数说公募基础设施REITs2022年三季报：项目业绩整体迎来边际改善，园区公路经营仍有一定承压

数说公募基础设施REITs2022年三季报 ——项目业绩整体迎来边际改善，园区公路经营仍有一定承压 赵佳联系人 田露露分析师SAC执业编号：S1130521110001张剑辉分析师SAC执业编号：S1130519100003国金证券金融产品研究 November3,2022 公募REITs2022年三季报分析总结 10月下旬，14只公募基础设施REITs相继发布2022年三季度报告，三季度国内疫情对底层项目经营的负面影响有所放缓，多数REITs产品迎来了业绩上的边际改善。其中前期受疫情影响最大的高速公路类REITs，三季度收入及EBITDA的环比表现亮眼；相比之下生态环保类REITs经营业绩持续向好，前述指标在今年前三季度实现逐期增长。 对比三季度主要财务数据与招募说明书披露的预期值来看，各REIT本年累计收入、净利润与EBITDA较招募书预测值的完成情况仍然呈现分化态势，仓储物流、生态环保及清洁能源类REITs本年业绩累计完成情况整体较优，其中作为当季新上市的鹏华深圳能源REIT三季度业绩表现亮眼，盈利情况较好。 可供分配金额方面，4只REITs产品前三季度累计可供分配金额超发行时预期，分别是华安张江光大REIT、建信中关村REIT、红土盐田港REIT、中金普洛斯REIT；纵向对比来看，多数REITs可供分配金额实现环比上涨，其中高速公路类REITs三季度运营情况有明显好转，带动可供分配金额平均环比上涨27.14%。此外，若拉长时间周期来看，今年以来，仅有富国首创水务REIT、平安广州广河REIT前三个季度的可供分配金额呈现整体上升态势。 底层项目运营情况方面，产业园区类REITs项目运营出现波动，多数项目三季度出租率有所下滑；仓储物流类REITs运营情况稳中向好，项目营收实现环比上涨；高速公路类REITs受疫情影响逐步趋缓，项目运营情况边际好转；生态环保类REITs受疫情冲击有限，三季度延续平稳运营状态。 三季度以来REITs加权价格指数整体呈先上后下态势，在9月中上旬达到阶段性高点后逐步回落；此外，伴随三季度多只REITs产品发行上市，市场成交额震荡上升。行业类型REITs指数走势仍有分化，季度内收益表现由高到低排序依次为：产业园区>仓储物流>生态环保>高速公路；此外，当季新上市的清洁能 源类在收益表现方面整体优于保障性租赁住房类。 2 风险提示：政策调整风险、项目运营风险、项目经营风险、流动性风险、估值波动风险、基金治理风险。 一、公募基础设施REITs经营业绩分析 仓储、环保及清洁能源类REITs本年业绩累计完成情况整体较优 结合公募基础设施REITs2022年前三个季度经营业绩，为了对比各项目主要财务数据与招募说明书披露的预期数据，我们将招募书中的全年预测值进行调整得到前三季度的预期值，从而便于两项数据的对比分析。 截至三季度末，各REIT本年累计收入、净利润与息税折旧摊销前利润（EBITDA）较招募书预测值的完成情况仍然呈现分化态势，其中于三季度上市的鹏华深圳能源REIT以及首批中的中航首钢绿能REIT、红土盐田港REIT业绩表现亮眼，前述三项指标显著超预期；相比之下，高速公路类REITs及部分产业园区类REITs在疫情冲击下的业绩完成情况不佳。 具体来看，收入方面，除受疫情冲击较为明显的高速公路类REITs外，其余类型相对预期值的完成情况整体较好；EBITDA方面，半数REITs前三季度累计完成情况超预期，其中生态环保类型下的中航首钢绿能REIT较预测值增加了33.06%，此外国金中国铁建REIT、鹏华深圳能源REIT作为当季新发REITs产品，三季度盈利情况较好，EBITDA显著高于预期水平。 图表1：公募基础设施REITs2022年前三季度经营业绩&招募说明书预测值对比 基金简称 行业类型 收入（万元） 净利润（万元） EBITDA（万元） 2022累计值 2022E 累计完成情况 2022累计值 2022E 累计完成情况 2022累计值 2022E 累计完成情况 博时蛇口产园REIT 产业园区 8421.03 10898.82 -22.73% 2623.54 2694.00 -2.62% 6919.28 8099.73 -14.57% 东吴苏园产业REIT 产业园区 15706.77 18333.72 -14.33% 4716.41 4437.14 6.29% 11550.45 10996.22 5.04% 华安张江光大REIT 产业园区 6680.48 6296.13 6.10% -2038.51 -363.00 -461.57% 5065.97 4444.93 13.97% 建信中关村REIT 产业园区 16112.05 16691.80 -3.47% 4690.00 4830.12 -2.90% 10953.94 10998.47 -0.40% 红土盐田港REIT 仓储物流 8835.32 8223.31 7.44% 3179.43 2747.24 15.73% 6899.28 6303.03 9.46% 中金普洛斯REIT 仓储物流 26957.44 28631.92 -5.85% 2110.58 2317.04 -8.91% 17804.01 17798.63 0.03% 平安广州广河REIT 高速公路 53063.59 64004.86 -17.09% 13458.91 22313.99 -39.68% 43486.96 50660.19 -14.16% 浙商沪杭甬REIT 高速公路 46603.69 52842.11 -11.81% -4960.47 1389.32 -457.04% 31555.21 38003.60 -16.97% 华夏越秀高速REIT 高速公路 16297.87 18071.12 -9.81% 5112.40 5516.53 -7.33% 12328.07 14169.94 -13.00% 华夏中国交建REIT 高速公路 23737.08 27016.12 -12.14% 6550.27 8292.01 -21.01% 19513.68 21047.99 -7.29% 国金中国铁建REIT 高速公路 16699.15 17329.91 -3.64% 1591.74 1807.82 -11.95% 13470.81 11242.85 19.82% 富国首创水务REIT 生态环保 22486.62 22510.57 -0.11% 3728.75 4291.45 -13.11% 12741.97 13813.54 -7.76% 中航首钢绿能REIT 生态环保 32837.76 29673.30 10.66% 5725.33 1821.06 214.39% 11330.12 8515.29 33.06% 鹏华深圳能源REIT 清洁能源 71869.79 42114.57 70.65% 21841.10 4638.27 370.89% 37865.14 11784.41 221.32% 注1：2022累计值为REITs2022年前三个季度披露的实际值之和（华夏中国交建REIT为二、三季度之和，国金中国铁建REIT、鹏华深圳能源REIT仅为三季度数据）；注2：2022E是基于招募说明书预测值调整为前三季度预测值，调整方法为2022全年预测值/4*3，由于部分REITs的营收呈现季节性特征，经调整的2022E仅供参考；注3：各财务指标累计完成情况为2022前三季度累计值较2022E的增减率； 注4：鹏华深圳能源REIT三季报报告期为2022/7/11-2022/9/30，为便于对比，将其调整为季度值。3 数据来源：Wind、国金证券研究所，数据截至2022/9/30 一、公募基础设施REITs经营业绩分析 高速公路类REITs三季度业绩迎来边际修复，生态环保类REITs经营表现持续向好 从公募REITs2022年三季度的经营业绩来看，多数REITs底层基础设施项目经营情况迎来了边际修复，其中高速公路类REITs三季度受疫情影响明显趋缓，收入及EBITDA的环比表现亮眼，较二季度平均涨幅分别为9.35%、30.97%；相比之下，产业园区类型下的多数REITs三季度经营业绩较上季度出现不同程度的下滑，其中博时蛇口产园REIT、建信中关村REIT环比下降较为明显，主要系租金减免事项以及疫情影响下出租率与应收账款回收率出现小幅震荡所致。除高速公路类项目外，东吴苏园产业REIT以及仓储物流、生态环保类型下的各REIT三季度收入与EBITDA同样实现环比上涨；此外，若拉长时间周期来看，生态环保类REITs经营表现持续向好，前述指标在今年前三季度均实现逐期增长。 盈利能力方面，横向对比各REIT三季度EBITDA利润率（EBITDA/收入）可以发现，高速公路类REITs整体盈利能力较强，其中平安广州广河REIT、华夏中国交建REIT、国金中国铁建REIT三季度EBITDA利润率均在80%以上。纵向对比来看，各行业类型中仅有产业园区类REITs三季度盈利能力较二季度出现明显下滑，其余类型则较上季度基本持平或有所上涨。 图表2：公募基础设施REITs2022年三季度经营业绩环比变化情况 基金简称 行业类型 收入（万元） EBITDA（万元） EBITDA利润率 2022Q1 2022Q2 2022Q3 环比变化 2022Q1 2022Q2 2022Q3 环比变化 2022Q1 2022Q2 2022Q3 环比变化 博时蛇口产园REIT 产业园区 3415.80 3125.72 1879.50 2578.94 2939.80 1400.53 75.50% 94.05% 74.52% 东吴苏园产业REIT 产业园区 7188.60 2138.23 6379.94 4627.89 2059.63 4862.93 64.38% 96.32% 76.22% 华安张江光大REIT 产业园区 2373.69 2215.68 2091.11 1730.36 1741.03 1594.59 72.90% 78.58% 76.26% 建信中关村REIT 产业园区 6199.32 5801.57 4111.16 4215.34 4776.74 1961.87 68.00% 82.34% 47.72 % 红土盐田港REIT 仓储物流 2944.24 2942.61 2948.47 2385.22 2336.37 2177.69 81.01% 79.40% 73.86% 中金普洛斯REIT 仓储物流 9305.31 8794.18 8857.94 6343.53 5754.90 5705.58 68.17% 65.44% 64.41% 平安广州广河REIT 高速公路 16970.82 15349.87 20742.91 14268.08 11989.52 17229.37 84.07% 78.11% 83.06% 浙商沪杭甬REIT 高速公路 16354.19 12840.42 17409.09 12044.05 7295.47 12215.68 73.65% 56.82% 70.17% 华夏越秀高速REIT 高速公路 5668.96 4994.78 5634.12 4405.82 3615.63 4306.62 77.72% 72.39% 76.44% 富国首创水务REIT 生态环保 7107.26 7453.58 7925.79 3978.41 4214.95 4548.60 55.98% 56.55% 57.39 % 中航首钢绿能REIT 生态环保 10382.97 10987.73 11467.06 3406.98 3914.62 4008.52 32.81% 35.63% 34 .96% 华夏中国交建REIT 高速公路 - 12243.42 11493.67 - 10077.23 9436.44 - 82.31% 82