2022年1-8月房企销售融资数据点评：房企销售环比持平，金九银十成交复苏在即

房企销售环比持平，金九银十成交复苏在即 ——2022年1-8月房企销售融资数据点评 2022年09月07日 证券研究报告行业研究行业专题报告房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 房企销售环比持平，金九银十成交复苏在即 2022年9月7日 摘要: 百强房企销售：同比降幅继续收窄，操盘延续合作趋势。2022年1-8月百强房企累计销售金额为46,819.00亿元，同比下降47.6%，较上月跌幅收窄1.2pct，仍延续下跌态势。百强房企单月销售金额为6047.50亿元，同比下降37.3%，跌幅扩大2.07pct，环比微降0.3%。作为传统的销售淡季，8月的成交表现与往年同时段的走势基本相符，总体上符合前期预判，而销售复苏节奏并未明显加快，主要系：1）市场依旧在消化断供的负面影响，行业信心在加速重构；2）即将步入“金九银十”，房企在全力蓄客。分梯队看，各梯队同比跌幅均明显收窄，TOP6-10房企累计和当月销售金额同比跌幅收窄幅度最明显。累计全口径销售金额入榜门槛方面，8月百强房企TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100累计入榜门槛分别为1710.00/1263.40/576.30/289.10/88.60亿元，同比下降54.3%/39.1%/51.6%/48.6%/53.4%，跌幅分别收窄0.2/5.3/1.2/1.0/4.0pct，权益口径来看，TOP10入榜门槛同比跌幅大幅收窄3.4pct。总体上TOP10房企表现整体更优。TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100房企占百强房企累计权益销售金额比例为27.6%/13.0%/17.1%/24.7%/17.7%，分别变动-0.09/0.04/0.39/-0.34/0.00pct，TOP6- 10和TOP11-20占比提升，TOP20整体集中度进一步提高。8月百强房企中近六成企业单月业绩环比降低，多数房企8月单月业绩不及上半年的月均水平。Top40房企中，国企平均单月同比增速-0.67%，招商蛇口、华润置地、金地集团等房企同比转正，央国企销售拐点越发明显；民企平均单月同比-29.99%，除龙湖集团、仁恒置地等个别房企同比转正外，较多房企同比跌幅仍超20%。我们认为房企之间销售的差异源自于供给弹性的分化，那些能够在核心城市土地市场上持续补货，并能择机外推新盘的国央企和优质民企，在经历了7-8两个月的蓄客和积累后，有望凭借政策的东风，以及丰富而优质的货源，实现弯道超车。从高频数据来看，最近一周（08/27-09/02）30个大中城新房成交面积环比上升14.93%，一线/二线/三线城市环比变动-4.62%/25.34%/16.35%，断供对销售的影响可能已经接近尾声。政策方面，保交楼专项借款、国常会表态皆说明未来“保交楼”的确定性加强。同时在“一城一策”的基调下，前期管控严格的强二线城市也持续发力 ——放松节奏可能更紧凑、支持力度可能不断加大。我们认为未来上海、北京、杭州等一线及强二线城市的市场销售有望率先实现反弹。 融资：融资规模与上月持平，平均期限有所延长。8月房企境内外融资389.86亿元，同比下降26.8%，环比下降60.9%，同环比降幅扩大。其中境内债发行377.4亿元，同比下降11.9%，境外债发行12.46亿元，同比下降88%，发行规模降至2019年1月以来的最低水平。境内债方面，中票、短融和证监会ABN发行增加，公司债和定向、超短融等发行量均下降。境内外债券发行期限缩短，平均利率稳中微降。8月境内债平均期限4.22 年，环比下降0.13年，平均利率3.4%，与上月基本持平。境外债平均期限1年，环比下降3.1年，平均利率6%，环比下降54bp。境内债以中票为主，8月发行规模较上月基本持平，整体平均期限保持稳定，境外债方面只有绿景中国发行了两期票面利率为6%，期限为1年的债券。债券融资仍以国央企为主，利率上浮。分企业性质来看，8月上市房企发行境内债162.9亿元，同比下降22.5%，整体规模与4月5月相近，非上市房企发行规模221.5亿元，同比下降15.2%。境内债发行主体以国企央企为主，国企发行期限缩短，发行利率上升；民企和其他所有制企业发债34亿元，发债主体为滨江地产和美 的置业。8月有8家上市房企评级被下调，6笔境外债发生实质违约，违约本金合计29. 59亿美元，1笔境内债本息违约，合计本金7.6亿元，9笔债券展期，整体违约情况较 上月有好转。债务到期压力方面，2023年、2024年和2025年仍是偿债高峰期，具体到 月度来看，考虑行权10月房企债务到期规模756.12亿元，压力略高于9月，后续偿债 规模逐步下降，2023年1月、3月和4月偿债规模再次上升，单月偿还额均超过850亿元。 底部趋势明显，成交复苏在即。“金九银十”将近，行业销售复苏的节奏有望迎来变化。下半年以来成交数据持续低迷受到多方因素的影响，主要包括1）购房需求在6月份已被集中释放过一轮；2）开发商大规模推盘后多为续销项目，供应小幅收紧；3）疫情、停贷断供等不利因素进一步打乱消费者购房节奏，市场基本面阶段性走低。目前市场对不利因素已经基本反应完毕，行业迎来传统的销售旺季，此前未被满足的购房需求正在逐渐释放，我们预计房地产市场将迎来新一轮行情。与此同时对比近半个月新房与二手房数据，我们发现二手房成交数据改善程度明显超新房，说明需求端确实已经在逐步释放，市场是有真实的购房诉求支撑的。板块方面，我们认为当前底部趋势已较为明显，我们判断下半年行业出清仍将继续，熬过低谷期的房企将有望收获行业回暖的红利，随着政策力度逐步扩大，叠加行业下半年销售旺季来临，市场信心有望恢复，虽然行业回暖速度较为缓慢，但正向改善较为确定，因此我们建议重点关注信用情况更为良好，资金链更为安全，货值更为充裕的国企央企以及优质的混合所有制企业如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地、华发股份、南山控股。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。 目录 1百强房企销售：同比降幅继续收窄，操盘延续合作趋势4 2融资：融资规模下降明显，平均期限缩短7 3底部趋势明显，成交复苏在即11 风险因素11 图表目录 图表1：百强房企全口径累计销售金额及同比增速（亿元，%）4 图表2：百强房企全口径单月销售金额及同比增速（亿元，%）4 图表3：各梯队房企累计销售金额及同比增速（亿元，%）4 图表4：各梯度房企当月销售金额同比增速（亿元，%）4 图表5：各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛（亿元）5 图表6：各梯队房企权益口径金额累计入榜门槛（亿元）5 图表7：各梯队房企累计权益销售金额占比5 图表8：操盘金额与权益金额比例5 图表9：8月百强房企销售情况6 图表10：房企发债总额及同比增速7 图表11：境内外债券发行规模占比（%）7 图表12：境内债券发行种类占比（%）7 图表13：境外债发行规模及同比增速7 图表14：境内债平均发行期限及利率7 图表15：境外债平均发行期限及利率7 图表16：上市公司境内债发行规模及同比增速8 图表17：国企和民企境内债券发行规模（亿元）8 图表18：8月境外评级机构下调房企评级情况8 图表19：8月房企境外债违约事件8 图表20：8月房企境内债违约事件9 图表21：房企年度到期债务规模9 图表22：房企月度到期债务规模9 图表23：部分房企到期债务余额（亿元）9 1百强房企销售：同比降幅继续收窄，操盘延续合作趋势 百强房企累计销售金额同比降幅收窄，环比基本持平。2022年1-8月百强房企累计销售金额为46,819.00亿元，同比下降47.6%，较上月跌幅收窄1.2pct，仍延续下跌态势。百强房企单月销售金额为6047.50亿元，同比下降37.3%，跌幅扩大2.07pct，环比微降0.3%。 作为传统的销售淡季，8月的成交表现与往年同时段的走势基本相符，总体上符合前期预判，而销售复苏节奏并未明显加快，主要系：1）市场依旧在消化断供的负面影响，行业信心在加速重构；2）即将步入“金九银十”，房企在全力蓄客。 图表1：百强房企全口径累计销售金额及同比增速（亿元，%）图表2：百强房企全口径单月销售金额及同比增速（亿元，%） 全国商品房累计销售金额（亿元）百强房企累计全口径销售金额（亿元) 全国累计同比（%） 百强累计同比（%） 200000150% 100% 150000 50% 100000 0% 50000 -50% 0 -100% 20000 百强房企当月销售金额（亿元）环比增速（%）同比增速（%） 200% 15000 150% 100% 1000050% 5000 0% -50% 2020/02 2020/04 2020/06 2020/08 2020/10 2020/12 2021/02 2021/04 2021/06 2021/08 2021/10 2021/12 2022/02 2022/04 2022/06 2022/08 0-100% 资料来源：克而瑞，统计局，信达证券研发中心资料来源：克而瑞，信达证券研发中心 各梯队同比跌幅均明显收窄，TOP6-10房企累计和当月销售金额同比跌幅收窄幅度最明显。各梯队房企累计销售金额同比增速TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100分别为-44.8%/-36.8%/-49.4%/-53.5%/-48.0%，同比收窄1.26/3.37/1.68/-0.93/2.97pct， 除TOP21-50各梯队同比降幅均有所收窄，TOP6-10和TOP51-100跌幅收窄最为明显；当月销售金额同比-33.7%/-4.8%/-36.1%/-59.5%/-13.9%，环比-3.84%/8.67%/13.62%/-10.14% /-1.81%，TOP6-10和TOP11-20环比涨幅较大。 图表3：各梯队房企累计销售金额及同比增速（亿元，%）图表4：各梯度房企当月销售金额同比增速（亿元，%） TOP5TOP6-10TOP11-20TOP21-50TOP51-100TOP5同比TOP6-10同比TOP11-20同比 TOP5TOP6-10TOP11-20TOP21-50TOP51-100TOP5同比TOP6-10同比TOP11-20同比 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 TOP21-50同比TOP51-100同比 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 20000 15000 10000 5000 0 TOP21-50同比TOP51-100同比 400% 300% 200% 100% 0% -100% 资料来源：克而瑞，信达证券研发中心资料来源：克而瑞，信达证券研发中心 各梯队房企累计入榜门槛同比跌幅均实现收窄。8月百强房企TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100累计全口径销售金额入榜门槛分别为1710.00/1263.40/576.30/289.10/88.60亿元，同比下降54.3%/39.1%/51.6%/48.6%/53.4%， 各梯队入榜门槛同比跌幅分别收窄0.2/5.3/1.2/1.0/4.0pct，权益口径来看，TOP10入榜门槛同比跌幅大幅收窄3.4pct，整体来看TOP10房企表现整体更优。 图表5：各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛（亿元）图表6：各梯队房企权益口径金额累计入榜门槛（亿元） 4000 3500 3000 2500 2000 15