划未来的目标任务和行动纲领，指引我国经济发展迈入新阶段。 •与十九大报告相比，二十大报告更加强调“实施科教兴国战略”，“科技自立自强、人才引领驱动”，“推进国家安全体系和能力现代化，坚决维护国家安全和社会稳定”，“推动经济实现质的有效提升和量的合理增长”。 •二十大报告指出，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。必须完整、准确、全面贯彻新发展理念，坚持社会主义市场经济改革方向，坚持高水平对外开放，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。我们要坚持以推动高质量发展为主题，“把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来”，“着力提高全要素生产率，着力提升产业链供应链韧性和安全水平，着力推进城乡融合和区域协调发展”，“推动经济实现质的有效提升和量的合理增长”。 指引地产发展的五大主题 高力国际深入解读二十大精神，梳理出对于地产发展有战略性指引的五大内容： 实体经济 科技创新 绿色永续 文化民生 安全体系 •坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国。 •加快发展数字经济，促进数字经济和实体经济深度融合。 •优化基础设施布局、结构、功能和系统集成，构建现代化基础设施体系 •教育优先发展、科技自立自强、人才引领驱动，加快建设教育强国、科技强国、人才强国。 •强化国家战略科技力量，形成国家实验室体系，统筹推进国际科技创新中心、区域科技创新中心建设，加强科技基础能力建设，强化科技战略咨询，提升国家创新体系整体效能。 •加快发展方式绿色转型，推动经济社会发展绿色化、低碳化是实现高质量发展的关键环节。 •发展绿色低碳产业，加快节能降碳先进技术研发和推广应用，推动形成绿色低碳的生产方式和生活方式。 •推进文化自信自强，铸就社会主义文化新辉煌； •坚持以文塑旅、以旅彰文，推进文化和旅游深度融合发展。 •全面推进乡村振兴。发展乡村特色产业，拓宽农民增收致富渠道。 •推进国家安全体系和能力现代化，坚决维护国家安全和社会稳定。 •坚定维护国家政权安全、制度安全、意识形态安全，加强重点领域安全能力建设，确保粮食、能源资源、重要产业链供应链安全。 中华民族伟大复兴号巨轮乘风破浪、扬帆远航 二十大会议精神下，长三角地产与产业机遇解读 高力专题|华东区|2022年11月11日 数据来源：公开资料整理，高力国际。 1 实体经济： 标准厂房市场前景广阔 党的二十大报告明确指出，“建设现代化产业体系，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化“。立足我国制造业的规模优势、推动先进制造业集群发展，将是巩固壮大实体经济的根基。 十年来，我国持续保持世界第一制造大国地位。作为我国先进制造业的龙头，长三角区域的生产总值约占全国生产总值的四分之一。长三角地区主要城市的发展，基本形成了由上海向外辐射的产业梯度转移的生态圈，产业集群优势明显，产业门类齐全，城市群区域综合实力全国领先、工业化水平高。 长三角主要城市 上海南京 苏州无锡常州 嘉兴杭州 宁波 主导产业 汽车产业、生物医药、电子信息技术、机械装备 集成电路、汽车制造、电子信息、智能电网、生物 医药、高新纺织、新能源汽车电子、机械制造、生物医药、人工智能、纳米技 术 装备制造、汽车及零部件、生命科技、精密机械 电子信息、装备制造、医疗器械、半导体、汽车零 部件、轨道交通 精细化工、纺织业、新材料、电气 互联网、医疗器械、高端仪器、电器、装备制造绿色石化、汽车、高端装备、新材料、电子信息、软件、生物医药、节能环保等 建议与展望： •在大力发展实体经济的背景下，长三角高品质标准厂房将迎来持续发展，核心城市的标准厂房租金价格将有望维持3%以上的年均增长； •重点城市土地集约利用会促使产品逐渐转向都市型厂房和工业上楼，而重点产业增质提量的发展目标也将对载体提出更高的要求，未来低高度的厂房以及高技术参数的高层厂房具有更强竞争力； •“新型工业化”意味着以“专精特新”为代表的高技术高附加值行业将成为市场新宠，并会对智慧工厂和工业互联网带来显著的发展机遇， •先进制造业集群式发展使现有的工业强市如上海，苏州等地区拥有更多发展的主动权，相信投资人将持续关注核心城市厂房类资产的收并购机构，并继续探索利用公募REITS募资与持续经营的机会。 图2：长三角主要城市及主导产业 图3：上海临港着力发展前沿产业图4：苏州市厂房市场概况 临港新片区“十四五”规划1中明确提出，将重点发展集成电路、人工智能、生物医药、航空航天四大产业，并重点支持先进制造业和战略性新兴产业领域重大项目，加速前沿产业集群建设。 临港“十四五”：中心辐射、两翼齐飞2 2025年重点产业产业规模目标 集成电路 1000亿元 生物医药 800亿元 人工智能 900亿元 新能源汽车 2000亿元 高端装备制造 1000亿元 浦东国际机场南侧区域 临港新片区 民用航空 600亿元 近年来，标准厂房市场处于快速增长期，尤其是工业发展成熟的华东区域，更多企业寻求专业开发商提供的高标准的物业设施、专业的物业管理和园区运营，标准化厂房市场前景广阔。 以苏州市工业园区、高新区、吴中区三区标准工业厂房市场为例，2012-2022年间： 供应 40% 苏州大市范围内工业厂房总存量1,100万方 张家港市： 158万方 常熟市： 租金 35% 113万方太仓市： 高新区：78万方 161万方 相城区：昆山市： 228万方 空置率 14pps 120万方 吴中区： 104万方 工业园区： 116万方 吴江区： 88万方 注：厂房存量面积包含现有及未来入市项目；数据截至2022年上半年 注：1：«中国(上海)自由贸易试验区临港新片区发展“十四五”规划» 2：“两翼齐飞”是指依托上海自贸试验区临港新片区、长三角一体化示范区、虹桥商务区、张江科学城等战略平台，发挥对内对外开放枢纽作用； 来源：公开资料整理，高力国际。 数据来源：国家统计局，高力国际整理 实体经济： 未来将加大力度建设现代化货物 图5：从十八大到二十大，物流地位逐渐提升 二十大 2022年10月 流通体系及物流基础设施 物流作为连接生产及消费的关键环节，其在国家战略层面的重要性逐步凸显。一方面，二十大再次提出了要加快建设交通强国1。2019年，中共中央、国务院颁发《交通强国建设纲要》，提出到2050年全面建成 十八大 2012年11月 未直接提到物流、供应链等关键词，但十八大以来相继 十九大 2017年10月 在现代供应链领域培育新增长点、形成新功能；加强物流等基础设施网络建设；建设交通强国 着力提升产业链供应链韧性和安全水平； 加快建设交通强国； 确保重要产业链供应链安全 “人民满意、保障有力、世界前列”的交通强国，实现“人享其行、物优其流”。另一方面，二十大报告再次 发布多项物流相关政策 来源：根据公开资料整理，高力国际 明确“优化基础设施布局、结构、功能和系统集成，构建现代化基础设施体系。”“十四五”规划纲要中具体阐述了现代化基础设施的五大方向，其中就包括物流产业基础设施建设。 近年来，受到国内出口增长及线上购物消费习惯改变的影响，仓储物流园的需求量持续增长，国内仓储业固定资产投资保持平稳（详见图6），主要城市仓储租金普遍上涨（详见图7）。根据世界银行提供的统计，中国仓储物流设施面积总量排名靠前，但人均占有面积不及1平方米，仅相当于美国和日本的20%左右。物流基础设施建设升级和结构优化是持续性的，具有长期机遇。 图6：2011年至2021年国内仓储业固定资产投资情况 单位：亿元 8000 6000 4000 2000 0 20112012201320142015201620172018201920202021 2,437 3,120 4,201 5,159 6,620 6,984 6,856 6,767 6,246 6,864 7,317 来源：国家统计局，西南证券，高力国际 图7：中国主要城市物流仓储租金地图（2022年上半年） 华北 北京RMB1.76|+1.1% 天津RMB0.87|-5.4% 廊坊RMB1.13|-9.6% 郑州RMB0.86|-1.1% 青岛RMB0.76|-2.6% 济南RMB0.87|-1.1% 大连RMB0.57|-9.5% 沈阳RMB0.65|-3.0% 长春RMB0.56|-9.7% 哈尔滨RMB0.72|+1.4% 华东 上海RMB1.53|+0.7% 苏州RMB1.21|+2.8% 昆山RMB1.23|+1.4% 太仓RMB1.05|+1.2% 无锡RMB0.97|+2.7% 嘉兴RMB0.94|-1.4% 杭州RMB1.08|+0.5% 南京RMB0.89|+0.1% 南通RMB0.72|-0.3% 常熟RMB0.96|+0.3% 宁波RMB0.98|0.0% 华中 武汉RMB0.81|-3.1% 长沙RMB0.85|-0.1% 华西 成都RMB0.71|-9.9% 重庆RMB0.68|-12.8% 西安RMB0.82|-1.2% 昆明RMB0.85|+1.2% 贵阳RMB0.89|-1.1% 图例：净有效租金|同比涨幅(YOY) 单位：每平方米每天 注：净有效租金不含税费、物业管理费及免租期 华南 建议与展望： 《交通强国建设纲要》提出，将壮大供应链服务、冷链快递、即时直递等新业态新模式，推进智能收投终端和末端公共服务平台建设；积极发展无人机/车物流递送、城市地下物流配送等。冷链仓储、即时配送、智能物流产业园等细分赛道迎来发展机遇。 结合政策端及市场端各项有利因素，我们判断物流仓储物业将持续受到资本青睐，其开发与交易量将不断走高。以上海市场为例，据统计，未来五年（2022年-2026年）新增项目供应量将超过过去五年（2017-2011年）总供应量的两倍。 香港RMB4.47|+8.5% 深圳RMB1.70|+4.3% 东莞RMB1.50|+10.3% 惠州RMB1.20|+5.3% 广州RMB1.34|+6.4% 佛山RMB1.10|+2.1% 南宁RMB0.97|+3.2% 注：1.来自二十大报告第四章，指出将“加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国”来源：高力国际。 科技创新： 坚持科技是第一生产力、人才是第一资源、创新是第一动力 二十大报告强调“完善科技创新体系，坚持创新在我国现代化建设全局中的核心地位“，“加快建设教育强国、科技强国、人才强国”，”科技自立自强能力显著提升”。创新是我国实现高质量发展、创造经济新增长点的重要抓手。无论从加大研发收入（图8）还是推动重点领域项目、基地、人才一体化配置方面，国家都投入巨大。“十四五”期间，我国将加强基础研究、注重原始创新，瞄准人工智能、量子信息、集成电路、生命健康、脑科学、生物育种、空天科技、深地深海等前沿领域，实施一批具有前瞻性、战略性的国家重大科技项目*。作为承载着大部分科技研发职能的载体，产业园区的开发建设将在未来五年迎来全面的发展跃进。 图8：中美R&D支出及GDP占比图9：上海产业园区总供应量（万平方米） 二十大期间 十九大期间 中国R&D经费支出（人民币亿元）美国R&D经费支出（人民币亿元） 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 中国经费与GDP比值美国经费与GDP比值 2,400 3.0%2.9%3.0%3.2% 3.5% 2.5%2.7% 2.1%2.1%2.2% 2.4% 2.0% 4%2,000 1,600 3%1,200 800 2%400 0 1% 1,123 1,247 1,360 1,454 1,533 1,636 1,743