统计局9月房地产数据点评：销售复苏节奏缓慢，开发投资延续低迷

统计局9月房地产数据点评 销售复苏节奏缓慢，开发投资延续低迷 超配 行业研究·行业快评房地产投资评级：超配（维持评级） 证券分析师： 任鹤 010-88005315 renhe@guosen.com.cn 执证编码：S0980520040006 证券分析师： 王粤雷 0755-81981019 wangyuelei@guosen.com.cn 执证编码：S0980520030001 证券分析师： 王静 021-60893314 wangjing20@guosen.com.cn 执证编码：S0980522100002 事项： 统计局公布9月房地产投资和销售数据。2022年前9个月，商品房销售额99380亿元，同比下降26.3%；商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2%；房地产开发投资103559亿元，同比下降8.0%；房屋新开工面积94767万平方米，同比下降38.0%；房屋竣工面积40879万平方米，同比下降19.9%。 国信地产观点：1）销售复苏节奏缓慢，销售均价环比回落。虽然单月销售降幅收窄，但有低基数原因。从绝对值上看，受居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响，销售回暖动能仍显不足。2）开发投资延续低迷，到位资金降幅略有收窄，修复的关键是销售回暖、回款加速。3）新开工受销售表现低迷、房企投资意愿较弱的影响持续恶化，竣工有待底部修复。4）投资建议：本轮周期，政策放松节奏已明显加速，但压制销售复苏的三大因素（居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付）仍未消散，市场信心恢复和销售复苏仍然缓慢开发投资延续低迷，地产链持续承压。相比08/15年的放松力度，未来仍可以期待需求端更大力度且效果更好的政策，静待政策生效后，销售复苏可期。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出，推荐万科A、保利发展。5）风险提示：政策放松不及预期；疫情等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 销售复苏节奏缓慢，销售均价环比回落 销售复苏节奏缓慢。2022年1-9月商品房销售额累计99380亿元，同比-26.3%，较前值收窄1.6个百分点； 销售面积累计101422万平方米，同比-22.2%，较前值收窄0.9个百分点。单月值同比降幅收窄，2022年 9月商品房销售额13510亿元，同比-14.2%，较前值收窄5.7个百分点；销售面积13532万平方米，同比 -16.2%，较前值收窄6.4个百分点。销售均价环比回落，2022年1-9月，商品房销售均价为9799元/㎡， 累计同比-5.3%，较前值收窄1.0个百分点；但单月环比-4.0%，降幅较前值扩大3.4个百分点。虽然单月销售降幅收窄，但有低基数原因。从绝对值上看，受居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响，销售回暖动能仍显不足。 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图3：商品房销售面积累计同比增速图4：商品房销售面积单月同比增速 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图5：商品房销售均价累计同比增速图6：商品房销售均价单月环比增速 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 开发投资延续低迷，到位资金降幅略有收窄 开发投资延续低迷。2022年1-9月房地产开发投资完成额累计为103559亿元，同比-8.0%，降幅较前值扩 大0.6个百分点。9月单月，开发投资完成额为12750亿元，同比-12.1%，较前值收窄了1.7个百分点。开发投资表现较差主要有两方面因素：一是房企资金压力较大，施工活动的开展受到波及，导致建安投资支撑减弱；二是房企投资意愿不足，土地市场热度仍然较低，土地购置费也对开发投资造成了拖累。 到位资金降幅略有收窄。2022年1-9月房企到位资金累计为114298亿元，同比-24.5%，较前值收窄0.4 个百分点。9月单月到位资金为13481亿元，同比-21.3%，较前值收窄0.5个百分点。拆解房企资金来源，可见销售回款（即按揭贷款、定金及预收款两项之和）占比有所提升，对房企的拖累稍有好转，反映到位资金修复的关键是销售回暖、回款加速。 图7：房地产开发投资累计同比增速图8：房地产开发投资单月同比增速 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图9：到位资金累计同比增速图10：到位资金单月同比增速 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图11：国内贷款占比vs销售回款占比图12：国内贷款拉动vs销售回款拉动 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 新开工持续恶化，竣工有待底部修复 新开工受销售表现低迷、房企投资意愿较弱的影响持续恶化。2022年1-9月，新开工面积累计94767万平 方米，同比-38.0%，降幅较前值扩大0.8个百分点；9月单月新开工面积9705亿元，同比-44.4%，较前值 收窄1.3个百分点。竣工有待底部修复。2022年1-9月，竣工面积累计40879万平方米，同比-19.9%，较 前值收窄1.3个百分点；9月单月，竣工面积4018万平方米，同比-6.0%，降幅较前值扩大3.5个百分点。 图13：新开工面积累计同比增速图14：新开工面积单月同比增速 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图15：竣工面积累计同比增速图16：竣工面积单月同比增速 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 投资建议 本轮周期，政策放松节奏已明显加速，但压制销售复苏的三大因素（居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付）仍未消散，市场信心恢复和销售复苏仍然缓慢，开发投资延续低迷，地产链持续承压。相比08/15年的放松力度，未来仍可以期待需求端更大力度且效果更好的政策，静待政策生效后，销售复苏可期。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出，推荐万科A、保利发展。 风险提示： 1、政策放松不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 相关研究报告： 《房地产行业双周报-高层级政策密集出台，保交楼工作持续推进》——2022-10-11 《房地产行业重大事件点评-更高层级政策，销售复苏可期》——2022-10-09 《房地产行业2022年10月投资策略暨中报总结-基本面持续承压，需求端放松仍有空间》——2022-09-25 《房地产行业双周报-销售复苏依旧缓慢，集中供地冷热不均》——2022-09-22 《统计局8月房地产数据点评-销售延续低迷，竣工单月修复》——2022-09-19 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 国信证券投资评级 类别 级别 说明 股票投资评级 买入 股价表现优于市场指数20%以上 增持 股价表现优于市场指数10%-20%之间 中性 股价表现介于市场指数±10%之间 卖出 股价表现弱于市场指数10%以上 行业投资评级 超配 行业指数表现优于市场指数10%以上 中性 行业指数表现介于市场指数±10%之间 低配 行业指数表现弱于市场指数10%以上 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其他形式。 发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。 国信证券经济研究所 深圳 深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编：518046总机：0755-82130833 上海 上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编：200135 北京 北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编：100032