房地产行业周报2022第14周：新房市场维持低迷、政策面持续利好

本周大盘转跌，房地产板块排名第5：本周大盘再度转跌，跌幅1.06%，31个行业中建筑、钢铁涨幅靠前，房地产板块上涨1.64%，排名第5位，连续上涨第4周，继续呈现明显超额收益。板块估值方面，随着股价上涨及业绩下滑，上周末板块PE及PB估值跳升，本周末估值继续回升至18.91X及1.11X，PE估值升至18年初的水平，PB估值也回升至一年中枢以上，与21年中水平相当；相对全部A股PE估值连续两周维持溢价，溢价幅度8%，PB折价幅度继续收窄至32%，若剔除银行股折价分别为24%及50%，PE相对估值已回升至16Q1末水平，而PB相对估值与20年末水平相当。个股方面，本周板块涨幅前五为新华联、南山控股、中国武夷等，跌幅前五为阳光股份、信达地产等，本周表现活跃的基本均为中小市值个股，其中阳光股份股东继续减持，三湘印象21年业绩大降62%。 本周主要公司表现分化，宝龙系、龙光、碧桂园服务及雅生活服务涨幅靠前，宝龙系及龙光前期大幅回调本周反弹，而世联行、泰禾、阳光城等跌幅靠前。 多家房企发布3月销售情况、多地松绑楼市政策等：1）多家房企发布3月销售情况：万科、保利等多家房企发布3月销售，同比继续维持大幅度下降，表现仍显低迷；2）多地松绑楼市政策：兰州松绑楼市限购限贷并下调首付比例；衢州取消限购限售；秦皇岛废弃限购令；甘肃、贵州等调整公积金政策。 重点城市新房成交同比连降第7周，持续低迷：成交上，受疫情反复等影响，本周重点24城新房成交量同环比均有下降，同比连降第7周，且维持较大降幅，从绝对量来看，两周后再度回落至周均水平以下。累计来看年初至今累计降38.1%，新房市场持续低迷。本周重点一二三线成交量同比继续大幅下降，且绝对量均回落至周均水平以下，年初至今一二三线累计同比分别降33.6%/35.6%/42.6%，累计降幅全面扩大。供给上，重点9城新增供给本周同环比均有小幅回升，年初至今累计降幅17.7%，相比上周末略有收窄。截止本周末狭义去化周期11.99个月，继上周末扩大以后本周末再度收窄。本周重点一二三线新增供给同比均有回升，年初至今累计同比分别为-2.5%/-25.4%/-42.6%，本周累计降幅均有收窄。截止本周末一二三线去化周期8.77/8.77/17.88个月，仅二线城市有所回落。 维持“强于大市”评级：近期重点城市新房市场及重点房企3月销售维持低迷，而政策面需求端松绑政策的出台力度及节奏均有加强，我们认为短期来看，结合市场下行压力、疫情反复及政策释放的信号，稳中偏松的政策基调不会改变，维持房地产市场平稳发展仍然需要政策的有力支持。我们维持板块“强于大市”的评级，推荐标的：1）优质稳健国企央企，保 利、万科，其他公司建议关注中海、招蛇、华润等，规模及利润率均有提升空间，2）相对激进的弹性标的部分龙头民企：新城，其他公司建议关注旭辉、碧桂园等，随着政策面释放暖意估值修复值得期待，3）物业相关公司华润万象生活、旭辉永升服务、碧桂园服务等。 风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。 1.板块行情回顾 1.1本周大盘转跌，房地产板块排名第5 本周大盘转跌，房地产板块排名第5：本周大盘再度转跌，跌幅1.06%，31个行业中建筑、钢铁涨幅靠前，房地产板块上涨1.64%，排名第5位，连续上涨第4周，继续呈现明显超额收益。 表1：房地产板块与指数行情回顾 图1：房地产行业及沪深300近一年收益率 图2：本周各行业涨跌幅/% 1.2随着股价上涨及业绩下滑，板块估值跳升 随着股价上涨及业绩下滑，板块估值跳升：随着股价上涨及业绩下滑，上周末板块PE及PB估值跳升，本周末估值继续回升至18.91X及1.11X，PE估值升至18年初的水平，PB估值也回升至一年中枢以上，与21年中水平相当；相对全部A股PE估值连续两周维持溢价，溢价幅度8%，PB折价幅度继续收窄至32%，若剔除银行股折价分别为24%及50%，PE相对估值已回升至16Q1末水平，而PB相对估值与20年末水平相当。 图3：房地产板块PE TTM 图4：房地产板块PB LF 图5：房地产板块相对全部A股估值 图6：房地产板块相对全部A股（剔除银行）估值 1.3本周主要公司中宝龙系、龙光反弹 本周主要公司中宝龙系、龙光反弹：本周板块涨幅前五为新华联、南山控股、中国武夷等，跌幅前五为阳光股份、信达地产等，本周表现活跃的基本均为中小市值个股，其中阳光股份股东继续减持，三湘印象21年业绩大降62%。本周主要公司表现分化，宝龙系、龙光、碧桂园服务及雅生活服务涨幅靠前，宝龙系及龙光前期大幅回调本周反弹，而世联行、泰禾、阳光城等跌幅靠前。 表2：本周A股板块涨跌幅前五名 表3：本周主要公司涨跌幅前五名 2.行业重要新闻 2.1销售：万科、保利等公告3月销售 表4：主要公司3月销售数据 2.2融资：保利拟发行住房租赁资产支持票据、中海发行公司债等 表5：本周主要公司融资情况 2.3回购：万科拟回购股份、旭辉永升服务回购股份等 表6：本周主要公司回购情况 2.4增减持：旭辉股东增持股份；金地高管拟增持公司债； 阳光城、招商积余等股东减持股份 表7：本周主要公司增减持股票/债券情况 2.5公司公告：融创及世茂停牌、招蛇与佳兆业战略合作、华夏幸福及华侨城人事变动等 表8：本周主要公司其他公告 2.6行业新闻：兰州、衢州等多地出台楼市松绑政策；成都完成首批集中供地等 表9：本周各地楼市新闻 3.行业数据跟踪 3.1重点城市新房成交同比连降第7周，持续低迷 重点城市新房成交同比连降第7周，持续低迷：受疫情反复等影响，本周重点24城新房成交量同环比均有下降，同比连降第7周，且维持较大降幅，从绝对量来看，两周后再度回落至周均水平以下。累计来看年初至今累计降38.1%，新房市场持续低迷。 图7：重点城市新房周成交 图8：重点城市新房周成交同环比 图9：重点城市新房成交滚动月同比及月环比 图10：重点城市新房成交累计同比 重点一二三线表现维持下滑：本周重点一二三线成交量同比继续大幅下降，且绝对量均回落至周均水平以下，年初至今一二三线累计同比分别降33.6%/35.6%/42.6%，累计降幅全面扩大。 图11：重点一二三线城市新房周成交同环比 图12：重点一二三线城市新房成交累计同比 3.2本周重点9城新增供给略有回升 本周重点9城新增供给略有回升：重点9城新增供给本周同环比均有小幅回升，年初至今累计降幅17.7%，相比上周末略有收窄。截止本周末狭义去化周期11.99个月，继上周末扩大以后本周末再度收窄。 图13：重点城市新房新增供给累计同比 图14：重点城市新房库存及去化周期 本周重点一二三线新增供给同比均有回升：本周重点一二三线新增供给同比均有回升，年初至今累计同比分别为-2.5%/-25.4%/-42.6%，本周累计降幅均有收窄。截止本周末一二三线去化周期8.77/8.77/17.88个月，仅二线城市有所回落。 图15：重点一二三线城市新房新增供给累计同比 图16：重点一二三线城市新房狭义库存/套 图17：重点一二三线城市新房狭义去化周期 图18：重点城市新房狭义去化周期 4.投资建议 维持“强于大市”评级：近期重点城市新房市场及重点房企3月销售维持低迷，而政策面需求端松绑政策的出台力度及节奏均有加强，我们认为短期来看，结合市场下行压力、疫情反复及政策释放的信号，稳中偏松的政策基调不会改变，维持房地产市场平稳发展仍然需要政策的有力支持。我们维持板块“强于大市”的评级，推荐标的：1）优质稳健国企央企，保利、万科，其他公司建议关注中海、招蛇、华润等，规模及利润率均有提升空间，2）相对激进的弹性标的部分龙头民企：新城，其他公司建议关注旭辉、碧桂园等，随着政策面释放暖意估值修复值得期待，3）物业相关公司华润万象生活、旭辉永升服务、碧桂园服务等。 风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。