2022W36：受疫情影响新房销售面积同环比降幅扩大，“金九银十”或将成色不足

本周样本城市新房销售面积同环比降幅略有扩大，“金九银十”或成色不足。 近期销售复苏缓慢，一方面由于成都受疫情影响量能大幅缩减；另一方面，经济下行压力带来的购买力减弱、未来不确定性增加带来的持币需求提升，市场信心依然不足，导致本周量能处于下半年以来最低水平。受局部疫情频发影响，传统供销旺季“金九银十”或成色不足，但考虑到去年下半年基数下行，预计下半年新房销售同比降幅仍会收窄。 8月以来“四限”放松政策频次有所提高，全国多地出台“一人购房全家帮”政策。8月全国多城出台“一人购房全家帮”公积金贷款政策；本周重庆、浙江丽水、湖北襄阳等地提高公积金贷款最高额度。在目前地产信心尚显不足的环境下，我们继续看好下半年政策放松空间，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为7.2%，领先大盘5.41个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第1名。本周上涨个股共117支，较上周增长29支，下跌股数为19支。（若无说明，报告本周指9.5-9.11）。 新房成交情况：本周新房成交数据受成都疫情影响，30个城市新房成交面积为226.4万平方米，环比下降31.9%，同比下降38.6%（若剔除成都，29城成交面积为224.7万平方米，环比下降25.1%，同比下降28.5%），其中样本一线城市的新房成交面积为78.1万方，环比6.5%，同比16.1%；样本二线城市为93.9万方，环比-50.4%，同比-58.7%；样本三线城市为54.3万方，环比-22.0%，同比-26.6%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计85.9万方，环比下降26.6%，同比增长0.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为29.6万方，环比-10.9%；样本二线城市为39.5万方，环比-40.5%；样本三线城市为16.8万方，环比-4.0%。年初至今累计二手房成交面积为3937.4万方，同比变动为-19.1%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1043.9万方，同比-35.7%；样本二线城市为2391.0万方，同比-7.9%；样本三线城市为502.5万方，同比-7.9%。 重点公司境内信用债情况：发行量微增，发债利率涨跌不一。根据wind统计数据，本周（9.5-9.11）共发行房企信用债9只，环比增加2只；发行规模共计64.49亿元，环比增加0.04亿元，总偿还量86.7亿元，环比减少90.2亿元，净融资额为-22.24亿元，环比增加90.19亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（65.1%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（54.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（49.6%）的债券为主。 投资建议：本轮周期与2008.2014年区别在于，除了博弈政策+政策下的销售复苏以外，叠加了竞争格局改善的逻辑。我们认为目前供给侧产能端的出清力度更胜于去需求侧的下滑。因此受益于竞争格局改善的企业属于中周期走牛中的正反馈阶段，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：保利发展、滨江集团、华发股份、招商蛇口、万科A、金地集团、建发股份；H股绿城中国、华润臵地、中国海外发展、越秀地产；物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.新房销售面积同环比降幅略有扩大，近期“四限”放松频次有所提高 本周样本城市新房销售面积同环比降幅略有扩大，“金九银十”或成色不足。本周样本城市新房成交面积同比-38.6%，环比-31.9%；若剔除成都，同比-28.5%，环比-25.1%，整体销售复苏缓慢。一方面由于成都受疫情影响量能大幅缩减；另一方面，经济下行压力带来的购买力减弱、未来不确定性增加带来的持币需求提升，市场信心依然不足，导致本周量能处于下半年以来最低水平。受局部疫情频发影响，传统供销旺季“金九银十”或成色不足，但考虑到去年下半年基数下行，预计下半年新房销售同比降幅仍会收窄。 8月以来“四限”放松政策频次有所提高，全国多地出台“一人购房全家帮”政策。8月全国多城出台“一人购房全家帮”公积金贷款政策；本周重庆、浙江丽水、湖北襄阳等地提高公积金贷款最高额度。在目前地产信心尚显不足的环境下，我们继续看好下半年政策放松空间，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。 本周中央全面深化改革委员会召开，要求坚持同地同权同责，在符合规划、用途管制和依法取得前提下，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价，在城乡统一的建设用地市场中交易，适用相同规则，接受市场监管。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为7.2%，领先大盘5.41个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第1名。本周上涨个股共117支，较上周增长29支，下跌股数为19支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为粤宏远A、中交地产、滨江集团、中国武夷、栖霞建设，涨幅分别为38.6%、28.6%、27.6%、23.4%、23.0%。跌幅前五为ST慧球、浙江广厦、中关村、深大通、*ST紫学，跌幅分别为-6.4%、-4.2%、-2.6%、-2.5%、-2.2%。 本周48家重点房企中共计上涨40支，较上周增长21支，涨幅位居前五的为滨江集团、华发股份、建发国际集团、碧桂园、中国金茂，涨幅分别为27.6%、22.1%、18.5%、18.4%、15.5%。下跌的是建业地产、龙光地产，跌幅分别为-18.9%、-2.5%。 图表1：各行业涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周（9.5-9.9）涨幅前五个股 图表5：本周（9.5-9.9）跌幅前五个股 图表6：重点房企涨跌幅排名 图表7：本周（9.5-9.9）重点房企上涨前五个股 图表8：本周（9.5-9.9）重点房企跌幅前二个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周新房成交数据受成都疫情影响，30个城市新房成交面积为226.4万平方米，环比下降31.9%，同比下降38.6%（若剔除成都，29城成交面积为224.7万平方米，环比下降25.1%，同比下降28.5%），其中样本一线城市的新房成交面积为78.1万方，环比6.5%，同比16.1%；样本二线城市为93.9万方，环比-50.4%，同比-58.7%；样本三线城市为54.3万方，环比-22.0%，同比-26.6%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计36周新房成交面积同比看，样本30城共计10584.6万方，同比下降-34.9%；一线城市为2212.5万方，同比-27.5%；二线城市为6077.6万方，同比-32.9%；三线城市为2294.5万方，同比-44.9%。其中一线城市中，北京（-28.8%）、上海（-21.8%）、广州（-33.3%）、深圳（-29.4%）同比均为负。二三线城市中盐城（-74.3%）、莆田（-69.2%）、芜湖（-61.0%）等总计26城同比为负。 图表13：30城周度成交面积跟踪（9.4-9.10） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计85.9万方，环比下降26.6%，同比增长0.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为29.6万方，环比-10.9%； 样本二线城市为39.5万方，环比-40.5%；样本三线城市为16.8万方，环比-4.0%。年初至今累计二手房成交面积为3937.4万方，同比变动为-19.1%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1043.9万方，同比-35.7%；样本二线城市为2391.0万方，同比-7.9%；样本三线城市为502.5万方，同比-7.9%。 图表14：本周12城二手房成交面积及同环比 图表15：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表16：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比 图表18：11样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（9.5-9.11）共发行房企信用债9只，环比增加2只；发行规模共计64.49亿元，环比增加0.04亿元，总偿还量86.7亿元，环比减少90.2亿元，净融资额为-22.24亿元，环比增加90.19亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（65.1%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（54.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（49.6%）的债券为主。 图表19：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表20：本周房企债券发行以债券评级划分 图表21：本周房企债券发行以债券类型划分 图表22：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率涨跌不一。其中南京安居企业债（-53bp）、昆明公租公司债（-50bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 图表23：房企每周融资汇总（9.5-9.11） 5.本周相关政策回顾 图表24：地方性政策（9.4-9.10） 6.投资建议 本轮周期与2008.2014年区别在于，除了博弈政策+政策下的销售复苏以外，叠加了竞争格局改善的逻辑。我们认为目前供给侧产能端的出清力度更胜于去需求侧的下滑。因此受益于竞争格局改善的企业属于中周期走牛中的正反馈阶段，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：保利发展、滨江集团、华发股份、招商蛇口、万科A、金地集团、建发股份；H股绿城中国、华润臵地、中国海外发展、越秀地产；物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。