2022年1-12月房企销售融资数据点评：销售环比修复分化格局延续，融资环境持续改善

销售环比修复分化格局延续，融资环境持续改善 ——2022年1-12月房企销售融资数据点评 2023年01月10日 证券研究报告行业研究行业专题报告房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 销售环比修复分化格局延续，融资环境持续改善 2023年01月10日 摘要: 百强房企销售：累计销售额同比降幅收窄，分化格局延续。2022年1-12月百强房企累计销售金额为72941.70亿元，同比下降42.26%，较上月收窄1.07pct，同比降幅自5月以来连续7个月缩小。百强房企单月全口径销售金额为7592.50亿元，同比下降31.02%，单月同比跌幅扩大3.51pct，环比升23.92%。12月是房企冲刺年度业 绩、完成年度目标的关键节点。尽管2022年12月百强单月销售金额环比上升，但同比跌幅仍在3成以上，销售依旧平淡。主要因为：1）11月防疫政策优化后，各地感染人数短期内有所上升，居民对于外出比较谨慎；2）售楼处和城市销售也受到影响而停摆。随着疫情缓和、居民康复，疫情对销售的影响或将减弱。 分梯队看，TOP5房企单月销售金额同比在1年内首次转为正增，其余梯队累计同比跌幅仍然较大。累计全口径销售金额入榜门槛方面，12月百强房企TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100累计全口径销售金额入榜门槛分别为2955/1703/1004/401/ 141亿元，同比增速-32.85%/-41.29%/-41.57%/-52.82%/-42.81%。各梯队入榜门槛同比增速变动+10.22/-2.71/+0.87/-1.64/+4.87pct，除TOP10和TOP50之外跌幅均有收窄。权益口径来看，TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100入榜门槛同比跌幅分别变化+6.24/+2.50/+1.15/-7.95/+4.92pct，整体来看TOP5梯队门槛改善程度较大。 从全年百强房企销售数据来看，2022年TOP50仅有两家房企（越秀地产，+6.6%；万达集团，+55.0%）全年业绩保持正增，其余房企均为负增长。2022年TOP50房企中排名提升幅度最大的前10名房企分别为：万达集团(82→33↑49)、仁恒置地(54→27 ↑27)、武汉城建(57→34↑23)、国贸地产(74→51↑23)、电建地产(47→25↑22)、越秀地产(37→16↑21)、路劲集团(53→32↑21)、保利置业(60→40↑20)、中粮大悦城(56→37↑19)、首开股份(38→21↑17)。12月市场整体环比修复，房企销售分化延续。多数房企单月业绩环比增长。百强房企中有56家企业单月业绩环比上升，占比接近六成。12月Top40房企中，国央企平均单月同比下跌16.90%，保利发展、越秀地产、建发房产、华润置地单月同比正增。民企平均单月同比下跌32.07%。除万达集团、滨江集团为同比正增外，其余大多数民企同比跌幅仍在20%以上。部分区域型房企表现亮眼，重庆华宇集团、武汉城建等12月销售额环比增幅较大。 融资：债券发行持续同比正增，平均利率上行。12月房企境内外债券融资规模 523.52亿元，环比上升2.4%，同比上升5.1%，同比增速连续3个月保持正增。其 中，境内债发行508.57亿元，同比增长20.1%，境外债发行14.95亿元，同比下降 80.0%，境外债发行规模为年内第2低的水平，仅次于今年8月。境内债方面，一般公司债、中票、短融、超短融和交易商主管ABN发行规模环比增长，12月无新增企业债，证监会主管ABS、定向工具与私募公司债发行规模下降。 12月境内债整体平均期限和利率均有环比上升。境内债平均期限4.50年，环比上升 0.31年，平均利率3.49%，环比升25bp。境外债平均期限1.0年，环比下降1.59 年，平均利率8.00%，相比11月上升168bp。境外债方面，12月只有绿景中国地产发行了期限1年、票面利率8%海外债券。分企业性质来看，12月上市房企发行境内债249.02亿元，同比增长50.3%。整体规模为去年第3高，仅略低于2022年3月和 7月（均超过250亿元）。非上市房企发行规模259.55亿元，同比增长0.7%。境内债发行主体仍然以国企央企为主，国企发行期限延长，发行利率上行。民企和其他所有制企业发债96.30亿元，发债主体包括碧桂园、美的置业、新城控股和新希望�新实业，民企发行期限延长，发行利率从11月的5.8%降至4.2%。 12月有2家上市房企评级被下调。无房企境外债违约，7笔境内债券展期。与11月相 比，违约事件数量少于上月（9例展期、1例本息违约），整体违约情况有所改善。债 务到期压力方面，2023年、2024年和2025年仍是偿债高峰期。考虑行权因素后， 2023年上半年1月、3月和4月偿债压力最高，房企单月债务到期规模分别为 866.00、989.77、1127.74亿元。2023年下半年7月、8月和9月偿债规模较高。 政策托底叠加模式转变，23年或可期待。随三支箭等相关政策的落地、中央经济工作会中“住房消费”表述的引导、疫情防控措施的优化、保交楼工作的持续推进以及房地产投资在经济增速中承担的重要角色，我们认为2023年一季度政策松绑有望继续 升级，叠加经济好转后居民购买意愿修复，我们预计2023年全国商品房销售面积和销售金额有望恢复同比增长。从高频数据来看，最近一周（2022/12/31-2023/01/06）30城新房成交面积319.24万平方米，同比上升9.65%，环比下降22.75%，同比增速是近3个月以来首次转正。根据中指监测数据，2023年元旦假期期间（12/31-1/2），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年元旦假期（2022/1/1-1/3）增长超两成，也反映近期新房楼市热度处在回升通道。板块方面，我们认为当前底部趋势已较为明显， 我们判断行业出清仍将继续，熬过低谷期的房企将有望收获行业回暖的红利。随着政策力度逐步扩大，市场信心有望恢复。我们建议关注四条主线：1.经营改善，如金地集团；2.信用改善，如新城控股；3.收并购机遇，如保利发展、招商蛇口；4.集团资源整 合，如华发股份、南山控股。 风险因素：房地产政策放松不及预期。疫情反复导致销售表现不及预期。 目录 1百强房企销售：累计销售额同比降幅收窄，分化格局延续4 2融资：债券发行持续同比正增，平均利率上行8 3政策托底叠加模式转变，23年回暖或可期待12 风险因素12 图表目录 图表1：百强房企全口径累计销售金额及同比增速（亿元，%）4 图表2：百强房企全口径单月销售金额及同比增速（亿元，%）4 图表3：各梯队房企累计销售金额及同比增速（亿元，%）4 图表4：各梯度房企当月销售金额同比增速（亿元，%）4 图表5：各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛（亿元）5 图表6：各梯队房企权益口径金额累计入榜门槛（亿元）5 图表7：各梯队房企累计权益销售金额占比5 图表8：操盘金额与权益金额比例5 图表9：12月百强房企销售情况7 图表10：房企发债总额及同比增速8 图表11：境内外债券发行规模占比（%）8 图表12：境内债券发行种类占比（%）8 图表13：境外债发行规模及同比增速8 图表14：境内债平均发行期限及利率9 图表15：境外债平均发行期限及利率9 图表16：上市公司境内债发行规模及同比增速9 图表17：国企和民企境内债券发行规模（亿元）9 图表18：12月境外评级机构调整房企评级情况9 图表19：12月房企境外债违约事件10 图表20：12月房企境内债违约事件10 图表21：房企年度到期债务规模10 图表22：房企月度到期债务规模10 图表23：部分房企到期债务余额（亿元）11 1百强房企销售：累计销售额同比降幅收窄，分化格局延续 百强房企累计销售金额同比降幅收窄，12月单月环比回升。2022年1-12月百强房企累计销售金额为72941.70亿元，同比下降42.26%，较上月收窄1.07pct，同比降幅自5月以来连续7个月缩小。百强房企单月全口径销售金额为7592.50亿元，同比下降31.02%， 单月同比跌幅扩大3.51pct，环比升23.92%。 12月是房企冲刺年度业绩、完成年度目标的关键节点，属于地产传统销售旺季。从过往数据来看，2019-2021年，12月单月百强房企销售额环比均值为22.86%，而且过往3年12月单月百强销售额均超1万亿元。尽管2022年12月百强单月销售金额环比上升，但同比跌幅仍在3成以上，销售依旧平淡。主要因为：1）11月防疫政策优化后，各地感染人数短期内有所上升，居民对于外出比较谨慎；2）售楼处和城市销售也受到影响而停摆。随着疫情缓和，疫情对地产销售的影响或将有所减弱。 图表1：百强房企全口径累计销售金额及同比增速（亿元，%）图表2：百强房企全口径单月销售金额及同比增速（亿元，%） 20 全国商品房累计销售金额（万亿元）全国累计同比（%） 百强房企累计全口径销售金额（万亿元) 百强累计同比（%） 60% 15 30% 10 0% 5 -30 0 -60 百强房企当月销售金额（万亿元）环比增速（%） 2.0 1.8 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 %0.6 0.4 0.2 %0.0 同比增速（%） 180% 150% 120% 90% 60% 30% 0% -30% -60% 资料来源：克而瑞，统计局，信达证券研发中心资料来源：克而瑞，信达证券研发中心 TOP5房企单月销售金额同比在1年内首次转为正增，其余梯队累计同比跌幅仍然较大。各梯队房企累计销售金额同比增速TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100分别为-34.40%/-30.94%/-41.51%/-53.31%/-43.64%，同比变化+3.89/-0.37/+2.91/-0.85/-0. 27pct，除TOP5和TOP11-20跌幅收窄外，其余各梯队同比降幅均有扩大。当月销售金额同比32.45%/-33.80%/-9.16%/-61.08%/-46.16%，同比变化+48.87/-18.58/+4.53/-7.11/-27. 69pct。TOP5房企12月销售同比于2022年内首次转为正增，且同比增速上升接近49pct，TOP11-20排次房企同比跌幅也收窄4.53pct，其余梯队跌幅有所扩大。 图表3：各梯队房企累计销售金额及同比增速（亿元，%）图表4：各梯度房企当月销售金额同比增速（亿元，%） TOP5TOP6-10TOP11-20 TOP21-50TOP51-100TOP5同比 14 TOP51-100同比 12 10 8 6 4 2 0 TOP6-10同比TOP11-20同比TOP21-50同比 TOP5TOP6-10TOP11-20 TOP21-50TOP51-100TOP5同比 TOP6-10同比TOP11-20同比TOP21-50同比 40% 2.0 TOP51-100同比 100% 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% 1.5 1.0 0.5 0.0 0% -100% -200% 资料来源：克而瑞，信达证券研发中心资料来源：克而瑞，信达证券研发中心 多数梯队房企的累计入榜门槛同比跌幅收窄，TOP10入榜门槛同比跌幅收窄较多。12月百强房企TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100累计全口径销售金额入榜门槛分别为2955/1703/1004/401/141亿元，同比增速-32.85%/-41.29%/-41.57%/-52.82%/-42.81%。