房地产行业第45周周报：二手房热度不减，民企融资再获支持

房地产行业第45周周报 二手房热度不减，民企融资再获支持 2022年11月13日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 二手房热度不减，民企融资再获支持 2022年11月13日 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 摘要: ⯁本周核心观点：11月第2周，二手房交易热度仍在高位。30城新房成交面积232.07万平，同比降34.02%，环比降21.51%，同环比跌幅相比上周均扩大。15城二手房成交面积156.60万平，环比微降，同比升42.13%， 热度维持高位。16城库存面积环比微降，去化周期延长。11月10日，南京完成第四批次集中供地，此次集中挂地4宗，全部位于江北新区核 心片区，最终全部以底价成交，总收金66亿元，总出让面积110336㎡， 总规划建面292878㎡。从地块区位来看，本次集中供地，弥补了上一轮土拍江北新区地块“缺席”的遗憾；从出让规则来看，4宗地块均延续了第三批“未设置毛坯房销售限价”的做法；从成交结果来看，44宗地块均由江北新区的国资企业摘得。我们预计近期出台的相关政策会对国资托底拿地产生一定约束，未来南京土地市场或面临一定程度的调整，土地出让模式将继续优化。 ⯁重点政策解读：11月8日，亦庄经开区管理的台湖、马驹桥地区不再执行通州“双限”政策，仅执行北京其他区域的购房政策，另外政策还明确新房、二手房要同步进行调整。我们认为本次政策调整后，或将优化和 改善两地住房供需关系，促进“职住平衡”，并将有效释放合理购房需求，带动区域内房地产市场整体活跃度的提升。整体来看本次取消通州两地双限购限制的信号意义胜于实际执行的效果，其标志着政策松绑或将进一步延续和深入，后续政策或将密集推出，未来有望从首付比例认定、限购范围调整等多个维度继续发力。同日，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。我们认为随着此次融资支持政策落地，或可更大程度恢复地产债市场再融资，缓解民营房企流动性困难；同时优质民营房企的信用危机和行业出清已临近尾声，市场悲观情绪基本出尽，提示板块底部投资机会。 ⯁一周行情回顾：本周（2022/11/07-2022/11/13)申万房地产指数上涨 10.24%，跑赢上证综指9.70pct,在各类板块中位列第1/31，恒生地产建 筑业指数上涨11.53%，跑赢恒生综指4.53pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：旭辉控股集团（161.05%）、新城发展（92.45%）、碧桂园 （76.38%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：弘阳地产（-29.11%）、德信中国（-12.70%）、九龙仓集团（-7.23%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨22.35%，跑赢恒生综指15.35pct，在各类板块中位列第1/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：时代邻里（57.75%）、旭辉永升服务 （44.54%）、宝龙商业（43.00%）；本周仅有两家地产公司下跌，分别为：弘阳服务（-7.19%）、国锐地产（-6.12%）。 ⯁地产市场监测：本周（2022/11/05-2022/11/11）30个大中城新房成交 面积232.07万平方米，同比下降34.02%，环比下降21.51%。15城二手 房成交面积156.60万平方米，同比上升42.13%，环比下降7.70%。监测16个重点城市库存面积19342.90万平方米，环比上升0.66%，去化周期 87.55周，较上周缩短0.96周。上周（2022/10/31-2022/11/06）100大中城市土地供应建面5442.74万平方米，同比下降10.23%，环比下降0.85%；土地成交建面4002.35万平方米，同比上升49.26%，环比下降 3.01%；供需比上升为1.36，溢价率为5.35%。 ⯁房企融资情况：本周（2022/11/05-2022/11/11)房企境内新发债总额为 56.06亿元，同比上升16.79%，环比上升13.25%；债务总偿还量为81.69 亿元，同比上升30.81%，环比下降56.36%；净融资额-25.63亿元。 ⯁风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾7 2.1房地产板块7 2.2物业板块7 2.3重点公司公告8 3.地产市场监测11 3.1新房成交数据11 3.2二手房成交数据11 3.3土地市场情况12 3.4库存及去化14 4.房企融资情况16 4.1融资总览16 4.2房企融资详情16 4.3房企信用情况18 风险因素18 图表目录 图表1：本周地产政策回顾6 图表2：本周房地产板块行情走势（%）7 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）7 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）7 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）7 图表6：本周物业板块行情走势（%）8 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）8 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）8 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）8 图表10：本周重点公司公告8 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速11 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）11 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）11 图表14：2022年9月住宅价格和同比及环比增速11 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速12 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）12 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）12 图表18：2022年9月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）12 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速12 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速12 图表21：100大中城土地供需比（倍）13 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比13 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率13 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率13 图表25：集中供地情况14 图表26：16城库存面积及去化周期14 图表27：一线城市库存面积及去化周期14 图表28：二线城市库存面积及去化周期14 图表29：三线城市库存面积及去化周期14 图表30：重点城市库存和去化周期情况15 图表31：境内新发债规模及同比增速16 图表32：债务偿还规模及债务净融资规模16 图表33：房企债券相关公告16 图表34：房企债券发行详情16 图表35：房企最新负面事件18 图表36：境外评级机构对房企主体评级调整18 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 11月8日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于加强亦庄新城台马地区商品住房管理的通知》，通知指出，自本通知发布之日起，划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区（约78平方公里）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。此次政策发布后，亦庄经开区管理的台湖、马驹桥地区不再执行通州“双限”政策，仅执行北京其他区域的购房政策。 政策解读： 台、马两地住房限购政策，将与北京（除通州外）其他区的限购政策达成一致。地理区位上，台马两地位于通州区。通州区此前执行的“双限”政策为：有一套房的京籍家庭需要3年以上通州户籍或在通州缴纳社保或纳税，可在通州购买住房；非京籍家庭除了要满连续 5年社保或纳税外，还要满足近3年在通州缴纳社保或纳税的条件，才可在通州购买一套住房。此次调整意味着台湖、马驹桥两个区域的住房限购政策，将与北京（除通州外）其他区的限购政策达成一致，即京籍家庭可拥有两套住房，非京籍家庭连续5年社保或纳税可拥有一套住房。 供需关系或将得以优化。管理区位上，台湖、马驹桥地区隶属经开区（自2020年7月 6日起，原来归属通州不动产登记办理的马驹桥地区、台湖京津高速东部地区，全部划入了经开区）。经开区作为全国唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园双重优惠的国家级经济技术开发区，拥有高新技术企业超1700家，世界500强企业（含分支机构）100家左右。我们认为本次政策调整后，将优化和改善两地住房供需关系，促进“职住平衡”。另外，政策还明确新房、二手房要同步进行调整，或将有效释放合理购房需求，带动区域内房地产市场整体活跃度的提升。 整体来看，本次取消通州两地双限购限制的信号意义胜于实际执行的效果。其标志着政策松绑或将进一步延续和深入，后续政策或将密集推出，未来有望从首付比例认定、限购范围调整等多个维度继续发力。 政策内容： 11月8日，为落实稳经济一揽子政策措施，坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具 （“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。 政策解读： 2022年监管层对民营房企给予多次支持。8月1日，人民银行2022年下半年工作会议指出，要保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。10月27日 上午副行长潘功胜赴中债信用增进投资公司开展专题调研，并指出“加大对民营房企债券融资的支持力度”。11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增召集21家民营房企召 开融资座谈会，对参会企业实际情况进一步摸底。本次扶持力度进一步加大，预计可支持约 2500亿元民营企业债券融资，后续还可视情况进一步扩容。 房企融资正在逐步解冻。2022年10月房企境内外债券融资规模418.24亿元，环比下降28.7%，债券发行规模处于近年较低水平。在《悲观情绪逐渐出尽，坚定看好地产板块》中我们提到，前期房企融资出现困难，一方面受到行业内债务违约持续发酵，叠加部分城市 停贷烂尾风波的影响；另一方面主要是由于市场销售持续低迷、企业流动性紧张，开发商拿地意愿回落，无新增项目使得开发贷也难以提供有力支持。目前融资正在逐步回暖，本周房企境内新发债总额同比上升16.79%，环比上升13.25%，未来还有望进一步增长。我们认为随着此次融资支持政策落地，或可更大程度恢复地产债市场再融资，缓解民营房企流动性困难；同时优质民营房企的信用危机和行业出清已临近尾声，市场悲观情绪基本出尽，提示板块底部投资机会。 1.2地产政策回顾 中央政策层面：交易商协会将继续支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资；住建部决定将北京市、天津、重庆等24个城市列为智能建造试点城市；中国建设银行举行住房租赁基金成立发布暨合作签约仪式，300亿住房租赁基金正式落地。 地方政策层面：本周多地发布地产相关政策，对住房保障（成都）、住房管理（北京、东莞）、公积金政策（上海）、非商品性质房地产转让（深圳）等方面的政策措施进行了调整。 图表1：本周地产政策回顾 日期 城市 发布机构 内容 11/8 北京 北京市住房和 城乡建设委员会、北京经济技术开发区管理委员会、北京市通州区人民政府 11月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京经济技术开发区管理委员会、北京市通州区人民政府联合发布关于加强亦庄新城台马地区商品住房管理的通知。该通知提到，划归北京经济技术开发区