2022W46：房企资金端持续释出利好，需求端新房成交量持续低迷

继930需求端组合放松后，近两周房企资金端持续释出利好。11月8日，交易商协会继续推进“第二支箭”支持房地产企业在内的民营企业发债融资。11月11日，央行“金融16条”要求对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，并延长房地产贷款集中度管理政策过渡期等等。11月14日，银保监会、住建部、央行三部门放宽预售资金监管，允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。整体看，本轮政策放松是继930中央首次“自上而下”放松需求端政策后，中央持续加码放松房企资金端的“政策组合包”。 新房市场量价维持低迷，整体信心依然偏弱。本周国家统计局发布的10月新房房价数据显示，70城新房房价指数单月同比-2.4%，较前值跌幅扩大0.1pct；70城环比-0.4%。分能级看，一线、二线、三线城市10月单月同比分别+2.6%、-1.3%、-3.9%；环比分别-0.1%、-0.3%、-0.4%。新房成交量能方面，我们跟踪的30个样本城市近2周单周成交面积在230万方左右，相较10月周均量能进一步下滑。虽然近期房企资金端利好频频，但需求端信心依然偏弱，需要更多政策“组合包”推动供需两侧同时发力。我们继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为0.0%，落后大盘0.34个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第16名。本周上涨个股共71支，较上周减少54支，下跌股数为63支。 新房：本周30个城市新房成交面积为233.8万平方米，环比提升2.7%，同比下降41.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为59.9万方，环比10.2%，同比-23.9%；样本二线城市为129.2万方，环比2.7%，同比-34.7%；样本三线城市为44.7万方，环比-6.1%，同比-63.2%。从今年累计46周新房成交面积同比看，样本30城共计13483.1万方，同比下降-31.7%；一线城市为2916.2万方，同比-23.7%；二线城市为7630.3万方，同比-30.4%；三线城市为2936.5万方，同比-40.9%。 二手房：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计95.2万方，环比下降6.1%，同比增长19.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为29.0万方，环比4.1%；样本二线城市为43.5万方，环比-2.5%；样本三线城市为22.7万方，环比-21.4%。年初至今累计二手房成交面积为4048.2万方，同比变动为-27.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1349.3万方，同比-28.3%；样本二线城市为1817.3万方，同比-31.4%；样本三线城市为881.5万方，同比-31.4%。 信用债：发行量小幅增加，发行利率涨跌不一。本周（11.14-11.20）共发行房企信用债5只，环比减少5只；发行规模共计65.6亿元，环比增加9.54亿元，总偿还量103.87亿元，环比增加22.18亿元，净融资额为-38.27亿元，环比减少12.64亿元。 投资建议：我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.房企资金端持续释出利好，需求端新房成交量持续低迷 继930需求端组合放松后，近两周房企资金端持续释出利好。11月8日，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，“第二支箭”通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持房地产企业在内的民营企业发债融资。11月11日，央行“金融16条”要求对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，并延长房地产贷款集中度管理政策过渡期等等。 11月14日，银保监会、住建部、央行三部门放宽预售资金监管，允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%。整体看，本轮政策放松是继930中央首次“自上而下”放松需求端政策后，中央持续加码放松房企资金端的“政策组合包”。 新房市场量价维持低迷，整体信心依然偏弱。本周国家统计局发布的10月新房房价数据显示，70城新房房价指数单月同比-2.4%，较前值跌幅扩大0.1pct；70城环比-0.4%。 分能级看，一线、二线、三线城市10月单月同比分别+2.6%、-1.3%、-3.9%；环比分别-0.1%、-0.3%、-0.4%。按城市数量看，10月单月新房房价指数同比上涨的城市数量为19城（较前值-1，下同）；同比下降51城（+1）。10月环比上涨10城（-5），环比下降58城（+4）。新房成交量能方面，我们跟踪的30个样本城市近2周单周成交面积在230万方左右，相较10月周均量能进一步下滑。虽然近期房企资金端利好频频，但需求端信心依然偏弱，需要更多政策“组合包”推动供需两侧同时发力。我们继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度。 图表1：70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比 图表2：70个大中城市新建商品住宅价格指数环比 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为0.0%，落后大盘0.34个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第16名。本周上涨个股共71支，较上周减少54支，下跌股数为63支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为鲁商置业、乾景园林、天地源、*ST坊展、*ST紫学，涨幅分别为34.7%、34.1%、14.8%、11.2%、10.7%。跌幅前五为万方发展、银亿股份、大港股份、广汇物流、ST慧球，跌幅分别为-16.5%、-14.3%、-12.9%、-6.1%、-6.0%。 本周48家重点房企中共计上涨27支，较上周减少16支，涨幅位居前五的为时代中国控股、富力地产、融信中国、禹洲集团、正荣地产，涨幅分别为39.3%、30.4%、27.1%、24.6%、23.7%。跌幅前五为华发股份、招商蛇口、阳光城、旭辉控股集团、绿地控股，跌幅分别为-5.8%、-3.7%、-3.3%、-3.2%、-2.3%。 图表3：各行业涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周（11.14-11.18）涨幅前五个股 图表7：本周（11.14-11.18）跌幅前五个股 图表8：重点房企涨跌幅排名 图表9：本周（11.14-11.18）重点房企涨幅前五个股 图表10：本周（11.14-11.18）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为233.8万平方米，环比提升2.7%，同比下降41.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为59.9万方，环比10.2%，同比-23.9%；样本二线城市为129.2万方，环比2.7%，同比-34.7%；样本三线城市为44.7万方，环比-6.1%，同比-63.2%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计46周新房成交面积同比看，样本30城共计13483.1万方，同比下降-31.7%； 一线城市为2916.2万方，同比-23.7%；二线城市为7630.3万方，同比-30.4%；三线城市为2936.5万方，同比-40.9%。其中一线城市中，北京（-22.8%）、上海（-17.6%）、广州（-32.5%）、深圳（-24.4%）同比均为负。二三线城市中仅江门（5.1%）同比为正，盐城（-70.4%）、莆田（-64.2%）、芜湖（-60.6%）等总计25城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪（11.12-11.18） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计95.2万方，环比下降6.1%，同比增长19.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为29.0万方，环比4.1%；样本二线城市为43.5万方，环比-2.5%；样本三线城市为22.7万方，环比-21.4%。年初至今累计二手房成交面积为4048.2万方，同比变动为-27.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1349.3万方，同比-28.3%；样本二线城市为1817.3万方，同比-31.4%；样本三线城市为881.5万方，同比-31.4%。 图表16：本周12城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：12样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（11.14-11.20）共发行房企信用债5只，环比减少5只；发行规模共计65.6亿元，环比增加9.54亿元，总偿还量103.87亿元，环比增加22.18亿元，净融资额为-38.27亿元，环比减少12.64亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以无评级（92.4%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以证监会主管ABS（45.7%）及一般中期票据（40.5%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（65.5%）的债券为主。 图表21：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中华润置地5年期中期票据（-51bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表25：房企每周融资汇总（11.14-11.20） 5.本周相关政策回顾 图表26：全国性政策及消息（11.13-11.19） 图表27：地方性政策及消息（11.13-11.19） 6.投资建议 我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。