公募基础设施REITs2022年一季报分析：疫情反复下业绩分化，产权类项目整体较优

基本结论 公募基础设施REITs一季报分析： 4月下旬，2021年成立上市的11只公募基础设施REITs相继发布了2022年一季度报告，受一季度国内疫情散发影响，公募REITs经营情况有所分化，其中高速公路类项目业绩表现受疫情冲击明显，其余类型项目基本面较2021年四季度未发生异常波动。 对比一季度主要财务数据与招募说明书披露的预期值来看，产权类REITs一季度的营收、净利润及息税折旧摊销前利润（EBITDA）相比招募书预测值的完成情况较好，其中东吴苏园产业REIT、建信中关村REIT、红土盐田港REIT三项指标均超出招募书预期；特许经营权类REITs一季度经营业绩受疫情影响较明显，除中航首钢绿能REIT外，其余各REIT一季度经营业绩均低于预期水平。 EBITDA指标方面，产业园区类、仓储物流类整体表现亮眼，高速公路类一季度受疫情影响表现不及预期，生态环保类REITs中航首钢绿能REIT超预期情况明显，而富国首创水务REIT受季节性因素影响，一季度表现低于预期值。 从经营业绩的环比表现来看，首批9只公募REITs中，东吴苏园产业REIT、华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、浙商沪杭甬REIT以及中航首钢绿能REIT一季度营收实现环比上涨；EBITDA方面，除华安张江光大REIT外，其余各REIT一季度EBITDA均较上季度有所增加。盈利能力方面，一季度仓储物流类、高速公路类REITs整体盈利能力较强，其中平安广州广河REIT、红土盐田港REIT一季度EBITDA利润率较高，分别为84.07%、81.01%。 可供分配金额方面，从公募REITs一季度可供分配金额较招募书预测值的完成情况来看，有近一半REITs当季可供分配金额超过同期预测值；纵向对比来看，除红土盐田港REIT、浙商沪杭甬REIT、富国首创水务REIT外，其余REITs一季度可供分配金额均较上季度有所下降。 底层项目运营情况方面，分类型来看，产业园区类REITs整体运营良好，3月以来疫情反复对后续经营存在一定影响；仓储物流类REITs所持项目的出租率及租金水平基本平稳，经营业绩稳中有升；高速公路类REITs项目一季度车流量及通行费收入在疫情影响下较往年同期有所下滑；生态环保类REITs运营情况未有异常波动，水务类项目经营呈现一定的季节性特征。 公募基础设施REITs二级市场表现： 整体来看，今年以来REITs等权价格指数及总成交额呈现先升后降的态势，2月中上旬达到高点后开始回落，3月下旬以来有阶段性回升，目前处于微幅震荡状态。截至2022/4/30，REITs等权价格指数整体累计回报为24.12%，一季度（截至3/31，下同）回报为3.02%，较上季度（12.85%）有所下降；成交额方面，11只公募基础设施REITs上市以来成交额合计436.49亿元，2022年1季度成交额合计177.92亿元，较上季度（342.98亿元）有明显降温。 从REITs持有项目的行业类型来看，目前四大类型REITs指数走势表现分化，季度内整体收益表现由高到低排序依次为：生态环保>产业园区>仓储物流>高速公路，对应的当季回报分别为7.69%、4.54%、3.42%、-2.82%。 风险提示：1）政策调整风险；2）试点项目运营不及预期；3）疫情反复影响项目经营；4）二级市场流动性不足；5）估值波动超预期；6）基金治理风险等。 第一部分：公募基础设施REITs一季报分析 2022年4月下旬，2021年成立上市的11只公募基础设施REITs相继发布2022年一季度报告。受一季度国内疫情散发影响，公募REITs经营情况有所分化，其中高速公路类项目业绩表现受疫情冲击明显，其余类型项目基本面较2021年4季度末未发生异常波动。 1.1基础设施项目经营业绩分析 一季度经营业绩较预期有所分化，产权类REITs整体表现突出 为了对比公募基础设施REITs 2022年一季度主要财务数据与招募说明书披露的预期数据，我们将招募书中的全年预测值按照季报报告期（2022/1/1-2022/3/31）进行调整得到一季度的预期值，从而便于两项数据的对比分析，考虑到一季度疫情反复以及部分REITs的营收存在季节性特征，因此经调整后的一季度预期数据（2022Q1E）仅供参考。 整体来看，产权类REITs一季度的营收、净利润及息税折旧摊销前利润（EBITDA）相比招募书预测值的完成情况较好，其中东吴苏园产业REIT、建信中关村REIT、红土盐田港REIT表现较为突出，营收、净利润、EBITDA三项指标均超出招募书预期。相比之下，特许经营权类REITs一季度经营业绩受疫情影响较明显，除中航首钢绿能REIT外，其余各REIT一季度经营业绩均低于预期水平。 具体来看，营收方面，产业园区类REITs整体好于发行时预期，其中博时蛇口产园REIT一季度租金单价处于全年季节性较低点，叠加深圳疫情反复、招租及续租情况不及预期，使得收入低于预测值。利润水平方面，华安张江光大REIT、浙商沪杭甬REIT一季度净利润显著低于预期水平，主要系包含折旧摊销的营业成本及部分财务费用较高所致，但从基础设施项目更关注的EBITDA指标来看，两只REITs较预测值的完成情况良好；此外，EBITDA方面，产业园区类、仓储物流类整体表现亮眼，高速公路类一季度受疫情影响表现不及预期，生态环保类REITs中航首钢绿能REIT较预测值增加了20.03%，超预期情况明显，而富国首创水务REIT由于污水处理负荷率在冬季较低，故一季度表现低于预期值。 图表1：公募基础设施REITs 2022年一季度经营业绩&招募说明书预测值对比 首批公募REITs一季度EBITDA多数实现环比上涨 结合首批公募REITs底层基础设施项目近三个季度的经营业绩表现来看，营收方面，首批9只公募REITs中，东吴苏园产业REIT、华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、浙商沪杭甬REIT以及中航首钢绿能REIT一季度营收实现环比上涨，2021年三季度以来仅东吴苏园产业REIT与中金普洛斯REIT营收保持上涨趋势。净利润方面，一季度多数REITs净利润较上季度有所增加，其中态环保类REITs环比涨幅明显。EBITDA方面，除华安张江光大REIT外，其余各REIT一季度EBITDA均较上季度有所增加。 盈利能力方面，横向对比各REIT一季度EBITDA利润率（EBITDA/营业收入）可以发现，仓储物流类、高速公路类REITs整体盈利能力较强，其中平安广州广河REIT、红土盐田港REIT一季度EBITDA利润率较高，分别为84.07%、81.01%。纵向来看，首批公募REITs中，除华安张江光大REIT外，其余REITs一季度利润率水平均较上季度实现环比上涨，若拉长时间周期来看，2021年三季度以来仅有红土盐田港REIT呈现利润率持续上升态势。 图表2：公募基础设施REITs 2022年一季度经营业绩环比变化情况 多数REITs可供分配金额环比下降，近一半好于发行时预期 基金收益分配方面，从公募REITs一季度可供分配金额较招募书预测值的完成情况来看，建信中关村REIT、红土盐田港REIT、华安张江光大REIT较预期值的完成率排名靠前，分别为30.94%、28.40%、28.12%，若以全年维度看，有近一半REITs当季可供分配金额占全年预测值的25%以上，可视作当季表现好于招募书同期预期。纵向对比来看，首批公募REITs中除红土盐田港REIT、浙商沪杭甬REIT、富国首创水务REIT外，其余REITs一季度可供分配金额均较上季度有所下降；此外，若从近三个季度来看，仅有红土盐田港REIT实现可供分配金额的连续增长。 现金分派率方面，一季度特许经营权类REITs的分派率整体较高，其中浙商沪杭甬REIT、富国首创水务REIT较为突出，当季分派率分别为2.64%、1.96%，而平安广州广河REIT一季度车流量及路费收入受疫情管控出现下降，当季分派率仅为1.16%；产权类REITs一季度现金分派率差异不大，其中建信中关村REIT与红土盐田港REIT分派率略高，分别为1.34%、1.25%。 图表3：公募基础设施REITs一季度可供分配金额情况（万元） 1.2基础设施项目运营情况回顾 基于公募基础设施REITs披露的2022年一季报，具体到不同板块内部各REITs产品的运营情况如下： 产业园区类REITs：整体运营良好，疫情反复对后续经营或存在一定影响 博时蛇口产园REIT一季度运营情况出现小幅波动，主要源于深圳疫情反复，部分客户提前退租，且续租不及预期、新客户招租滞后。截至2022年1季度末，项目平均出租率为87.16%，较2021年4季度末（88.03%）下滑0.87个百分点，平均月租金121.23元/平方米，较上季度有所增加。报告期内，由于租金单价处于季节性低点叠加疫情带来的不良影响，项目收入的预算完成率为92%，但项目成本方面总体控制良好，目前园区疫情已得到有效控制，项目公司正在加速推进储备客户的签约，同时进一步增加客户储备。 东吴苏园产业REIT底层项目一季度整体运作稳健，收益良好，出租率及租金水平较为稳定。从两大项目公司（科智商管和艾派科）的经营数据来看，季度内营收规模均符合预期，相关成本支出属于招募说明书披露的测算范围内，成本控制得当；毛利率方面，科智商管和艾派科本期毛利率分别为72.63%、88.78%，利润率保持在合理水平。此外，2022年3月苏州市财政局等部门发布了《苏州市关于减免2022年承租国有物业租金的通知》，将针对全市范围内承租的国有企业权属物业进行租金减免，虽然目标基础设施项目不属于上述范畴，但考虑到相关租金减免政策会对本项目出租率及租金收缴率造成不利影响，因此基金管理人后续会密接关注，在保护投资人利益的首要原则前提下，积极履行主动管理责任。 华安张江光大REIT底层项目截至2022年1季度末的出租率为100%，平均合同租金为5.38元/平/天，较上年四季度末未发生明显变化，租户基本保持稳定。基础设施项目公司于一季度持续开展集成电路、金融后台、在线经济等产业的招商续租工作，并在报告期内完成此前重要现金流提供方租户2月底到期租赁面积（4732.21平方米）的对外租赁，租期在24-40个月。同时，对于3月以来上海全市疫情蔓延对园区租户经营产生的不确定性影响，管理人将协同运营管理机构持续关注疫情的动态变化，对可能的问题和风险进行尽早预判和积极处理。 建信中关村REIT整体运营较为稳定，一季度末项目公司租户69家，时点出租率为96.15%，较2021年末波动不大。报告期内租金收缴率为100.9%（包含客户提前退租罚没押金的收入），虽然园区部分客户的经营情况受经济形势及疫情影响出现一定压力导致续租不及预期，但整体租赁情况未受到重大影响，预计此部分意向退租客户将陆续在2022年5月至7月退租，拟退租面积约占整体租赁面积的11%。针对此类退租情况，项目公司后续将继续保持积极的租赁策略，以季度为单位进行主力客户储备，同时整合处理空臵单元，优化租赁价值以提升市场需求匹配度。 仓储物流类REITs：出租率及租金水平基本平稳，经营业绩稳中有升 红土盐田港REIT底层项目报告期内稳定运营，一季度末项目出租率为99%，已有租户的租赁期限在1-12年不等，最长租赁期限到期日为2026年10月31日，资产运营情况良好，且较上年四季度末未发生变动。同时，收入环比小幅下降，但净利润与EBITDA实现稳步增长。 中金普洛斯REIT持有的基础设施项目一季度出租率及租金水平基本平稳，平均出租率环比下降0.45%至98.33%，租户结构稳定，租赁业态分布未发生明显变化。此外，营收规模较2021年4季度末稳中有升，实现环比涨幅2.8%。 高速公路类REITs：疫情对车流量及通行费收入产生显著负面影响 平安广州广河REIT底层项目公路一季度拆分结算后收费车流量为1045.47万车次，日均11.62万车次，较上年同期下降7.0%