公司首次覆盖报告：园区开发运营龙头，新能源与投资业务加速拓展

园区开发运营领军龙头，两翼业务加速拓展，给予“买入”评级 中新集团在布局上紧紧围绕国家“新型城镇化”、“长三角一体化”战略和“一带一路”倡议，在业务端优化了“一体两翼”的发展格局，以园区开发运营为主，同时强化了产业投资和绿色公用业务两翼业务，通过主体板块与两翼板块有机联动、资源集聚，实现高水平产城融合。我们预计公司2022-2024年归母净利润为15.5、19.2和23.7亿元，对应2022-2024年EPS为1.03、1.28、1.58元，当前股价对应PE为8.0、6.4、5.2倍。首次覆盖，给予“买入”评级。 战略布局长三角，产城融合园区与区中园同扩张 在产城融合园方面，公司立足苏州、深耕长三角进行战略布局，区位优势明显。 公司南通、滁州、嘉善、苏银4个大型产城融合园截至2022H1总投资额超过350亿元，同时中新昆承湖园区已经签约，未来产城融合园开发业绩有望持续释放。 在区中园方面，公司在建拟建面积达135万方，未来拓展规模不低于50万方，区中园规模也将稳步提升，未来有机会通过REITs进一步扩张。 新扩多平台探索绿色公用业务 中新集团依托中新公用发展新能源业务，力争达到3年2GW的分布式光伏电站持有规模，并成立中新春兴、中新绿发和中新旭德作为绿色公用新能源发展平台。 截至2022H1公司已完成项目投资运营36个，在建项目9个，业务覆盖长三角及陕西、福建等地，与多家园区内外知名企业签约服务。 多层次布局产业投资，为开发运营主业赋能 公司目前主要有基金投资和科创直投两种模式，布局科创及新兴产业投资。截至2022年6月底，公司累计认缴外部市场化产业基金约30亿元，拉动基金落地规模超500亿，其中落地苏州工业园区的规模超200亿元；所投基金累计返投苏州工业园区及各产城融合园区项目约82亿元，拉动项目总投资约314亿元，其中基金返投项目在新能源、新材料领域金额占比最高。 风险提示：受到疫情反复影响，拿地拓展不及预期、项目开竣工潜在风险。 财务摘要和估值指标 1、立足苏州，打造一流园区开发运营领军企业 1.1、深耕园区运营，推动产业发展 中新苏州工业园区开发集团股份有限公司（简称中新集团）由中国和新加坡两国政府于1994年8月共同投资设立，作为园区开发主体和中新两国合作载体，为苏州工业园区开发建设做出了重大贡献。中新集团于2019年2月在上海证券交易所挂牌上市。 中新集团以“筑中国梦想、建新型园区”为己任，以园区开发运营为主体板块，以产业投资和绿色公用为两翼支撑板块，形成“一体两翼”发展格局。同时通过板块联动、资源集聚，实现高水平产城融合，助力国家科技创新和产业升级。战略层面，中新集团聚焦园区开发运营主业，积极融入国家战略，确立了“立足苏州、深耕长三角、关注全国重点城市、适度探索一带一路”的布局战略。同时，在原有园区开发运营基础上，深挖园区开发运营价值，开展多层次产业投资布局，促进产业导入，加速产业发展，深入挖掘运营价值。 图1：中新集团形成“一体两翼”的发展格局 图2：中新集团经过二十余年发展成为园区开发运营领军企业 1.2、中新两方财团注资，品牌输出园区载体 中新集团自1994年由中新两国财团合资设立，2019年上市首次公开发行14989万股，占发行后总股本的10%。上市前公司总股本13.49亿股，中方和新方财团持股比例分别为52%和28%；发行新股后总股本14.99亿股，中方和新方财团持股比例摊薄至46.8%和25.2%，截至2022H1两国财团持股比例仍保持不变。 图3：截至2022H1中新两国财团合计持股比例达72% 1.3、园区开发运营为主业，两翼业务不断发展 公司的一体两翼发展格局是以园区开发运营为主业，延伸出极具价值的产业投资和绿色公用两翼板块，强化产业赋能、绿色赋能园区发展。公司自2016年开始逐步处置旗下房地产业务，营收连续两年下滑，至2019年开始剥离房地产业务，不再从事住宅房地产开发经营和销售业务。2021年公司营收达39.2亿元，同比增长14.7%； 2022H1虽然受行业下行及疫情租金减免影响，营收仍同比增长17.4%至24.2亿元，业绩表现稳中向好。从各业务营收占比情况看，2022H1公司绿色公用和产业投资业务营收占比较2021年有所下降，但伴随两翼业务不断发展，将形成公司新的业务增长极和利润增长点。 图4：中新集团2022H1营收同比增长17.4% 图5：中新集团2022H1两翼业务营收占比下降 2、园区业务：产城融合园区与区中园同发展 2.1、扎根苏州工业园，园区发展稳中向好 公司作为中新两国合力打造运营苏州工业园的平台，扎根园区28年，将园区打造成国内产业园区标杆，跻身科技部建设世界一流高科技园区行列，在2016-2021年国家级经开区综合考评中实现六连冠。 表1：苏州工业园区在国家级经开区综合考评中实现多年排名第一 苏州工业园区既是实体经济发达的国家经开区，又是充满创新活力的国家高新区，并跻身科技部建设世界一流高科技园区行列。苏州工业园区借鉴新加坡经验，践行亲商服务理念，拥有国际一流的营商环境。产业园内已聚集600余家创新企业、近3.5万名科技人才，形成创新药研发、高端医疗器械、生物技术三大重点产业集群。 目前园区采取独特的“2+3+1”产业体系。其中，“2”是指新一代信息技术、高端装备制造两大主导产业，“3”是指生物医药、纳米技术应用、人工智能三大新兴产业，“1”是指现代服务业。2021年，三大新兴产业总产值突破3000亿元，增长20.3%。 图6：苏州工业园区采取独特的“2+3+1”产业体系 2021年，园区实现地区生产总值3330.3亿元，同比增长10%；进出口总额1119.7亿美元，同比增长18.9%；2022H1中新集团为苏州工业园区引进内外资新项目近40个，完成新增注册内外资合计近80亿元，呈现“稳中有进、稳中育新”发展态势，园区的不断发展也为中新集团的发展提供助力。 图7：苏州工业园区地区生产总值2018-2021年保持增长 图8：苏州工业园区进出口总额2019-2021年保持增长 2.2、战略布局长三角，产城融合园运营良好 受房地产行业销售下行、疫情多点散发等多重因素影响，2022上半年土地成交面积及新开工面积整体继续下行。在产城融合园方面，公司立足苏州、深耕长三角进行战略布局，苏州工业园区、苏锡通科技产业园、中新嘉善现代产业园、中新苏滁高新技术产业开发区通过围绕上海的梯度扇形布局有效承接上海的产业转移和外溢。同时公司积累多年的产业招商和运营能力也为各产城融合园区的产业导入打下基础，所深耕的长三角区域的区位优势明显，产业发展持续向好。 图9：中新集团围绕上海形成梯形布局有效承接产业转移 中新集团自1994年开始开发建设苏州工业园区，在城市规划、基础设施建设、招商亲商、软件转移等方面积累了丰富的经验，推动了园区高质量发展。为了将苏州工业园区的成功经验复制，推广到中国更多的地方以及更广阔的领域，公司在继续深耕苏州工业园区的前提下，从2009年开始市场化扩张，同时2010年开始国务院出台多条政策及文件，从承接载体、发展内容及优化路径等多方面对长三角区域的产业转移进行引导，共同构建长三角协同分工的一体化格局。在内外形势综合推动下，公司先后开拓了苏锡通科技产业园、中新苏滁高新技术产业开发区、中新嘉善现代产业园等7个国内产城融合园区，涉及开发面积约210平方公里，并拓展了首个海外园区-缅甸工业园。 表2：中新集团先后开拓了7个国内产城融合园区 图10：中新集团四家产城融合园截至2022H1总投资额均超过350亿元 公司根据国家宏观政策变化、政府诉求，不断优化和调整业务模式，如从苏锡通科技产业园、中新苏滁高新技术产业开发区的土地分成模式到中新嘉善现代产业园的PPP模式再到苏银产业园的轻资产模式，但公司在各个产城融合园区的开发主体地位始终不变，仍是围绕“产业发达、配套完善、绿色低碳、开放创新”，推动各园区实现高水平的产城融合。 2022年9月，中新集团与常熟市政府、常熟高新区正式签署商务总协议，共同打造长三角区域又一大型产城融合新项目——中新昆承湖园区。园区规划面积约46平方公里，未来区域将形成“一湖十岛”的空间布局，打造数字科技和新能源两大产业极核，现代服务业融合发展的苏州北部低碳城。同时公司计划在项目内进行重资产投入，建设运营超过千亩的区中园项目，打造首个轻重资产有机结合的项目。 图11：中新集团昆承湖园区呈现一湖十岛规划布局 2.3、以产为核，区中园业务资产优质 2021年，中新集团将区中园业务纳入主体板块范畴，丰富和强化了主体板块业务发展，园区开发运营的核心资源要素更加集聚。区中园业务是指为大小园区提供高品质全生命周期的服务，获得稳定收益的业务。在剥离房地产业务后，中新集团旗下子公司中新智地根据公司战略发展需要，全面向以区中园拓展运营为核心的业务转型。 图12：中新集团区中园主要分布在江苏和安徽两个区域 在园区拓展方面，中新智地积极在长三角区域布局，截至2022H1在长三角区域拓展面积超1800亩，在建、拟建面积约135万平方米。公司运营的工业载体近140万方，在苏州工业园区内拥有以生物医药、电子信息、人工智能等符合园区主导产业定位的工业载体约110万方，在长三角区域拥有以智能传感、智能制造等为主题的产业载体近30万方。2022H1公司拓展吴江苏州湾智能制造产业园、句容智能制造产业园、合肥肥西、太仓璜泾、安徽天长表面处理园等项目，业务已覆盖镇江、常州、南通、嘉善、无锡、苏州等区域。 在园区运营方面，苏州园区内工业载体综合出租率超95%，入驻企业362家，其中世界500强企业26家，科技领军人才企业37家，高新技术企业61家。2022H1在疫情影响下公司强化线上线下多渠道招商，2021年新投入运营的中新智慧园一期项目和中新苏通智能制造产业园上半年出租率均大幅提升。 图13：中新集团区中园总项目储备面积约335万方 区中园作为区域经济发展和产业规划的重要载体，未来有机会呈现REITs投资机会。产业园REITs底层资产地理位置优越，经营和现金流相对稳定，资质较优，整体回报率较高。截至2022年10月底，市场已获批6单产业园REITs，分别位于北京中关村、上海张江、上海临港、深圳蛇口、苏州工业园和合肥高新区，公司目前区中园项目均分布在长三角相对发达地区，经济水平和地理位置均较优越，未来区外项目有望通过REITS等实现循环滚动开发。 3、两翼业务协同联动，产业投资和绿色公用齐发展 3.1、多层次布局产业投资，为开发运营主业赋能 公司目前主要有基金投资和科创直投两种模式布局科创及新兴产业投资，结合科技创新国家战略，立足主导产业，形成了母基金、子基金及项目直投的多层次布局。在投资产业选择层面，公司围绕园区开发运营主业，覆盖生物医药、新材料、人工智能、电子信息、装备制造、新能源等苏州工业园区及各产城融合园区主导产业。 在基金投资业务层面，公司选择市场化程度高、历史回报好、与公司良性互动、有能力为中新系产城融合园区导入优质产业资源的基金团队合作。截至2022年6月底，公司累计认缴外部市场化产业基金约30亿元，拉动基金落地规模超500亿，其中落地苏州工业园区的规模超200亿元；所投基金累计返投苏州工业园区及各产城融合园区项目约82亿元，拉动项目总投资约314亿元，其中基金返投项目在新能源、新材料领域金额占比最高。 图14：中新集团所投基金返投项目在新能源、新材料领域金额占比最高 表3：中新集团倾向于与有返投产城融合园区项目能力的基金合作 在直投业务方面，公司坚持在风险可控的基础上，获得良好财务回报。投资选择倾向于“投早、投小、投硬科技、投园区”的理念，主投各区域内及有意落户各区域的企业。截至2022H1，公司累计投资项目共计19个，其中领军人才项目13个，国家重大科研项目1个，累计认缴金额约3.4亿元，拉动总投资约35亿元。 公司产业投资业务同时具备市场化判断和区域开发