统计局8月房地产行业数据点评：销售延续低迷，竣工单月修复

事项： 统计局公布8月房地产投资和销售数据。2022年前8个月，商品房销售额85870亿元，同比下降27.9%； 商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%；房地产开发投资90809亿元，同比下降7.4%；房屋新开工面积85062万平方米，同比下降37.2%；房屋竣工面积36861万平方米，同比下降21.1%。 国信地产观点：1）三大压制因素延续，8月销售复苏节奏仍然缓慢。虽然单月销售降幅收窄，但有低基数因素影响，从绝对值上看，由于居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响，销售回暖动能仍显不足。 2）开发投资继续恶化，到位资金降幅有所收窄。3）新开工持续承压，由于疫情对施工的影响逐渐消除，以及保教楼措施逐步起效，竣工单月明显修复。4）投资建议：当前销售复苏节奏缓慢，基本面承压明显，进入8月以来，长沙、西安、上海、宁波、苏州、济南、青岛等核心城市均出台了不同程度的放松，同时近期多项地产纾困措施出台，多地加强预售资金监管，皆在夯实“保交楼”信心。我们认为，在当前的政策托举下，没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧，在此基础上，我们期待需求端更有力政策推出的效果，未来或将有更大范围、更猛烈的政策利好出台，房地产终将回归正常轨道。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。核心推荐万科A、保利发展、金地集团、滨江集团、绿城中国。5）风险提示：政策放松不及预期；疫情等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 三大压制因素延续，8月销售复苏节奏仍然缓慢 8月销售复苏节奏仍然缓慢。2022年1-8月商品房销售额累计85870亿元，同比-27.9%，较前值收窄0.9个百分点；销售面积累计87890万平方米，同比-23.0%，较前值收窄0.1个百分点。单月值同比降幅收窄，2022年8月商品房销售额10107亿元，同比-19.9%，较前值收窄8.3个百分点；销售面积9712万平方米，同比-22.6%，较前值收窄6.3个百分点。销售均价延续修复态势，2022年1-8月，商品房销售均价为9770元/㎡，同比-6.3%，较前值收窄1.1个百分点，环比+0.8%。虽然单月销售降幅收窄，但有低基数因素影响，从绝对值上看，由于居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响，销售回暖动能仍显不足。 图1：商品房销售额累计同比增速 图2：商品房销售额单月同比增速 图3：商品房销售面积累计同比增速 图4：商品房销售面积单月同比增速 图5：商品房销售均价同比增速 图6：商品房销售均价环比增速 开发投资继续恶化，到位资金降幅有所收窄 开发投资继续恶化。2022年1-8月房地产开发投资完成额累计为90809亿元，同比-7.4%，降幅较前值扩大1.0个百分点。8月单月，开发投资完成额为11347亿元，同比-13.8%，降幅较前值扩大1.5个百分点。 开发投资表现较差主要有两方面因素：一是房企资金压力较大，施工活动的开展受到波及，导致建安投资支撑减弱；二是房企投资意愿不足，土地市场热度仍然较低，土地购置费也对开发投资造成了拖累。 到位资金降幅有所收窄。2022年1-8月房企到位资金累计为100817亿元，同比-25.0%，较前值收窄0.4个百分点。8月单月到位资金为12047亿元，同比-21.7%，较前值收窄4.1个百分点。拆解房企资金来源，可见销售回款（即按揭贷款、定金及预收款两项之和）对房企的拖累仍较重，反映到位资金修复的关键是销售回暖、回款加速。 图7：房地产开发投资累计同比增速 图8：房地产开发投资单月同比增速 图9：到位资金累计同比增速 图10：到位资金单月同比增速 图11：国内贷款占比vs销售回款占比 图12：国内贷款拉动vs销售回款拉动 新开工持续承压，竣工单月明显修复 新开工受销售表现低迷，房企投资意愿较弱的影响延续弱势。2022年1-8月，新开工面积累计85062万平方米，同比-37.2%，降幅较前值扩大1.2个百分点。8月单月新开工面积8995亿元，同比-45.7%，降幅较前值扩大0.3个百分点。由于疫情对施工的影响逐渐消除，以及保教楼措施逐步起效，竣工单月修复明显。 2022年1-8月，竣工面积累计36861万平方米，同比-21.1%，降幅较前值收窄2.2个百分点。8月单月竣工面积4833万平方米，同比-2.5%，降幅较前值收窄33.5个百分点。 图13：新开工面积累计同比增速 图14：新开工面积单月同比增速 图15：竣工面积累计同比增速 图16：竣工面积单月同比增速 投资建议 当前销售复苏节奏缓慢，基本面承压明显，进入8月以来，长沙、西安、上海、宁波、苏州、济南、青岛等核心城市均出台了不同程度的放松，同时近期多项地产纾困措施出台，多地加强预售资金监管，皆在夯实“保交楼”信心。我们认为，在当前的政策托举下，没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧，在此基础上，我们期待需求端更有力政策推出的效果，未来或将有更大范围、更猛烈的政策利好出台，房地产终将回归正常轨道。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。核心推荐万科A、保利发展、金地集团、滨江集团、绿城中国。 风险提示： 1、政策放松不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明