地产行业周报：金融支持持续加码，估值修复有望延续

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 金融支持持续加码，估值修复有望延续 2022年11月13日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周受交易商协会支持民营企业发债融资、受理龙湖集团200亿储架式注册发行等因素影响，地产板块大幅上涨10.2%。同时根据财联社披露，周末央行、银保监发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知，全面涵盖当前房地产重点问题，有助于进一步增强各方信心，提高房地产支持效率。我们认为市场融资收紧周期已经见底，需求端政策亦在不断宽松，短期建议关注超跌弹性房企金地集团、新城控股、绿城中国，同时持续关注融资、拿地及销售占优的强信用房企如保利发展、中国海外发展、 招商蛇口、万科A、滨江集团、越秀地产、天健集团等。物管建议优选关联房企风险可控、综合实力突出企业，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链机会，如东方雨虹、科顺股份、伟星新材、海螺水泥。 政策环境监测：1）稳信用再度加码，民企融资持续修复；2）央行、银保监发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知；3）成都高层次人才购房可不受户籍、社保缴纳时间等限制。 市场运行监测：1）成交环比下降，市场压力犹存。本周（11.5-11.11）新房成交2.6万套，环比减少24.3%，二手房成交1.5万套，环比减少4%。11月新房日均成交同比下降30.3%，降幅较10月扩大7.4pct。2）改善型需求占比环比上升。2022年10月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升0.3pct至80.5%。3）库存环比略升，短期维持稳定。16城取证库存10372万平，环比升0.8%。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。4）土地成交回落、溢价率回升，二线占比提高。上周百城土地供应建面5442.7万平、成交建面3945.1万平，环比降0.9%、降1.2%；成交溢价率5.4%，环比升4.5pct。其中一、二、三线成交建面分别占比1%、28.7%、70.3%，环比 分别降2.4pct、升3.6pct、降1.3pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行17.1亿元，环比减少27.4亿元；内房企海外债发行7.5亿美元；境内外发行利率2.08%-13.5%，可比发行利率较前次上升。2）地产股：本周房地产板块涨10.24%，跑赢沪深300（0.56%）；当前地产板块PE（TTM）12.86倍，估值处于近五年89%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为天健集团、华侨城A、金科股份；南向资金净流入前三为碧桂园服务、龙湖集团、中国海外发展。 央行支持指导下，交易商协会 支持房企在内的民企发债融资。 通州区台湖、马驹桥地区执行 北京经开区商品住房政策规定 2022年11月9日成都 高层次人才购房可不受户籍、 社保缴纳时间等限制 常德实现湖南省首个“保交楼” 项目交房 2022年11月9日深圳 面向人才配售安居君兰湾府等 六个项目住房 网签销售价格不得高于申报价 格，下浮不超过15%（含）。 2022年11月9日东莞 2022年11月7日湖南 2022年11月8日交易商协会 2022年11月8日北京 南海诸岛 偏松偏紧中性 稳信用再度加码，民企融资持续修复 事件描述：1）11月8日交易商协会官网发布消息称会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释 凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。2）中债信用增进公司11月9日发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，意向民营房地产企业可提出增信需求。3）11月10日，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。根据债务融资工具注册发行自律规则，能够向投资人规范进行信息披露的企业均可开展储架式注册发行。储架式注册发行是市场化、法治化、公开透明的发债管理模式，企业可在注册有效期内结合需求分次发行。 点评：民企融资压力犹存，信用亟待修复。2021Q4以来尽管政策端持续积极，但收入预期转弱影响需求端政策效果，而供给端政策更多聚焦项目层面，企业信用并未得到修复，房企违约仍时有发生。根据中指院的数据，2022年上半年主流房企境内外发债融资分别为2131亿和184.1亿，同比分别降12.9%和90.1%。从央国企占比来讲，上半年境内外发债中央国企占比达89%、64%，较2021年上升18个和50个 pct，民企融资端压力犹存。根据Wind统计2023年预计境内债到期3277亿，2023Q1将迎来新一轮到期高峰。在销售承压、融资受阻背景下，本次“第二支箭”出台有助于引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，缓解民营企业信用收缩问题，促进民营企业融资恢 复，防范潜在风险进一步暴露。保主体稳信用再发力，更多支持仍值得期待。从具体内容来看，本次“第二支箭”明确支持包括房地产 企业在内的民营企业发债融资，持续稳定主体信用；除通过担保增信、创设信用风险缓释凭证外，首次提出通过直接购买债券等方式，更利于在二级市场稳定部分房企信用，防范恐慌情绪传导；从规模及资金来看，由人民银行再贷款提供资金支持，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容，支持规模更有保障。从“满足房企合理融资需求”到中债增进支持民企发债，到本次“第二支箭”，稳信用政策持续加码，后续在信贷、股权等政策端的支持亦值得期待。 稳信用再度加码，民企融资持续修复（续） 关注优质民企估值修复。从政策出台到龙湖200亿元储架式注册发行受理，速度之快亦反映高层稳定房企信用的决心，除龙湖集团外，交易商协会明确还有多家民营房企也在沟通对接发债注册意向，交易商协会、中债增进公司正在积极推进受理评议工作，预计更多民企将 获得政策支持。同时对民营房企增信服务费率低于0.8％/年，仅为市场化增信服务费率的一半左右，将根据企业信用状况分档确定反担保比例，利于具备优质资产的房企融资及信用修复。 央行、银保监发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知 事件描述：根据财联社报道，央行、银保监于近日发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知（下称通知）。 点评：供需两端齐发力，多举并措稳定信心。通知涵盖保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六方面十六条内容，全面涉及当前房地产重点问题，有助于进一步增强各方信心，提高房地产支持效率。 支持个人住房贷款合理需求，预计更多城市需求端政策有望调整。通知明确因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率下限，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准。近期杭州取消认房认贷，放开首套房认定标准，降低房贷利率及二套房首付比例，考虑10月30城成交套数同比仍下降22.7%，预计更多城市需求端政策有望调整。 支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，以时间换空间避免短期风险扩大。通知明确在保证债权安全前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期等方式支持。未来半年内到期的，可以允许超过原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信的贷款分类与之保持一致。我们认为支持合理展期及不调整贷款分类，有利于避免短期房企风险扩大及负面情绪蔓延，以时间换空间更好帮助短期流动性不足房企脱困。 放松金融机构限制性要求，实际支持空间打开。主要针对银行类金融机构，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排，新发放“保交楼”配套融资形成不良、相关机构和人员已尽责的可予免责。同时鼓励金融机构依法自主协商特定购房人个贷延期展期，并保护延期贷款个人征信权益，利于切实减轻存量住房金融消费者压力。 行业资金压力有望缓解，修复程度仍待观察。房地产融资端政策环境持续好转，考虑部分房企此前大幅下跌，随着悲观预期修复及房企现金流压力的缓解，板块短期有望迎来反弹，中长期来看，行业困境的解除仍取决于销售端能否迎来实质改善。 成都高层次人才购房可不受户籍、社保缴纳时间等限制 事件描述：11月9日，成都市住建局发布《成都市高层次人才购买商品住房实施细则》（下称细则），明确支持六类人才通过购房支持途径购买商品住房或二手住房；同时规定高层次人才及其家庭成员自有住房套数须符合市住房限购政策相关规定，通过购房支持途径所购商品住房自合同备案之日起、二手住房自载入不动产登记簿之日起5年内不得上市转让。 点评：1）购房支持涉及资格支持、顺位支持、预留住房支持、人才补贴四方面。首先，细则明确高层次人才购房可不受户籍、社保缴纳时间限制，其中除重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的高层次人才外，其余人才购房亦可不受住房限购区域限制。其次，对于天府英才卡A卡与蓉城人才绿卡（市级卡）联名卡的持卡人、符合《成都市人才安居资格认定办法》条件的C类人才、成都市产业建圈强链人才计划入选者，其购买商品住房时可视为无房家庭参与申购。另外，对于符合《成都市人才安居资格认定办法》条件的A、B类人才， 购买商品住房时可提前预留意向购买项目房源。人才补贴方面，细则规定各区（市）县可结合属地实际，给予人才购房补贴，补贴资金由区（市）县承担。2）以上系列措施有效降低人才购房门槛，一定程度为其提供购房便利，有助于吸引并留住人才，并有望推动人才住房需求平稳释放。考虑中央多次强调支持刚性和改善性住房需求，当前购房需求未见明显恢复之下，其他需求端政策调整仍值得期待。 成交：环比下降，市场压力犹存 点评：本周（11.5-11.11）新房成交2.6万套，环比减少 24.3%，二手房成交1.5万套，环比减少4%。11月新房日均成 交同比下降30.3%，降幅较10月扩大7.4pct。 重点城市一二手房周成交变化 50城一手房周成交套数 8 万套 20城二手房周成交套数（右） 万套 6 4 2 0 21.10.9 2.5 2 1.5 1 0.5 0 21.12.9 22.2.9 22.4.9 22.6.9 22.8.9 22.10.9 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比 一线同比 二线 三线 20% 0% -20% -40% -60% 2022.3 2022.5 2022.7 2022.9 2022.11 结构：改善型需求占比环比上升 点评：2022年10月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比 环比降0.3pct至19.4%，90-140平套数占比环比升1.8pct至65.7%，140平以上套数占比环比降1.5pct至14.8%，改善型 需求（90平以上）占比环比上升。 32城商品住宅成交结构 140平以上套数占比 120-140平 90-120平 90平以下 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2021.62021.82021.102021.122022.22022.42022.62022.82022.10 库存：环比略升，短期维持稳定 点评：16城取证库存10341万平，环比升0.1%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，短期库存规模预计维持稳定。 点评：截至11月11日，16城取证库存10372万平，环比升0.8%。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10000 9000 8000 7000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 20.12.1121.1.2921.3.1921.5.721.6.