房地产行业周报：央行年终例会坚持稳增长，成都东莞限购放松

核心观点：央行年终例会坚持稳增长，成都东莞限购放松 克而瑞2022年房企销售排行榜显示，TOP100房企全年累计业绩规模同比降低41.6%，近9成百强房企累计业绩同比下滑，市场延续下行压力，行业信心处在低位。央行年终例会指出要坚持稳字当头、稳中求进，加大稳健货币政策实施力度，我们认为楼市调控仍是市场稳定发展的主基调。在针对房企融资的宽松政策发布后，12月房企融资同比情况改善，央国企及优质民企将显著受益。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，伴随成都、东莞等城市限购进一步放开，我们预计未来针对需求端的政策也将持续宽松，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：央行年终例会坚持以稳为主，东莞全域退出住房限购 中央层面：央行年终例会指出要坚持稳字当头、稳中求进，强化跨周期和逆周期调节，加大稳健货币政策实施力度。银保监会提出促进金融与房地产正常循环，改善优质房企资产负债表，“因城施策”实施差别化住房信贷政策，满足刚性和改善性住房需求，支持长租房市场建设。 地方层面：高能级城市限购持续松动，东莞宣布全域退出住房限购，父母投靠成年子女入户的，可作为单独家庭在户籍对应的限购区域购一套住房。重庆优化商贷住房套数认定，苏州调整二套首付比例，广州深化二手房带押过户政策。 市场端：商品住宅成交面积同比下滑，三城集中土拍收官 销售端：2022年第52周，全国64城商品住宅成交面积512万平米，同比下降23%，环比增加46%，年初至今64城累计同比下降33%。全国23城二手房成交面积为111万平米，同比增速-15%，年初至今累计同比增速-13%。 投资端：2022年第52周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2575万平方米，成交土地规划建筑面积7969万平方米，同比下降21%，成交溢价率为2.1%。 武汉、济南、长沙完成集中供地。武汉第六批次集中供地顺利完成，共出让11宗涉宅地，最终1宗溢价、10宗底价成交，揽金229.2亿元，成交规划建面209万方，拿地企业以城投平台为主。济南第四批次集中供地14宗涉宅地11宗底价成交，3宗触顶进入竞品质和建设进度环节，揽金57.3亿元，成交规划建面84.1万方，保利置业20亿触顶斩获科技城3宗地块。长沙第四批次集中供地13宗涉宅用地底价成交11宗，溢价成交2宗，揽金78.4亿元，成交规划建面198万方，其保利发展经过6轮竞价竞得岳麓区地块。 融资端：国内信用债发行同环比增加 2022年第52周，信用债发行66.5亿元，同比增加43%，环比增加105%，平均加权利率3.44%，环比增加209BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、央行年终例会坚持以稳为主，东莞全域退出住房限购 中央层面：（1）央行：发布2022年第四季度货币政策委员会例会公报，指出要坚持稳字当头、稳中求进，强化跨周期和逆周期调节，加大稳健货币政策实施力度，要精准有力，发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，增强信心，攻坚克难，着力稳增长稳就业稳物价，着力支持扩大内需，着力为实体经济提供更有力支持。（2）住建部：原副部长仇保兴提出近期房地产市场的脆弱性明显增加，要增强房地产市场的韧性，要防止对市场直接或间接不利的政策出台。（3）银保监会：促进金融与房地产正常循环，做好“保交楼、保民生、保稳定”工作，满足房地产市场合理融资需求，改善优质房企资产负债表。坚持“房住不炒”定位，“因城施策”实施差别化住房信贷政策，满足刚性和改善性住房需求，支持长租房市场建设，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。（4）发改委：要求北京、上海、安徽、广东狠抓任务落实，统筹推进保交楼、稳就业、保供稳价等稳经济一揽子政策措施落地见效。省级发改部门应对企业债券本息兑付风险开展排查，提前掌握辖区内每一支企业债券还本付息资金安排和风险状况。（5）深交所：2023年，深交所将助力盘活存量资产，加快基础设施REITs常态化发行，大力推进REITs市场扩规模、拓范围，积极探索基础设施建设新投资模式加速形成。推动监管服务与稳增长、扩内需等政策取向相协同，股债并举提高直接融资水平，大力发挥基础设施REITs盘活存量扩大投资作用。 地方层面：（1）东莞：宣布全域退出住房限购，莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区的新建商品住房和二手商品住房暂停实行商品住房限购政策，同时对这些区域新房实施“2年限售”。（2）成都：父母投靠成年子女入户的，可作为单独家庭在户籍对应的限购区域购一套住房。提出保租房年租金涨幅不得超过5%，不得一次性收缴超过3个月的租金，不得超过市场租金标准的90%；配租分为定向和非定向两种方式。（3）长治：为更好发挥住房公积金制度的保障作用，支持缴存职工合理住房需求，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款的，最低首付款比例由50%降低至20%。（4）广州：深化二手房“带押过户”，联合相关银行机构加强业务协同，灵活开展登记业务合并办理，实现企业群众办理在押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押，即可一并完成过户、新设抵押和发放新贷款等手续，进一步减少办事成本和时间。（5）潍坊：2023年1月起，公积金首套房首付比例由30%降至20%，最高可贷额度由50万元提高至60万元。（6）重庆：优化商贷住房套数认定，居民在中心城区以外区县新购住房的，个人商贷仅将所在区县的住房纳入套数核查范围。居民将存量住房用作保障性租赁住房和长租房且取得保障性租赁住房认定书或长租房承诺的，不纳入住房套数计算；原则上一个家庭只核减一套。（7）苏州：调整二套首付比例，对于有房贷款未结清的，首付比例降至4成。 表1：央行年终例会坚持以稳为主，东莞全域退出住房限购 2、销售端：新房成交量环比增加，二手房成交量同比下滑 2.1、64大中城市新房成交增速环比增加 根据房管局数据，2022年第52周，全国64城商品住宅成交面积512万平米，同比下降23%，环比增加46%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达20682万平米，累计同比下降33%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比增加 图3：2022年第52周64大中城市成交面积同比下降环比增加 图4：2022年第52周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比增加 图5：2022年第52周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增加 图6：2022年第52周64大中城市中三四线城市成交面同比环比下降 根据房管局数据，2022年第52周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-33%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-30%、-2%、-52%，年初至今累计增速-24%、-30%、-40%。 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比下降 2022年第52周，全国23城二手房成交面积为111万平米，同比增速-15%，前值-29%；年初至今累计成交面积6540万平米，同比增速-13%，前值-13%。 图8：23城二手房成交单周同比下降 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比下降，五城完成集中土拍 2022年第52周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2575万平方米，成交土地规划建筑面积7969万平方米，同比下降21%，成交溢价率为2.1%。一线城市成交土地规划建筑面积207万平方米，同比增加10%；二线城市成交土地规划建筑面积2167万平方米，同比下降39%；三线城市成交土地规划建筑面积5596万平方米，同比下降13%。武汉、济南、长沙完成集中供地。武汉第六批次集中供地顺利完成，共出让11宗涉宅地，最终1宗溢价、10宗底价成交，揽金229.2亿元，成交规划建面209万方，拿地企业以城投平台为主。济南第四批次集中供地14宗涉宅地11宗底价成交，3宗触顶进入竞品质和建设进度环节，揽金57.3亿元，成交规划建面84.1万方，保利置业20亿触顶斩获科技城3宗地块。长沙第四批次集中供地13宗涉宅用地底价成交11宗，溢价成交2宗，揽金78.4亿元，成交规划建面198万方，其中望城区7宗宅地由湖南金蛰地产、望城区纬地置业、望城区腾飞土地开发3家房企分得，保利发展经过6轮竞价竞得岳麓区地块。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率下降 4、融资端：国内信用债发行同环比增加 2022年第52周，信用债发行66.5亿元，同比增加43%，环比增加105%，平均加权利率3.44%，环比增加209BPs；海外债无新增发行。 图13：国内信用债发行规模同比增加 图14：海外债无新增发行 图15：债券发行规模累计同比降幅仍较大 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年12月26-30日，下同）房地产指数下跌2.76%，沪深300指数上涨1.13%，相对收益为-3.89%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第28位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：*ST松江、新华联、广宇发展、空港股份、深振业A，涨跌幅排名后5位的个股分别为广汇物流、滨江集团、万业企业、格力地产、南都物业。 图16：本周房地产指数下跌2.76%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中*ST松江、新华联、广宇发展涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中广汇物流、滨江集团、万业企业跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 克而瑞2022年房企销售排行榜显示，TOP100房企全年累计业绩规模同比降低41.6%，近9成百强房企累计业绩同比下滑，市场延续下行压力，行业信心处在低位。 央行年终例会指出要坚持稳字当头、稳中求进，加大稳健货币政策实施力度，我们认为楼市调控仍是市场稳定发展的主基调。在针对房企融资的宽松政策发布后，12月房企融资同比情况改善，央国企及优质民企将显著受益。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，伴随成都、东莞等城市限购进一步放开，我们预计未来针对需求端的政策也将持续宽松，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。