行业周报：房企股权融资开闸，四城土拍热度分化

核心观点：房企股权融资开闸，四城土拍热度分化 证监会放开房企股权融资，在提供资金支持的同时改善房企资产负债表，加快并购重组及不良资产出清，加速行业格局洗牌的过程，已有万科A、世茂股份、华夏幸福等多家企业披露股权融资意向。本轮政策从“第一支箭”银行信贷融资打开，到“第二支箭”债券融资支持，再到“第三支箭”股权融资重启，三支箭全部落地对房企融资提供多维支撑。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，城市间土拍热度分化加剧。我们预计未来购房端的政策也将持续宽松，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：证监会放开房企股权融资，多地加速落实“金融16条” 中央层面：证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，允许符合条件的房地产企业实施重组上市，允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产，推动保障性租赁住房REITs常态化发行。克而瑞1-11月百强房企累计销售额和面积分别同比下降43.3%和47.8%，较1-10月分别收窄1.2个、1个百分点。 地方层面：深圳、重庆、武汉等多地银行与房企开展洽谈会，沟通战略合作意向，加速落实“金融16条”，苏州对保障性租赁住房给予多项支持，青岛市缴存住房公积金的多子女家庭，满足一定条件，住房公积金贷款额度可上浮20%。 市场端：二手房成交量持续增长，四城双集中土拍热度分化 销售端：2022年第48周，全国64城商品住宅成交面积356万平米，同比下降31%，环比增加5%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达19090万平米，累计同比下降33%。全国23城二手房成交面积为118万平米，同比增速3%，前值14%；年初至今累计成交面积6078万平米，同比增速-13%，前值-14%。 投资端：2022年第48周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积8742万平方米，成交土地规划建筑面积2995万平方米，同比下降33%，成交溢价率为1.6%。 北京四批次6宗地块以135亿元成交，全部由央国企获得，其中朝阳区3宗地块吸引33家房企竞争，最终全部以上限价成交。杭州四批次8宗地块收金99亿元，其中三宗地块触顶成交，滨江集团收获萧山区2宗地块。与北京、杭州相比，武汉无锡土拍稍显冷清，武汉四批次6宗地块均底价成交，合计揽金44.6亿元，拿地企业均为地方国资；无锡五批次14宗地块同样全以底价成交，收金224亿元，拿地企业以地方国资为主，绿城管理联合体以底价40.33亿元落子经开。 融资端：国内信用债发行同环比减少 2022年第48周，信用债发行70.5亿元，同比减少36%，环比减少3%，平均加权利率2.74%，环比减少39BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、证监会放开房企股权融资，多地加速落实“金融16条” 中央层面：（1）证监会:证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，主要包括：允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产;发行股份购买资产时，可以募集配套资金;募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。（2）克尔瑞：11月百强房企销售额6122亿元，环比下降1.1%，同比下27.6%，同比降幅较10月收窄3.5个百分点；销售面积3541万平米，环比增1.0%，同比下降33.8%，同比降幅较10月收窄10.8个百分点。1-11月百强房企累计销售额同比下降43.3%、销售面积同比下降47.8%，较1-10月分别收窄1.2个、1个百分点。（3）住建部：1-10月，全国新开工改造城镇老旧小区5.21万个（全年计划5.1万个）、859.25万户（全年计划840万户），25个省份开工小区数、户数均超过或达到计划任务。 地方层面：（1）深圳：金融管理部门会同深圳市政府，组织辖内全国性商业银行、房地产企业、信托公司、担保公司召开房地产金融工作座谈暨政银企对接会，部署落实落细“金融16条”政策。（2）重庆：多家银行与房地产企业签订战略合作协议、推进金融支持房地产的16条举措在渝落地。农业银行重庆市分行将围绕商品房、城市更新、保障房等重点领域，在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、房地产项目并购贷款、租赁住房融资、债券承销与投资等业务方面进一步加强与相关房地产企业的合作关系。全力支持“保交楼、保民生、保稳定”工作落实落地。（3）广州：多家银行推出个人房贷延期还贷服务，延长期限最长可达到12个月，申请人群包括疫情防控工作人员、疫情隔离人员、受疫情影响较大行业的从业人员等。（4）北京：西城区住建委声明，西城区将对辖区45个老旧小区启动改造，改造将集中解决老旧小区中上下水管线等基础设施老化、整体环境落后、生活出行不便等问题。 （5）南京：六合区出台多项楼市新政，给予购房补贴，购买面积小于144㎡的新建商品住房，符合相应条件者可获购房金额1%补贴；推行房票安置，并给予房票面值使用部分8%-12%的购房奖励等。（6）荆门：向市内三区购房的二孩及三孩家庭发放购房补贴，其中二孩家庭补贴2万元，三孩家庭补贴4万元。（7）武汉：六大银行对武汉城建等多家国企及本土房企提供意向性融资，总额达96亿元。（8）苏州：对保障性租赁住房给予土地支持、税费优惠、金融支持：将采取出让、租赁或者划拨方式供应，允许出让价款分期收取，产业园区配套用地面积占比上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限由15%提高到30%。 表1：证监会放开房企股权融资，多地加速落实“金融16条” 2、销售端：新房成交量同比下降，二手房同比持续增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比下降 根据房管局数据，2022年第48周，全国64城商品住宅成交面积356万平米，同比下降31%，环比增加5%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达19090万平米，累计同比下降33%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比增加 图3：2022年第48周64大中城市成交面积同比下降环比上升 图4：2022年第48周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比上升 图5：2022年第48周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比上升 图6：2022年第48周64大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比上升 根据房管局数据，2022年第48周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-33%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-31%、-28%、-36%，年初至今累计增速-24%、-31%、-39%。 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比增长 2022年第48周，全国23城二手房成交面积为118万平米，同比增速3%，前值14%；年初至今累计成交面积6078万平米，同比增速-13%，前值-14%。 图8：23城二手房成交单周同比增加 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比下降，四城集中土拍热度分化 2022年第48周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积8742万平方米，成交土地规划建筑面积2995万平方米，同比下降33%，成交溢价率为1.6%。一线城市成交土地规划建筑面积77万平方米，同比下降72%；二线城市成交土地规划建筑面积851万平方米，同比下降56%；三线城市成交土地规划建筑面积2066万平方米，同比下降9%。11月29日，四城同时进行集中供地竞拍。北京四批次6宗地块以135亿元成交，全部由央国企获得，其中朝阳区3宗地块吸引33家房企（不排重）参与竞争，最终全部以上限价成交。杭州四批次8宗地块收金99亿元，其中三宗地块竞至上限价，滨江集团收获萧山区另2宗地块，耗资36.6亿元。与北京、杭州相比，武汉无锡土拍稍显冷清，武汉四批次6宗地块均底价成交，合计揽金44.6亿元，拿地企业均为地方国资；无锡五批次14宗地块同样全以底价成交，收金224亿元，拿地企业以地方国资为主，绿城管理联合体以底价40.33亿元落子经开。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债发行同环比减少 2022年第48周，信用债发行70.5亿元，同比减少36%，环比减少3%，平均加权利率2.74%，环比减少39BPs；海外债无新增发行。 图13：国内信用债发行规模同比减少 图14：海外债无新增发行 图15：债券发行规模累计同比降幅仍较大 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年11月28-12月2日，下同）房地产指数上涨3.45%，沪深300指数上涨2.52%，相对收益为0.93%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第11位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：深振业A、城建发展、中国武夷、中交地产、南国置业，涨跌幅排名后5位的个股分别为广宇集团、滨江集团、保利发展、三湘印象、首开股份。 图16：本周房地产指数上涨3.45%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中深振业A、城建发展、中国武夷涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中广宇集团、滨江集团、保利发展跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 证监会放开房企股权融资，在提供资金支持的同时改善房企资产负债表，加快并购重组及不良资产出清，加速行业格局洗牌的过程，已有万科A、世茂股份、华夏幸福等多家企业披露股权融资意向。本轮政策从“第一支箭”银行信贷融资打开，到“第二支箭”债券融资支持，再到“第三支箭”股权融资重启，三支箭全部落地对房企融资提供多维支撑。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，城市间土拍热度分化加剧。我们预计未来购房端的政策也将持续宽松，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。