房地产第45周周报：从“救项目”到“稳房企”，民企融资迎来政策暖风

行业研究 2022年11月14日 看好/维持 行业报告 房地产 房地产第45周周报：从“救项目”到“稳 东房企”，民企融资迎来政策暖风 分析师 陈刚电话：010-66554028邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份市场行情： 有 限本周（11.7-11.11）A股地产指数（申万房地产）涨幅10.24%（上周0.61%），A股大盘（中证A股）涨幅0.20%（上周6.77%）； 公H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅23.77%（上周2.81%），H股大盘（恒生指数）涨幅7.21%（上周8.73%）。本周A 司股、H股地产板块表现均强于大盘。 证行业基本面： 券新房销售继续偏弱，二手房销售增速回落。从数据来看，29城商品房累计销售面积（11.1~11.12）同比-23.1%，上月同比-13.8%； 研12城二手房成交面积（11.1~11.12）同比17.8%，上月同比26.2%。 究土地市场供需两弱，但下滑趋势有所缓和。从数据来看，100大中城市本年累计（截至11.13）成交土地建面同比-13.3%，上报周累计同比-13.4%；本周100大中城市（11.7~11.13）土地成交溢价率2.5%，上周2.8%；100大中城市本年累计（截至11.13告土地成交总价同比-32.6%，上周累计同比-33.2%。 投资策略： 本周监管部门接连出台重大的支持政策，在供需两端特别是民企融资端，给予了大力度的支持。11月8日，中国银行间市场 交易协会将民营房企纳入“第二支箭”政策，预计可支持至少2500亿元民营企业债券融资。11月13日，央行、银保监会出手，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展，内容涉及稳定房地产融资、做好“保交楼”金融服务、保障住房金融消费者合法权益、做好受困房地产企业风险处置、阶段性调整部分金融管理政策、支持住房租赁金融等六个方面。两部门明确，稳定房地产开发贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款及信托贷款等存量融资合理展期，支持优质房地产企业发行债券融资，阶段性优化房地产项目并购融资政策，加快推动房地产风险市场化出清。 我们认为随着对融资端支持力度的加强，行业融资持续紧缩的状况有望得到扭转。当前的纾困思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，随着对优质民企融资支持的加速落地，市场对优质民企的信心有望得到修复。11月8日“第二支箭”政策发 布后，仅隔两天就受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，落地速度及金额体现出了政策的力度与决心。“金融十六条”措施，从供需两端全面维护行业的稳定发展。在供给端，强调对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展，从开发贷款，债券和信托融资等各方面全面加强对优质房企的融资支持。通过存量展期和增量融资支持，有望极大缓解房企的债务偿还压力；而重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目，也有望推动行业纾困与整合实质性的加速落地。在需求端，主要通过加强“保交楼”和支持个人购房信贷，促进市场销售的恢复。 从地方层面来看，需求端的鼓励政策也在持续的推出。11月11日，杭州调整住房贷款政策，首套房认定执行“认房不认贷”，迎来该限购政策五年后的首次松绑；贷款购买第二套普通自住房的居民家庭，最低首付比例由此前的60%调整为40%。杭州作为热点城市，取消“认房又认贷”并降低二套房首付比例，对高能级城市进一步加强需求端政策支持具有重要的信号意义。 我们持续推荐：1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性与未来成长性。在民企大规模暴雷和丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。3）具有优质的经营体系，开发主业稳健，在政策支持下，有望率先获得金融机构重点支持的民营房企，建议持续跟踪龙湖集团、碧桂园。在“第二支箭”及“金融十六条”的政策支持下，经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产第45周周报：从“救项目”到“稳房企”，民企融资迎来政策暖风 目录 1.市场行情(2022.11.7~2022.11.11)4 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅4 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势4 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅5 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅6 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜7 2.新房销售(截至2022.11.12)8 2.1新房累计成交面积同比8 2.2新房月度成交面积同比9 3.二手房销售(截至2022.11.12)10 3.1二手房累计成交面积同比11 3.2二手房月度成交面积同比12 4.土地市场(截至2022.11.13)13 4.1成交土地规划建筑面积同比13 4.2成交土地溢价率15 4.3成交土地总价16 5.政策情况(2022.11.7~2022.11.13)17 6.投资策略18 7.风险提示19 插图目录 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势4 图2：截至本周H股地产板块与恒生指数走势5 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5 图4：截至本周H股地产板块与恒生指数累计涨跌幅6 图5：本周A股各板块周涨跌幅6 图6：本周H股各板块周涨跌幅7 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜7 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜8 图9：45城商品房成交面积日累计值8 图10：45城商品房成交面积日累计同比9 图11：各线城市商品房成交面积日累计同比9 图12：45城商品房月成交面积同比10 图13：各线城市商品房月成交面积同比10 图14：16城二手房成交面积日累计值11 图15：16城二手房成交面积日累计同比11 图16：各线城市二手房成交面积日累计同比12 P3 东兴证券普通报告 房地产第45周周报：从“救项目”到“稳房企”，民企融资迎来政策暖风 图17：16城二手房月成交面积同比12 图18：各线城市二手房月成交面积同比13 图19：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值13 图20：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比14 图21：各线城市成交土地规划建筑面积周累计同比14 图22：100大中城市供应成交均价(元/平)及成交土地溢价率(%)15 图23：各线城市成交土地溢价率(%)15 图24：100大中城市成交土地总价周累计值16 图25：100大中城市成交土地总价周累计同比16 图26：各线城市成交土地总价周累计同比17 表格目录 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅4 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅4 表3：新房成交面积同比8 表4：二手房成交面积同比10 表5：100大中城市土地成交与供应13 表6：本周主要地产调控政策梳理17 P4 东兴证券普通报告 房地产第45周周报：从“救项目”到“稳房企”，民企融资迎来政策暖风 1.市场行情(2022.11.7~2022.11.11) 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2022/11/11) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 房地产(申万) 2958.2 10.24% 0.61% -1.32% 中证A股 3308.1 0.20% 6.77% -7.82% 沪深300 3788.4 0.56% 6.38% -9.61% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2022/11/11) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 克而瑞内房股领先指数 2130.5 23.77% 2.81% -13.62% 恒生指数 17325.7 7.21% 8.73% -12.38% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图2：截至本周H股地产板块与恒生指数走势 东兴证券普通报告 P5 房地产第45周周报：从“救项目”到“稳房企”，民企融资迎来政策暖风 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P6 东兴证券普通报告 房地产第45周周报：从“救项目”到“稳房企”，民企融资迎来政策暖风 图4：截至本周H股地产板块与恒生指数累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅 图5：本周A股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图6：本周H股各板块周涨跌幅 东兴证券普通报告 P7 房地产第45周周报：从“救项目”到“稳房企”，民企融资迎来政策暖风 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P8 东兴证券普通报告 房地产第45周周报：从“救项目”到“稳房企”，民企融资迎来政策暖风 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.新房销售(截至2022.11.12) 表3：新房成交面积同比 29城商品房成交面积 一线城市(4城) 二线城市(11城) 三四线城市(14城) 本年至今累计同比 -27.1% -19.2% -28.6% -29.0% 本月至今累计同比 -23.1% -16.3% -24.4% -25.2% 上月同比 -13.8% -4.3% -15.0% -18.3% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 2.1新房累计成交面积同比 图9：45城商品房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图10：45城商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图11：各线城市商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.2新房月度成交面积同比 东兴证券普通报告 P9 房地产第45周周报：从“救项目”到“稳房企”，民企融资迎来政策暖风 P10 东兴证券普通报告 房地产第45周周报：从“救项目”到“稳房企”，民企融资迎来政策暖风 图12：45城商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图13：各线城市商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.二手房销售(截至2022.11.12) 表4：二手房成交面积同比 12城二手房成交面积 一线城市(2城) 二线城市(6城) 三四线城市(4城) 本年至今累计同比 -25.1% -26.7% -25.9% -20.3% 本月至今累计同比 17.8% 10.6% 16.9% 30.3% 上月同比 26.2% 27.2% 27.9% 19.6% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 3.1二手房累计成交面积同比 图14：16城二手房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图15：16城二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 东兴证券普通报告 房地产第45周周报：从“救项目”到“稳房企”，民企融资迎来政策暖风 P11 P12 东兴证券普通报告 房地产第45周周报：从“救项目”到“稳房企”，民企融资迎来政策暖风 图16：各线城市二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券