房地产行业周报：销售持续修复，投资拿地承压

专题视点 9月销售有企稳迹象，投资拿地仍然承压。9月销售面积和销售额分别累计-22.2%、-26.3%，增速相比前月上升0.9、上升1.6pcts，当月同比分别-16.2%、-14.2%，增速相比前月上升6.4、上升5.7 pcts。8月份、9月份商品房销售呈现弱修复，意味着销售处于磨底阶段，复苏方向是明确的，但过程或是缓慢的。拿地端持续低迷，行业整体资金压力较大，压制远期销售表现。9月拿地面积和拿地价款分别累计同比-53.0%、-46.2%，增速相比前月分别下降3.3、下降3.7个百分点，当月同比分别-65.0%、-55.4%，增速相比前月分别下降8.4、下降14.4个百分点。投资建议：当前时点是优质地产股的布局良机，重点关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好招商蛇口、保利发展等；2）格局优化带来的拿地提升，滨江集团、华发股份有望逆势发展。 资本市场 本周地产：A股与港股跑输/跑输大盘，信用债发行和净融资额环比上升/下降，信用利差走阔。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-7.86%和-11.10%，分别跑输大盘2.47pcts/跑输大盘2.78pcts。 本周地产信用债发行197.00亿元，净融资额42.91亿元。截至2022年10月28日，地产信用债累计发行4662.84亿元，同比下降18.27%，净融资额-298.75亿元，去年同期为-1213.27亿元。本周地产债信用利差环比走阔0.59BP。 楼市动态 本周新房和二手房成交面积环比12.1%/3.3%，库存环比0.4%，去化同比22.6%。新房端，本周48城住宅成交面积环比12.1%，累计同比-34.6%。二手房端，13城成交面积环比3.3%，同比62.5%，累计同比-15.7%。库存端，16城库存环比0.4%，同比5.6%。去化端，16城去化55.5周，同比22.6%。成交均价端，一线1城环比-7.1%，同比25.3%，三四线9城环比21.6%，同比-1.1%。 土地市场 本周百城土地供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降。本周百城供应和成交建面环比3.43%/7.78%，溢价率1.96%，一线供应和成交建面环比-82.78%/-3.95%，溢价率6.58%，二线供应和成交建面环比-7.08%/24.83%，溢价率1.78%,三四线供应和成交建面环比22.49%/1.05%，溢价率2.13%。 风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化。 1.专题视点：9月销售有企稳迹象，投资拿地仍然承压 9月销售有企稳迹象，投资拿地仍然承压。9月销售面积和销售额分别累计-22.2%、-26.3%，增速相比前月分别上升0.9、上升1.6个百分点，当月同比分别-16.2%、-14.2%，增速相比前月分别上升6.4、上升5.7个百分点。7月份商品房销售降幅再度扩大，8月份、9月份商品房销售呈现弱修复，意味着销售正在处于磨底阶段，复苏方向是明确的，但过程或是缓慢且充满波动的。拿地端持续低迷，行业整体资金压力较大，压制远期销售表现。9月拿地面积和拿地价款分别累计同比-53.0%、-46.2%，增速相比前月分别下降3.3、下降3.7个百分点，当月同比分别-65.0%、-55.4%，增速相比前月分别下降8.4、下降14.4个百分点。 1.19月商品房销售继续修复 9月商品房销售继续修复，当月同比降幅收窄较为明显。9月销售面积和销售额分别累计-22.2%、-26.3%，增速相比前月分别上升0.9、上升1.6个百分点，当月同比分别-16.2%、-14.2%，增速相比前月分别上升6.4、上升5.7个百分点；销售均价累计和当月分别同比-5.3%、2.3%，增速相比前月分别上升1.0、下降1.2个百分点。二季度以来，商品房销售曾持续反弹，2020年6月商品房销售面积累计降幅收窄至22.2%，当月降幅收窄至18.3%。7月份商品房销售降幅再度扩大，8月份、9月份商品房销售呈现弱修复，意味着销售正在处于磨底阶段。 图表1 2022年9月商品房销售面积累计同比下降22.2% 图表2 2022年9月商品房销售额累计同比下降26.3% 销售处于磨底阶段，复苏方向是明确的，但过程或是缓慢且充满波动的。政策端，LPR下调进一步凝聚了稳楼市政策向宽松方向发展的共识。部分投资者可能担心关心“房住不炒”基调下，稳楼市政策是否会受到很大限制，但我们认为“房住不炒”与“稳楼市”之间并不存在矛盾对立的关系。市场对于后续销售能否企稳复苏存在分歧，但我们认为未来销售复苏方向是确定的，但过程可能是缓慢且充满波动的。房地产行业从长期看仍然是十万亿级别的市场，经过2022年的大幅调整，商品住宅销售量或已接近市场真实需求水平。我们认为当前销售处于磨底阶段，复苏方向是明确的，但过程或是缓慢且充满波动的。 图表3商品房销售历史数据及未来中枢示意图 1.29月到位资金降幅收窄 到位资金降幅收窄，定金及预收款、个人按揭贷款有所改善。9月到位资金累计同比、当月同比分别-24.55%、-21.27%，增速相比前月分别上升0.4、上升0.5个百分点。国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别累计同比-27.2%（前值-27.4%）、-14.1%（前值-12.3%）、-34.1%（前值-35.8%）、-23.7%（前值-24.4%）；当月同比分别-25.4%（前值-17.6%）、-25.5%（前值-18.4%）、-18.7%（前值-26.0%）、-18.2%（前值-18.3%）。销售增速弱修复，导致来自于定金及预收款、个人按揭贷款的资金降幅收窄，房企失血状态略有缓解但压力仍存。 图表4 2022年9月到位资金累计同比下降24.5% 图表5 2022年9月国内贷款累计同比下降27.2% 图表6 2022年9月利用外资累计同比增长3.2% 图表7 2022年9月自筹资金累计同比下降14.1% 图表8 2022年9月定金及预收款累计同比下降34.1% 图表9 2022年9月个人按揭贷款累计同比下降23.7% 1.39月拿地端持续低迷 拿地端持续低迷，行业整体资金压力较大，压制远期销售表现。9月拿地面积和拿地价款分别累计同比-53.0%、-46.2%，增速相比前月分别下降3.3、下降3.7个百分点，当月同比分别-65.0%、-55.4%，增速相比前月分别下降8.4、下降14.4个百分点。虽然销售呈现弱修复，但拿地表现仍然低迷，降幅甚至有所扩大。在销售实现实质性复苏，房企资金链得到明显改善之前，拿地作为房企加杠杆的第一步，改善难度较大。而且，从远期角度，拿地不振对于未来的销售、投资均存在压制因素。 图表10 2022年9月土地购置面积累计同比下降53.0% 图表11 2022年9月土地成交价款累计同比下降46.2% 1.49月投资端数据表现仍然承压 投资端数据表现仍然承压。9月地产投资累计同比-8.0%，当月同比-12.1%，增速分别相比前月下降0.6、上升1.7个百分点。新开工、竣工面积分别累计同比-38.0%、-19.9%，增速相比前月分别下降0.8、上升1.3个百分点，当月同比分别-44.4%、-6.0%,增速相比前月分别上升1.3、下降3.5个百分点。施工面积累计同比-5.3%，增速相比前月下降0.8个百分点。在房企资金周转困难甚至偿债重压之下，房企拿地、开工、投资意愿和能力均受到压制，预计只有在销售见底复苏之时，开工、投资才有可能筑底回升。 图表12 2022年9月地产投资累计同比下降8.0% 图表13图：2022年9月新开工面积累计同比下降38.0% 图表14 2022年9月施工面积累计同比下降5.3% 图表15 2022年9月竣工面积累计同比下降19.9% 1.5投资建议 地产板块配置重点关注两条思路，1）行业见底带动龙头销售复苏、2）区域格局优化推动部分房企逆势拿地扩张。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。 我们认为销售正处于磨底阶段，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的，短期内楼市销售有企稳迹象，近期政策力度持续增强，销售修复态势有望巩固。标的上建议关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展（推荐）、招商蛇口（推荐）、新城控股（推荐）等龙头房企；2）滨江集团（推荐）、华发股份（推荐）、天地源（未覆盖）等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势拿地发展。 2.资本市场 本周地产：A股与港股跑输/跑输大盘，信用债发行和净融资额环比上升/下降，信用利差走阔。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-7.86%和-11.10%，分别跑输大盘2.47pcts/跑输大盘2.78pcts。本周地产信用债发行197.00亿元，净融资额42.91亿元。截至2022年10月28日，地产信用债累计发行4662.84亿元，同比下降18.27%，净融资额-298.75亿元，去年同期为-1213.27亿元。本周地产债信用利差环比走阔0.59BP。 2.1地产A股 本周A股房地产板块跑输大盘（沪深300）。 本周A股房地产板块涨跌幅为-7.86%，跑输大盘2.47个百分点，涨跌幅在32个行业板块中由高到低排名为第30名。本周领涨板块主要包括计算机、国防军工、纸类及包装、建筑产品、电子，领跌板块主要包括食品饮料、农产品、房地产、保险、公用事业。 图表16A股各行业涨跌幅（10/24-10/28） 近一个季度及近一个月，房地产板块分别跑赢、跑输大盘。 近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为-13.65%，同期沪深300涨跌幅为-16.19%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块涨跌幅为-13.01%，同期沪深300涨跌幅为-9.02%，房地产板块跑输大盘（沪深300）。 图表17房地产行业指数近1个季度表现 图表18房地产行业指数近1个月表现 本周地产A股中：涨幅靠前的主要是首开股份（13.26%）、深深房A（11.52%）、大港股份（5.85%）、天津松江（2.52%）、岩石股份（2.07%），跌幅靠前的主要是海泰发展（-20.34%）、荣丰控股（-17.65%）、天房发展（-16.74%）、顺发恒业（-16.67%）、金地集团（-16.34%）。 图表19主要地产A股涨跌幅（10/24-10/28） 图表20地产A股涨幅与跌幅前5（10/24-10/28） 2.2地产港股 本周港股地产建筑板块跑输大盘（恒生指数）。 本周港股地产建筑板块涨跌幅为-11.10%，跑输大盘2.78个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第11名。本周领涨板块主要包括原材料业、综合企业、电讯业，领跌板块主要包括资讯科技业、地产建筑业、恒生指数。 图表21港股各行业涨跌幅（10/24-10/28） 本周地产港股中：涨幅靠前的主要是首程控股（7.35%）、德信服务集团（4.04%）、远洋服务（3.16%）、上实城市开发（2.27%）、明发集团（1.32%），跌幅靠前的主要是德信中国（-34.21%）、龙湖集团（-31.31%）、（-29.79%）、建发国际集团（-29.48%）、上坤地产（-26.00%）。 图表22主要地产港股涨跌幅（10/24-10/28） 图表23地产港股涨幅与跌幅前5（10/24-10/28） 2.3地产信用债 一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比上升，净融资金额环比下降。 本周地产债信用债新发行金额合计197.00亿元，到期金额154.09亿元，净融资额42.91亿元。截至2022年10月28日，地产信用债累计总发行金额为4662.84亿元，同比下降18.27%，到期金额4961.59亿元，同比增长下降28.28%，净融资规模为-298.75亿元，去年同期为-1213.27亿元。 图表24房地产行业信用债发行与到期额（10/22-10/28）（单位：亿元） 具体来看，债券发行方面，发行主体包括珠海华发