2022W47：新房销售面积同比-23.2%，环比+10.4%，房企融资政策迎来实质性改善

金融口自上而下政策继续加码，房企资金端有望迎来实质性改善。继“第二支箭”及金融“16条”之后，本周房企资金端延续放松趋势，包括央行向商业银行提供2000亿元免息再贷款、证监会主席提支持一定比例涉房企业股权融资、中债增扩容后首批落地、六大行落实“16条”建立优质房企白名单、央行降准0.25个百分点。具体看“第二支箭”延期并扩容后，已经有超过6家房企向交易商协会表达了发行意向或申请（仅交易商协会披露情况，实际表达意向的房企累计已超过10家），累计额度930亿元，龙湖集团等3家第一批已经落地，累计额度47亿元。此外，国有六大行密集与房企签署战略合作协议，其中中、交、工、邮提供意向性授信金额累计超过16550亿元。整体看本轮政策放松央行、银保监会表现积极，房企资金端有望迎来实质性改善。 销售小幅回暖，信心恢复需要需求端政策进一步配合。本周新房市场同环比小幅改善，但从绝对量看依然处于相对较低位置，略好于4-5月周均水平。 临近年末，考虑到近期疫情有所反弹，我们预计11、12月销售难有大的起色。销售信心很难仅通过房企资金面改善、保交楼力度加大而有所恢复，更需要需求侧打出政策配合，我们继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为4.5%，领先大盘5.22个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第3名。本周上涨个股共88支，较上周增长17支，下跌股数为43支。 新房：本周30个城市新房成交面积为265.2万平方米，环比提升10.4%，同比下降23.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为68.5万方，环比14.4%，同比-22.2%；样本二线城市为135.9万方，环比1.8%，同比-30.1%；样本三线城市为60.7万方，环比29.7%，同比-2.9%。从今年累计47周新房成交面积同比看，样本30城共计13754.7万方，同比下降-31.6%；一线城市为2984.7万方，同比-23.6%；二线城市为7770.6万方，同比-30.3%；三线城市为2999.4万方，同比-40.4%。 二手房：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计90.8万方，环比下降5.4%，同比增长9.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为25.2万方，环比-13.0%；样本二线城市为44.5万方，环比0.5%；样本三线城市为21.1万方，环比-7.0%。年初至今累计二手房成交面积为4139.8万方 ， 同比变动为-26.7%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1374.5万方，同比-28.1%；样本二线城市为1862.6万方，同比-30.6%；样本三线城市为902.6万方，同比-30.6%。 信用债：发行量增加，发行利率涨跌不一。根据wind统计数据，本周（11.21-11.27）共发行房企信用债7只，环比增加2只；发行规模共计88.6亿元，环比增加23亿元，总偿还量53.97亿元，环比减少49.9亿元，净融资额为34.63亿元，环比增加72.9亿元。 投资建议：我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.金融口自上而下政策继续加码，房企资金端有望迎来实质性改善 金融口自上而下政策继续加码，房企资金端有望迎来实质性改善。继“第二支箭”及金融“16条”之后，本周房企资金端延续放松趋势，包括央行向商业银行提供2000亿元免息再贷款、证监会主席提支持一定比例涉房企业股权融资、中债增扩容后首批落地、六大行落实“16条”建立优质房企白名单、央行降准0.25个百分点。具体看“第二支箭”延期并扩容后，已经有超过6家房企向交易商协会表达了发行意向或申请（仅交易商协会官网披露情况，实际表达意向的房企累计已超过10家），累计额度930亿元，龙湖集团等3家第一批已经落地，累计额度47亿元。此外，国有六大行密集与房企签署战略合作协议，其中中、交、工、邮提供意向性授信金额累计超过16550亿元。整体看本轮政策放松央行、银保监会表现积极，房企资金端有望迎来实质性改善。 图表1：本周重要政策/消息一览 图表2：“第二支箭”扩容后相关进展（已披露申请额度或发行额度的房企，截至2022.11.27） 图表3：国有六大行与房企签署合作协议的情况（截至2022.11.27） 本周销售小幅回暖，信心恢复需要需求端政策进一步配合。本周新房市场同环比小幅改善，但从绝对量看依然处于相对较低位置，略好于4-5月周均水平。临近年末，考虑到近期疫情有所反弹，我们预计11、12月销售难有大的起色。销售信心很难仅通过房企资金面改善、保交楼力度加大而有所恢复，更需要需求侧打出政策配合，我们继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为4.5%，领先大盘5.22个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第3名。本周上涨个股共88支，较上周增长17支，下跌股数为43支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为中交地产、中国武夷、首开股份、广宇集团、金地集团，涨幅分别为21.4%、16.6%、13.0%、12.6%、11.8%。跌幅前五为中体产业、*ST紫学、莱茵体育、万业企业、中关村，跌幅分别为-14.2%、-11.5%、-7.6%、-6.7%、-6.2%。 本周48家重点房企中共计上涨36支，较上周增长9支，涨幅位居前五的为碧桂园、美的置业、绿城中国、旭辉控股集团、时代中国控股，涨幅分别为18.8%、17.8%、13.5%、13.3%、12.8%。跌幅前五为中梁控股、正荣地产、融信中国、佳源集团、世联行，跌幅分别为-6.3%、-5.5%、-4.0%、-0.5%、-0.3%。 图表4：各行业涨跌幅排名 图表5：本周各交易日指数表现 图表6：近52周地产板块表现 图表7：本周（11.21-11.25）涨幅前五个股 图表8：本周（11.21-11.25）跌幅前五个股 图表9：重点房企涨跌幅排名 图表10：本周（11.21-11.25）重点房企涨幅前五个股 图表11：本周（11.21-11.25）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为265.2万平方米，环比提升10.4%，同比下降23.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为68.5万方，环比14.4%，同比-22.2%；样本二线城市为135.9万方，环比1.8%，同比-30.1%；样本三线城市为60.7万方，环比29.7%，同比-2.9%。 图表12：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表15：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计47周新房成交面积同比看，样本30城共计13754.7万方，同比下降-31.6%； 一线城市为2984.7万方，同比-23.6%；二线城市为7770.6万方，同比-30.3%；三线城市为2999.4万方，同比-40.4%。其中一线城市中，北京（-23.8%）、上海（-16.1%）、广州（-33.5%）、深圳（-25.0%）同比均为负。二三线城市中只有江门（6.5%）1城同比为正，盐城（-70.0%）、莆田（-63.4%）、芜湖（-60.4%）等总计25城同比均为负。 图表16：30城周度成交面积跟踪（11.19-11.25） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计90.8万方，环比下降5.4%，同比增长9.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为25.2万方，环比-13.0%；样本二线城市为44.5万方，环比0.5%；样本三线城市为21.1万方，环比-7.0%。年初至今累计二手房成交面积为4139.8万方，同比变动为-26.7%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1374.5万方，同比-28.1%；样本二线城市为1862.6万方，同比-30.6%；样本三线城市为902.6万方，同比-30.6%。 图表17：本周11城二手房成交面积及同环比 图表18：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表20：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比 图表21：12样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（11.21-11.27）共发行房企信用债7只，环比增加2只；发行规模共计88.6亿元，环比增加23亿元，总偿还量53.97亿元，环比减少49.9亿元，净融资额为34.63亿元，环比增加72.9亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以无评级（85.8%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（56.4%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（48.1%）及1-3年（48.5%）的债券为主。 图表22：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表23：本周房企债券发行以债券评级划分 图表24：本周房企债券发行以债券类型划分 图表25：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率涨跌不一。其中华润置地5年公司债（-35bp）及华润置地3年期公司债（-48bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表26：房企每周融资汇总（11.21-11.27） 5.本周相关政策回顾 图表27：全国性政策及消息（11.20-11.26） 图表28：地方性政策及消息（11.20-11.26） 6.投资建议 我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。